Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Сроки расторжения договора

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на регистрацию обратного перехода права собственности. На все это может уйти около 3–4 недель. Срок зависит от загруженности Росреестра.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу.

А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, либо стороной подана апелляция, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Кроме того, после завершения апелляции сторона может попытаться оспорить решение в кассационном порядке.

Причины расторжения договора

Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

Нарушение договора продавцом, например:

— уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора

Нарушение договора покупателем, например:

— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости

Другие причины, предусмотренные законом или договором:

— при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы
— прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье
— были нарушены права несовершеннолетних
— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

• Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

  Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

• Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

  Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

• Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Сложности расторжения договора после регистрации

После передачи недвижимости в собственность нового хозяина, расторгнуть договор будет сложнее, нежели до момента его регистрации. Право досрочной отмены сделки сохраняется лишь в период действия договора, т.е. до момента исполнения сторонами их обязательств.

В случае же частичного исполнения договора в условиях проведенной регистрации, сделку можно расторгнуть, однако прямых оснований для возврата имущества по умолчанию в такой ситуации не будет. Чтобы вернуть недвижимость, необходимо отметить данный момент непосредственно в договоре либо в теле добровольного соглашения, заключаемого сторонами совместно. При иных обстоятельствах нужно будет разбираться в суде. Рассчитывать на простое и быстрое решение проблемы в таком порядке не приходится.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости зависит от причины, по которой это происходит.

Если расторжение происходит по соглашению сторон:

• Составляется специальное соглашение, регламентирующее намерение расторгнуть договор;
• В этом документе необходимо учесть все нюансы последующих действий: как будет передано право собственности, как будут возвращены деньги и так далее;
• Соглашение составляется так же, как составлялся договор: например, если уже зарегистрировали смену собственника, необходимо будет зарегистрировать и соглашение.

Если расторжение происходит в одностороннем порядке:

• В соответствии с действующим законодательством тот, кто хочет расторгнуть договор, сначала должен попытаться решить вопрос полюбовно. Иными словами, должно быть письменное предложение расторгнуть договор;
• В суд можно обращаться, если вы получили письменный отказ в расторжении договора или же вообще не получили ответа на свое предложение в установленный срок. Обычно он составляет не более 30 дней, если договором или соглашением не установлено иное;
• В суде необходимо будет доказать, что вторая сторона не идет на контакт и причинила вам значительные неудобства или убытки.

Для того, чтобы решить вопрос в судебном порядке, потребуется:

• Оформить исковое заявление, а также подготовить документы, которые можно рассматривать как основание для удовлетворения вашего обращения;
• Подать исковое заявление и документы;
• Обязательно принять участие в судебных заседаниях;
• Получить решение;
• Обратиться в Росреестр (обычно это требуется в том случае, если в ЕГРН уже была внесена запись о переходе права собственности).

Расторжение договора — не рядовая процедура, и в большинстве случаев договориться о расторжении не получается. Чаще всего расторжение по соглашению сторон возможно только в том случае, если продавец или покупатель не рассчитывали обманывать вторую сторону изначально. Если же сделка с самого начала подразумевалась одной из сторон как мошенническая, суда не избежать, а это процесс длительный и не всегда выгодный. Многие схемы продуманы до мелочей, и судебные тяжбы затягиваются на длительный срок.

Если вы находитесь на этапе поиска недвижимости или готовитесь заключить сделку, необходимо внимательно проверять каждый документ. Не бойтесь обидеть продавца или покупателя: надежность сделки выгодна обеим сторонам. Привлекайте экспертов везде, где это возможно. Кроме того, вы также можете воспользоваться специальными сервисами, которые позволят проверить продавца, обратившись в конкретный банк. Особенно это важно и удобно при оформлении ипотечного кредита.

Дополнительно подстраховаться и предотвратить длительные судебные тяжбы можно на этапе заключения договора. Для этого необходимо четко прописать в нем причины для расторжения. Кроме того, важно предусмотреть нюансы: в какой срок возможно расторжение, какими будут последствия и так далее. Чем подробнее вы проработаете договор, тем проще будет расторгнуть его в случае, если что-то пойдет не так.

Если в результате все равно требуется расторжение, не пытайтесь действовать самостоятельно. Расторжение договора, особенно в том случае, если он уже считается исполненным — вовсе не то же самое, что признание сделки недействительной. Специалисту лучше всего поручить не только составление искового заявления, что повысит ваши шансы на победу в суде, но и оформление соглашения о расторжении договора: это позволит соблюсти ваши интересы и расторгнуть договор в кратчайшие сроки.

Признание договора недействительным

Расторжение сделки и признание ее недействительной – разные процедуры. Отличие в том, что основанием для признания договора недействительным является неправомерность сделки. То есть, нарушены требования законодательства или права и интересы сторон (либо других заинтересованных лиц). А при расторжении договора основаниями служат возникшие обстоятельства.

Признать договор недействительным можно на основании следующих причин:

• договор составлен с нарушениями действующего законодательства;
• сделка была проведена путем обмана, в результате мошеннических действий;
• доказана притворность сделки;
• при подписании договора участвовало недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо;
• были нарушены права несовершеннолетнего.

Договор купли-продажи перестает действовать с того момента, как обе стороны в полном объеме исполнили все обязательства, связанные с этим документом. Классический вариант – продавец передает недвижимость в надлежащем состоянии, покупатель перечисляет всю сумму, как указано в договоре, после чего сделка исполнена. Соответственно договор прекратил действовать в том смысле, что граждане выполнили все его требования.

