Всё, что нужно знать о рынке земли на Украине
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всё, что нужно знать о рынке земли на Украине». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Желая приобрести землю в Украине, иностранное лицо должно понимать, что существуют законодательные “рамки” — приобрести можно только земельные участки, которые относятся к городской черте — то есть попросту говоря — в городе, и “за” городом только в том случае, если приобретается недвижимость, которая расположена на таком участке.
Нелегальная обработка земли
По расчетам Минфина, которые озвучила замминистра Светлана Воробей на заседании налогового комитета 13 сентября, в Украине около 8,4 млн га земли обрабатывается нелегально (всего в Украине 42,7 млн га с/х земли, из которой 31,1 млн га находится в частной собственности).
Предприниматели, использующие эти участки для выращивания продукции, продают ее за наличные, ими же расплачиваются с работниками и арендодателями. Как итог, заявляла Воробей, бюджеты недополучают минимум 10 млрд грн в год.
С другой стороны, недобросовестные сельхозпроизводители, указал нам гендиректор Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ) Роман Сластён, получают неконкурентное преимущество по отношению к честному бизнесу.
Крупный бизнес разметает городскую землю и сдает ее «фопам» под ларьки по космическим ценам
Зампредседателя ВАР Михаил Соколов, чья организация, по его словам, и предоставила Минфину оценки масштабов нелегального землепользования, подчеркнул, что указанные 10 млрд грн бюджеты получат лишь от одной уплаты МНО теми предприятиями, которые сегодня вообще не платят налогов.
Но Соколов полагает, что на самом деле мера может стать куда более эффективной, так как выгода от неуплаты налога на прибыль и НДФЛ становится не такой значительной по сравнению с риском получить штраф за незаконную торговлю.
«Может, люди решат, что стоит заплатить чуть больше, чем предусмотрено по налоговому обязательству, но зато спать спокойней«, – предположил Соколов.
Налоговая амнистия: декларировать в первую очередь стоит недвижимость, – эксперт
Такого же мнения придерживается и Роман Сластён. Он отмечает, что нарушителям налогового законодательства делать это станет куда сложнее. Например, тем из них, кто пользуется участком без заключенного договора аренды с собственником, выплачивая ему оплату наличными, в итоге придется оплачивать за собственника и минимальное обязательство.
«Для собственников эта ситуация тоже будет некомфортной, так как им по документам придется платить этот налог«, – говорит Сластён.
Гендиректор УКАБ прогнозирует, что установление МНО на 90% закроет все лазейки для нелегального сельхозпроизводства.
Где земельные угодья покупали больше всего
Лидером по проданным гектарам по состоянию на конец февраля 2023 остается Харьковская область с показателем 40,8 тыс. га, за ней следуют Днепропетровская — 31,5 тыс. га, Полтавская — 28,4 тыс. га, Кировоградская — 28,3 тыс. га. га и Винницкая – 22,6 тыс. га
В то время как по итогам 2021 года среди лидеров также находились четыре из них – Харьковская, Херсонская, Кировоградская, Полтавская и Днепропетровская. При этом из-за боевых действий и временной оккупации части Украины российскими захватчиками не наблюдается значительного смещения активности рынка в западные регионы: если в конце 2021 в тройку аутсайдеров по проданным гектарам входили Ровенская, Львовская и Ивано-Франковская область, то сейчас ее составляют Черновицкая, Ровно, Львовская и Тернопольская области.
из-за войны не сбылись также и прогнозы экспертов, прогнозировавших отчуждение в пользу новых собственников до 5% сельхозземель Украины в течение первого года после отмены моратория на продажу с/х земли. Более того, по состоянию на конец февраля, то есть за год и восемь месяцев с момента снятия моратория, в Украине продано 344,1 тыс. га, или 0,83% из 41,3 млн. га, пригодных к ведению сельского хозяйства.
Як буде продаватися земля
Якщо власник захоче продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою.
Тобто власник може шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах.
