Что делать, если жильцы не платят за квартиру
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если жильцы не платят за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Когда арендатора можно выселить самостоятельно, объяснил Конституционный суд
Конституционный суд (КС) рассматривает жалобы людей, которые считают, что применённые в их делах законы противоречат Конституции России. Так в КС попала жалоба Татьяны Пыкиной, которую выселили из арендованной квартиры. Женщина сняла жильё на 11 месяцев, но вовремя не заплатила собственнице. И та расторгла договор найма в одностороннем порядке через два месяца после заселения.
Пыкина пыталась доказать, что условия договора нарушают статью 687 ГК, которая разрешает арендодателю расторгать договор только через суд. Женщина дошла до Верховного суда, не смогла доказать свою правоту и после этого обратилась в Конституционный суд.
2 июня 2022 года КС подтвердил: расторгать договор в одностороннем порядке можно — если это указано в самом договоре и если речь идёт о краткосрочной аренде. Несмотря на то что КС занял ту же позицию по делу Пыкиной, что и другие суды, его постановление имеет большее значение. Когда КС объясняет, как нужно понимать закон, другие суды больше не могут толковать его иначе.
Если жильцы нарушали договор
Если же с жильцами приходится расстаться из-за несоблюдения ими каких-то пунктов договора найма, то, конечно, ни о каких компенсациях и извинениях с вашей стороны речи не идёт. Если жильцы согласны с вашими претензиями и готовы переехать — прекрасно. Если нет — стоит подстраховаться и отправить им письменное предупреждение о необходимости выполнения пунктов договора, которые, по вашему мнению, были нарушены. Например, оплатить просроченный платёж за аренду или ликвидировать последствия потопа, случившегося по их вине. Закон отводит на исправление «разумные сроки», однако конкретных временных рамок не называет. Если квартирант «исправится», выселить его по закону будет нельзя — только ждать окончания договора найма или повторных нарушений. Тут опять же может помочь пункт договора о его расторжении в одностороннем порядке в любое время.
Кто может принудительно выселить квартирантов
По закону выселить жильцов можно только через суд. Не важно — платят они или нет, и как нарушают условия проживания. Если в договоре найма не прописано ограничение доступа к жилью и вещам или жильцы препятствуют этому (например, в квартире постоянно кто-то находится), то освободить квартиру можно только в судебном порядке.
Как правило, до суда предпочитают не доводить и решить вопросы на переговорах. Если договориться не получилось, и вы решили обратиться в суд, чтобы выселить квартиранта и взыскать с него долги или сумму ущерба, то вам нужно найти юриста, который поможет составить заявление и собрать документы.
Заявление нужно подать мировому судье, обслуживающему участок (если цена вопроса менее 50 000 рублей), или в районный суд (если речь идёт о большей сумме). В заявлении указывают, какие действия (или бездействие) должны быть признаны незаконными, какие ваши права и свободы были нарушены. На основании этого заявления суд приступит к рассмотрению вашего дела.
Нужно понимать, что суд может растянуться на несколько месяцев. Потом ещё должно пройти какое-то время, данное судом на выселение. И только после этого жильцов, если они к тому моменту не съедут, выселят судебные приставы. Всё это время платить за проживание квартиранты, скорее всего, не будут. Да, по суду они должны заплатить за всё время проживания, за ущерб, какие-то компенсации, но, как правило, в этой ситуации собственника будет ждать второй суд по взысканию задолженности.
Полицейские не имеют права насильно выселять даже незаконно проживающих квартирантов (это возможно только по решению суда). Максимум, что они могут сделать — «профессионально» рассказать о последствиях таких действий и составить протокол. Этот приём носит больше психологический характер.
Как выселить квартирантов из соседней квартиры
В многоквартирных домах часто встречаются шумные соседи, лица с антисоциальным образом жизни. Если поведение приезжих жильцов, снимающих квартиру по соседству, не устраивает собственников жилья, можно обратиться в полицию. Этими вопросами занимается участковый. На практике он приходит к арендаторам, общается с ними, фиксирует факты нарушений: режима тишины (в каждом регионе изданы собственные правовые акты), непристойное поведение, пребывание в состоянии алкогольного опьянения, составляет протокол и штрафует. Участковый должен поговорить с собственником, который сдает квартиры, выяснить наличие у него договора на найм. Часто сами собственники попадаются на том, что предоставляют жилье без договора чтобы не платить налоги. И в этом случае отвечают перед законом.
Кроме того, эффективным средством борьбы с шумными соседями выступает составление обращение в подразделение по вопросам миграции.
Как выселить людей, живущих по договору найма
Бывает, что люди живут на вашей территории согласно договору, но не платят или злоупотребляют предоставленной им недвижимостью. Например, приводят посторонних жильцов, шумят, не оплачивают ЖКХ, приводят квартиру в нежилое состояние. Оплату отказываются вносить по разным причинам, а самостоятельно выгнать их из дома не получается. На помощь придет государственная система и юрист.