Теперь они уже не могут отказаться от своих обязательств. Однако договор можно отменить – для этого предусмотрено несколько оснований (ст. 450 ГК):

1. Взаимное, добровольное согласие каждой стороны (ст. 450 ГК).
2. Решение суда.
3. Односторонний отказ продавца или покупателя (законность такого действия может быть определена только судом, т.е. просто отказаться от исполнения обязательств невозможно).
4. Наступил случай, который предусмотрен самим договором. Например, в случае непоступления средств в течение определенного срока покупатель утрачивает свои права, а продавец остается собственником квартиры.
5. Форс-мажорные обстоятельства, на которые стороны объективно не могут повлиять (техногенная катастрофа, природная стихия, социальные беспорядки и др.).

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

• Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
• Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
• Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

• попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
• при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Как разобраться с проблемой без привлечения суда

Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:

• Название документа;
• Число, месяц, год и место, где он составлен;
• ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
• Реквизиты договора купли-продажи;
• Дату, которая обозначит расторжение сделки;
• Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:

• Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
• Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
• Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке

Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в тех случаях, если это предусмотрено самим соглашением. Причем в процессе отказа от сделки инициатор обязан руководствоваться нормами действующего российского законодательства.

Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется в следующем порядке:

• инициатор направляет предложение отменить сделку второй стороне правоотношений;
• в случае получения отказа или неполучении ответа на уведомление через 30 дней после его направления сторона подает исковое заявление в суд;
• судебная инстанция назначает дату предварительного слушания, а затем основного заседания;
• в процессе рассмотрения иска суд заслушивает мнения сторон, рассматривает доказательства;
• судья принимает решение.

Важные нюансы и потенциальные осложнения

Как мы уже говорили нашим читателям выше, чтобы вы могли получить возможность вернуть свою квартиру через суд, необходимо подать иск с соответствующим требованием. Простого признания сделки расторгнутой для возврата имущества недостаточно. К сожалению, многие лица про данное правило забывают, и обеспечивают себе более длительное участие в судебных тяжбах.

Впрочем, избежать обращения в суд и разбирательства в данной плоскости можно полностью, при условии, что вы заранее продумаете пути к отступлению, и впишете в договор, заключаемый с другой стороной, пункт, в котором будет указан порядок, по которому:

• будет произведено расторжение договора;
• возвратится в руки бывшего владельца имущество.

Еще один очень важный и опасный момент при заключении договора состоит в том, что в типовой версии данного документа указывается следующее условие: денежные средства, полагающиеся реализующему квартиру лицу, передаются покупателем лишь после того, как состоится процедура государственной регистрации собственности на его имя.

Получается, что собственность уже перешла в чужие руки, а денег вы еще не получили. Очень часто в таких случаях продавец сталкивается в дальнейшем с неуплатой денежных средств. В таком случае он имеет право на расторжение договора и изъявление требования по возврату недвижимого имущества, однако, чтобы добиться желаемого придется потратить:

• огромное количество времени;
• денежных средств.

Чтобы ускорить процесс, и сэкономить перечисленные выше ресурсы, лучше всего в предъявляемом иске указать не просьбу о признании договор недействительным или о его расторжении, а требование по привлечению приобретшего к выплате средств. Кроме того, в данном случае сторона, которой нанесен ущерб, может претендовать не только на выплату положенных ей средств, но и на компенсацию:

• морального вреда;
• денежных средств, затраченных на оплату судебных издержек.

Лучше всего предварительно позаботиться о своей безопасности, и внести в договор нюансы, которые предусмотрят прекращение его действия в случае наступления тех или иных ситуаций.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Именно регистрация сделки считается завершающим этапом, после которого передача прав будет являться законной. До этого момента обе стороны могут отменить куплю-продажу без каких-либо последствий. Исключение составляет ситуация, когда был заключен предварительный договор. В этом случае человек, отказавшийся от договоренности, должен будет понести определенные потери. Конкретные моменты прописаны в предварительной официальной бумаге.

Как только произошла регистрация сделки, аннулировать процедуру будет крайне сложно. Но, как показывает опыт, именно после этого момента может произойти что угодно. Допустим, покупатель вдруг обнаружит серьезные недостатки квартиры, которые раньше не были заметны. Либо даже окажется, что на недвижимость наложено обременение. Продавец может просто передумать реализовывать собственность.

Можно ли оспорить расторжение

По закону, есть возможность оспорить любое судебное решение, в том числе и по поводу расторжения сделки. Однако важно достичь желаемого результата. От людей обязательно потребуется обосновать фактами, почему аннулирование договора не является законным.

Допустим, одна из сторон может подтвердить несоответствие фактов или заведомый обман судебного органа. Также можно потребовать пересмотреть иск о расторжении на основании новых обстоятельств. Стоит помнить, что отменить сделку нельзя будет после того, как люди выполнят все обязательства. Потому как расторгнуть удастся только действующий договор.

Порекомендовать можно, тщательно прописывать условия купли-продажи, а также действия при разрыве сделки. Тогда обеим сторонам удастся избежать многих неприятностей. Правильнее всего будет обратиться к квалифицированному специалисту, чтобы тот занялся оформлением бумаги.

Похожие записи:

• Губернаторские выплаты на детей в 2023 году: что нового в Тюмени
• Как оплачивается больничный в 2023 году
• Что делать, если у вас угнали машину?