Для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав.
Якщо ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то власнику треба буде поінформувати нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.
Далі нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною.
Якщо з їх боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.
Аукціони зараз проводяться лише для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності.
Які документи потрібні для укладення угоди
Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:
– паспорти продавця та покупця;
– ідентифікаційні коди сторін;
– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;
– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);
– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.
Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони.
Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.
Недопуск иностранцев выгодный агрокомпаниям
Если бы допустили к рынку иностранные компании, то стоимость земли выросла бы существеннее в связи с более высокой конкуренцией, уверена Юрченко. «Сейчас же закон вышел популистским. Ведь ограничения в 100 гектаров в одни руки можно обойти. Владелец агрокомпании потенциально может скупить больше земли через посредников — родственников, работников», — говорит она.
Схожее мнение имеет Нивьевский, который отметил, что из-за такого ограничения земля будет недооценена. «Кроме этого, при отсутствии иностранцев будет меньше зарубежных аграрных технологий и практик. Недопуск иностранцев выгоден в первую очередь тем, кто уже работает в агросекторе. Я думаю, к вопросу рынка земли не скоро вернутся, поскольку Зеленскому невыгодно выносить вопрос на референдум из-за потенциального негатива избирателей», — спрогнозировал он.
Смотрите также:
Главным фактором, по сути, является заложенное в законе ограничение, согласно которому сейчас землю могут покупать только физические лица, и не более 100 га в одни руки. Юридические лица смогут приобретать землю только с 2024 г., тогда и ожидается значительная активизация рынка. Хотя здесь нужно сделать ремарку относительно правительства: почему-то государственные мужи, которые разрабатывали дизайн реформы и знали все эти нюансы, все равно настаивали на том, что рынок будет активнее, и только недавно поменяли прогноз по объемам продаж, увидев фактическое положение дел.
Впрочем, надо учесть, что сейчас еще идет обкатка процессов. Например, для оформления сделок нотариусы должны быть подключены к Государственному земельному кадастру, но на сегодня это сделали только 4 тыс. из 6,5 тыс. нотариусов.
Сколько стоит 1 га земли в Украине в 2022 г. по областям
В течение первого месяца работы рынка отечественные землевладельцы подписали 2 900 договоров по купле-продаже сельскохозяйственных угодий общей стоимостью 210 млн. грн. На основе этого уже можно сделать выводы о том, сколько действительно стоил 1 га земли в Украине в 2021 году.
Так, по словам Министра аграрной политики и продовольствия Романа Лещенко, средняя цена гектара аграрных угодий составляет 40 тыс. грн. По данным на 07 февраля 2022 г. наибольшее количество торгов в электронной системе Прозорро.Продажи объявлено Львовской, Киевской и Закарпатской ОГА. Свободная конкуренция, доступность информации и прозрачность заключенных сделок значительно повышают популярность земельных аукционов, поучаствовать в которых вы можете на площадке ООО «Украинская универсальная биржа».
Еще на стадии обсуждения запуска рынка, украинцы были взволнованы десятком потенциальных проблем, связанных с реализацией земельных участков сельхозназначения. Сколько стоит гектар земли в Украине? Не скупят ли паи местные олигархи или вообще иностранные богачи, оставив наших крестьян ни с чем? Однако постепенно эти мифы развеялись.
Как показывает практика, владельцы паев не спешат прощаться с недвижимостью, которой их семьи владели десятилетиями. В то же время, благодаря современным технологиям агарные угодья реализуются полностью прозрачно и открыто. Реальная же стоимость 1 га земли сельскохозяйственного назначения в 2021-2022 гг. определяется путем честного конкурентного соревнования между потенциальными покупателями на электронных торгах Prozorro.Sale.
Без инопланетян, но с иностранцами?
Этот вопрос, как и в предыдущие годы, вызвал наибольшее количество замечаний, критики и возражений.