Главное правило: предупредить нанимателей о предстоящем выселении (за 3 месяца до истечения срочного договора). Уведомление о предстоящем выселении можно сделать двумя путями:
— письмом;
— устно при двух свидетелях.
Если наниматели все равно сами не съехали, то есть возможность обратиться в суд. Для иска требуется доказательная база, которая поможет склонить решение суда в пользу собственника. Но если даже после судебного постановления люди не уезжают, исполнительный лист из суда передается в службу судебных приставов. Приставы займутся фактическим выселением жильцов в принудительном порядке.
Однако есть важный момент, о котором нужно всегда помнить. Любое вмешательство в вопросы жилплощади со стороны полиции производится на основании свидетельства о собственности. На основании этого документа участковый может взломать замок, если квартиранты его заменили. Также выполняется принудительное выселение, но без доказательств владения квартирой или домом эти меры незаконны.
В этой статье приведены практические рекомендации о том, как выдворить проживающих из квартиры без договора. Поскольку владелец помещения вправе требовать от посторонних лиц освободить жилплощадь, даже отсутствие документального подтверждения сделки не является существенным препятствием к прекращению аренды.
Но обеим сторонам правоотношений стоит пытаться решить вопрос мирным путем. В противном случае существует риск наложения санкций со стороны фискальных и правоохранительных органов.
При возникновении спора лучшим выходом окажется обращение к юристу. Специалист окажет правовую поддержку заинтересованной стороне на любой стадии:
- в досудебном урегулировании спора;
- при обращении в правоохранительные органы;
- во время подготовки и в течение судебного процесса;
- при обжаловании и исполнении решения суда.
Исковое заявление о выселении из квартиры жильцов, с которыми заключен договор аренды составляется по тем же правилам, что и другие иски о выселении из квартиры.
В нем обязательно должны содержаться такие сведения:
- полное наименование органа суда, который будет рассматривать исковое заявление;
- правильное название иска (зависит от выдвинутых требований);
- полные данные истца, в том числе серия и номер паспорта, адреса регистрации и проживания;
- максимально полные данные истца (обычно при заключении договора в нем указываются данные и прилагается копия паспорта);
- основания возникновения у арендаторов права пользования помещением;
- основания, на которых вы являетесь владельцем квартиры;
- требования о выселении (и иные, если они есть);
- их мотивировка со ссылками на нормативно-правовые акты и прилагаемые к иску документов;
- опись прилагаемых к иску документов;
- подпись истца и дата составления.
Как выселить квартирантов, если нет договора
Выселение квартирантов без договора – это самая простая для хозяина квартиры ситуация. Юридически такие жильцы не имеют особых прав на квартиру, как наниматели (арендаторы) по контракту.
А именно:
- не могут требовать впустить их для проживания на определенный срок;
- обязаны покинуть жилплощадь по первому требованию законного владельца.
Искать какие-то конкретные основания, чтобы их выселить, в данном случае не нужно, как в случае с контрактом. Достаточно одного желания владельца освободить жилплощадь.
Портал «Ипотекавед» предлагает следующую схему, как собственнику выселить квартирантов без договора:
- Подготовить свой паспорт и документ, подтверждающий собственность (свидетельство или выписку из ЕГРН).
- Приехать по адресу нахождения квартиры. Предупредить жильцов устно о необходимости съехать.
- В случае отказа вызвать полицию или участкового.
- Приехавшим сотрудникам сообщить о присутствии на вашей территории посторонних лиц.
Как правило, вопрос с тем, как выселить квартирантов, решается уже на этапе сообщения о вызове полиции/участкового.
Если же квартиросъемщики не открывают или игнорируют требования собственника об освобождении квартиры, может помочь смена замков. Выселить квартирантов в их отсутствие можно так:
- Вскрыть жилплощадь.
- Вынести вещи квартиросъемщиков.
- Поменять замки, чтобы предотвратить возвращение жильцов.
Вынести вещи бывших жильцов обязательно, иначе они будут вправе взыскать с хозяина убытки, причиненные их удержанием. При этом ответственности за сохранность чужого имущества собственник не несет.
Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?
У моей семьи есть несколько квартир, которые мы сдаем. Я координирую все процессы: даю объявления, готовлю договоры, слежу за оплатой. Появилась проблема: заключил с одним арендатором договор на 11 месяцев, но он постоянно задерживает оплату — и за квартиру, и за ЖКУ. Мы пытались войти в его положение, но это происходит постоянно.
Расскажите, пожалуйста, как выселить арендатора по инициативе наймодателя? По закону это надо делать строго через суд, но это долго и связываться не хочется.
Статья 687 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора найма. Одно из оснований звучит так: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».
Я не совсем понимаю, что значит фраза «невнесение платы более двух раз». Допустим, наниматель должен мне 20 тысяч рублей, а платит 5 тысяч. Формально это не невнесение платы, а недовнесение, так? Получается, мой единственный выход — брать то, что дают, а недоплату требовать через суд?
Добавлять в договор пункт о выселении при неоплате за определенное количество месяцев тоже глупо: любой, кто читал статью 687, понимает, что это условие незаконно.
Выселение силой чревато уголовным преследованием — обвинением в проникновении в жилище или краже имущества.
Не знаю, что делать. Помогите.
Выселить людей на улицу можно только по решению суда или с их согласия. Применять силу для выселения нельзя: придется отвечать за наставленные в процессе синяки и испорченные при выбрасывании вещи, а это уголовно и материально наказуемо. Тех, кто не хочет выезжать из квартиры, насильно могут выселить только судебные приставы-исполнители по исполнительному листу, выданному судом. Иначе никак.
Основание для такого выселения — расторжение договора найма жилого помещения в связи с неоплатой. Гражданский кодекс разрешает не принимать плату частями, а неоплата больше двух месяцев по краткосрочному договору — это уже основание для его расторжения с последующим выселением. В договоре вы можете сразу прописать условие о его расторжении, если наниматель не платит.
В статье 687 ГК РФ речь идет не просто о невнесении платы, а о ее невнесении в срок. Если наниматель трижды заплатил пятнадцатого числа вместо десятого, это основание для расторжения договора.
Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.
Отвечает директор юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have Анастасия Кузнецова:
Если письменного договора найма вы не заключали, то переживать должен арендатор, а не собственник. Никаких прав находиться в квартире другой семьи у временных жильцов нет. В п.2, ст. 1 ЖК РФ недвусмысленно прописано, что «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими». Более того, в п. 2, ст. 3 ЖК РФ указано, что «никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан». Поэтому я рекомендую вызвать сотрудников полиции, предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП и потребовать выселить незаконных жильцов. Навряд ли жильцы станут оказывать сопротивление полиции – это уже уголовный кодекс и совсем другие последствия.
А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату. Владелец квартиры может выселить жильцов, но может не увидеть положенных денег. Выход в подобных случаях только один: по-хорошему договариваться с нанимателями.
В ситуации, когда нет договора, я бы рекомендовала немедленно составить и подписать такой договор. В договоре найма жилого помещения обязательно должны быть включены: предмет договора; описание квартиры, позволяющее однозначно установить имущество, переданное в наем; арендная ставка и срок действия договора. Среди дополнительных пунктов необходимо включить обязательство нанимателя внести задолженность по оплате. Если жильцы отказываются подписывать договор, то собственникам легче вызвать полицию и выселить нерадивых арендаторов. Лучше потерять арендую плату за два месяца, нежели за три месяца или полгода.
Подводя итог всему вышесказанному, хочется упомянуть о нескольких вещах, а именно, во-первых, обязательно внимательно читайте договор сдачи недвижимости в аренду. Желательно, обговаривайте этот вопрос с юристом либо иным другим лицом, разбирающимся в этой сфере. Во-вторых, строго следовать прописанным в договоре правилам поведения в той или иной ситуации. В-третьих, тщательнее выбирайте людей, которым собираетесь сдавать жилую площадь. При несоблюдении этих двух (казалось бы) очевидных, но очень дорогостоящих пунктов, владелец недвижимости может потерять огромное количество времени и нервов на судебные разбирательства. Однако, кому в наше время нужно все это? Если человек ценит себя и свое время, то он, я уверен, будет более ответственно подходить к сдаче квартиры в аренду.
Второй сценарий: отсутствие договора аренды
В целом подобные отношения законом никак не регламентируются. И по этой причине для выселения не обойтись без привлечения полиции. Также следует помнить, что не следует стараться выселить арендатора с помощью насилия, поскольку за подобные действия вас могут привлечь к уголовной ответственности.
Однако перед тем, как обратиться в полицию, следует при свидетелях, например, при ваших соседях, передать арендатору письменное требование о выселении в определенный срок (к примеру, в течение 3 дней). И если арендатор не примет данное требование, то нужно будет тут же составить об этом акт, который следует подписать вместе со свидетелями.
И после того, как истечет срок, указанный в вашем требовании, требуется подать участковому письменное заявление, а также предоставить копии документов, которые могут стать подтверждением права собственности на жилье. Однако участковый может лишь прийти к вашему арендатору, чтобы разъяснить сложившуюся ситуацию, а также предупредить его о возможных последствиях. Как правило, этого бывает достаточно, чтобы арендатор добровольно выселился.
Важно также помнить, что участковый может передать налоговой инспекции информацию о том, что квартира сдавалась в аренду. Однако при отсутствии договора аренды налоговой инспекции будет непросто определить, каким будет размер налога в вашем случае.