На аграрной конференции, где было представлено правительственное видение земельной реформы, президент Зеленский сразу заявил: «Первое и главное: земля принадлежит украинцам». Он также заверил, что «страшилки о китайцах, арабах или инопланетянах, которые вывезут нашу землю вагонами, — это бред».
Однако впоследствии, отвечая на вопросы участников конференции, премьер-министр Алексей Гончарук признал, что конечными бенефициарами украинских юридических лиц могут быть и иностранцы:
«В существующей модели могут быть иностранцы. В той модели, по которой мы сейчас дискутируем, это возможно».
По словам Гончарука, сейчас в Украине насчитывается более тысячи случаев, когда граждане других государств обрабатывают украинскую землю, хоть и не на правах собственности, а на правах аренды, и они заслужили право так или иначе принять участие в открытии рынка:
«Если сейчас ограничить и не предоставить никакого юридического инструмента для защиты подобных людей, это будет выглядеть так, словно Украина выгоняет иностранных инвесторов. Лично для меня это неприемлемая история».
По словам премьера, иностранцы также приносят современные технологии и инвестиции в украинское сельское хозяйство, создают рабочие места.
«Бояться нужно не юридических лиц. Не иностранцев или украинцев. Нужно бояться «черных «денег», — также прокомментировал «фобии», связанные с рынком земли министр экономики Тимофей Милованов.
Что изменится для фермеров
Ольга Матвеева, юрист и директор ОО «Бизнес-Варта», объясняет, что владельцам земли, у которых права на земельные участки защищены, кроме купли-продажи им открывается дополнительный правовой механизм: они могут претендовать на кредитование для создания собственного аграрного бизнеса под залог земель сельскохозяйственного назначения. С точки зрения практики и реальности, это будет реализовать сложно по ряду причин:
- Людям дали право полноценно распоряжаться землей, которая является собственностью, но не научили как: министерство не создало и не популяризировало эффективных программ поддержки тех людей, которые готовы были бы взять на себя ответственность и начать бизнес (например, садоводство, семейные фермы). В идеале, это должны были бы быть прописанные алгоритмы действий и открытые рынки сбыта для начинающего фермера, который в собственности или в пользовании имеет землю с/х назначения и условия доступной финансовой поддержки такому лицу.
- Большинство владельцев паев еще не подтвердили и не защитили свое право на собственность. У части не присвоены кадастровые номера и не зарегистрировано право собственности в ЕРРП (реестре прав)
- Часть дольщиков, которые являются одними из потенциальных собственников земли, хотя и имеют готовую всю «земельную» документацию и присвоенные кадастровые номера на участки – столкнулись со спорными вопросами из-за несовершенной работы Госгеокадастра (например, есть участки, которые имеют нескольких владельцев, или же, это участки, не отображенные до сих пор на картах). Такие факты влекут за собой негативные последствия, среди которых и то, что владельцу земли предоставлено право быть участником рынка земли, но не предоставлена возможность этим правом воспользоваться.
Основные параметры рынка
Как бы там ни было, но с 1 июля владельцы сельскохозяйственных паев смогут продавать свои земельные участки сельскохозяйственного назначения таким категориям покупателей: гражданам Украины, юридическим лицам Украины, которыми владеют только граждане Украины, государству или территориальной громаде. Граждане могут осуществлять сделку напрямую, в то же время продажа земли, которая находится в собственности государства или ОТГ, должна будет проходить на электронных аукционах.
Сам рынок земли будут запускать в несколько этапов. С 1 июля 2021 года землю можно будет продать только физическим лицам, гражданам Украины. Максимальный размер участка — 100 гектаров на человека. А с 1 января 2024 года землю можно будет продать и юридическим лицам. При этом максимальный размер покупки «в одни руки» может составлять 10 тыс. га.
Кому запрещается владеть землей?
Принятый закон содержит довольно широкий перечень субъектов, которые не смогут покупать земли сельхозназначения в Украине. Это касается:
- физических лиц-граждан других стран;
- иностранных юридических лиц;
- юридических лиц, членами, акционерами или собственниками которых являются граждане государства, признанного Украиной государством-агрессором или государством-оккупантом;
- юридических лиц, конечные владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах или их невозможно установить;
- физических и юридических лиц, в отношении которых применены различные экономические санкции;
- лиц, которые имеют или имели отношение к террористическим организациям;
- юридических лиц, которые созданы по законодательству Украины, но находятся под контролем других юрлиц, зарегистрированных в государствах из черного списка FATF (страны, которые недостаточно борются с отмыванием денег).
Более жесткое ограничение установлено для покупки земель, расположенных в зоне за 50 км до государственной границы. Они могут быть в собственности только украинских граждан и юридических лиц. Иностранцы могут получить право покупать землю после положительного голосования на референдуме. Но даже после этого не смогут владеть землями, расположенными в 50-километровой зоне.
Кто может покупать землю
Покупать землю смогут физические лица (то есть мы с вами), юридические лица (предприятия), которые созданы на территории Украины гражданами Украины, участниками которых являются исключительно граждане Украины. Еще государство может покупать землю и территориальные громады.
Банки тоже могут, но только в качестве взимания залога (если кто-то заложил землю в банк, чтобы получить деньги, а потом не выкупил землю обратно).
Иностранцы, лица без гражданства не могут быть покупателями. Они даже не могут входить в состав предприятий, которые покупают землю. Им запрещено иметь акции, часть в уставном капитале, паи в компаниях, которые являются владельцами земельных участков.
«Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі.»
Но есть перечень лиц, которым нельзя покупать землю, даже если на референдуме проголосуют «за». Это:
граждане страны-агрессора – России;
люди, которые есть или были участниками террористических организаций;
юридические лица, участниками или конечными бенефициарами которых являются иностранные государства;
юридические лица, у которых невозможно установить конечного бенефициара;
юридические лица, бенефициары которых – это оффоршные компании;
люди, в отношении которых применяются санкции;
юрлица, которые находятся под контролем лиц, зарегистрированных в государствах, которые не поддерживают международную группу по противодействию отмыванию грязных денег — FATF и не сотрудничают в противодействии отмыванию денег, полученных преступным путем.
То есть на этот раз законодатель позаботился, чтобы земля не ушла с молотка в руки иностранцев и врагов государства.
Кому нельзя продавать
Не могут купить землю в Украине:
- Компании, владельцами которых являются граждане страны-агрессора — России, состоящие в террористических организациях.
- Компании, находящиеся в собственности иностранных государств, офшоров, или же те, бенефициара которых невозможно установить.
- Юридические лица, зарегистрированные в странах, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем и компании, находящиеся под санкциями.
- Арендаторы земель, которые работают на них и имеют право пользования не позднее чем с 2010 года, могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа.
- Иностранцы и иностранные компании, которые являются аграрными землевладельцами, запрещено до проведения референдума по этому вопросу.
Какие земли запрещено продавать в Украине?
Запрещено продавать земельные участки сельхозназначения, которые находятся в государственной и коммунальной собственности. Эту норму внесли в закон ко второму чтению. По мнению экспертов, по трем причинам.
Во-первых, кадастровая карта до сих пор не содержит полной информации о государственных и коммунальных землях. Создать цифровую карту земель Украины по поручению Кабмина до конца 2020 года должна Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра. Фактически за полгода до запуска рынка земли. Но эксперты сомневаются в том, что это реализуемо. «Профессиональные участники рынка высказывают сомнения в возможности полного наполнения земельного кадастра до 1 июля 2021 года», – признает Тимур Энхбаяр.
Во-вторых, с открытием в 2021 году из-за ряда ограничений (продажа максимум 100 га в одни руки, запрет на продажу земли иностранцам, допуск украинских юрлиц только через два с половиной года) рынок земли не сможет функционировать полноценно и генерировать высокую стоимость земли. В полную силу он заработает с 2024 года. Возможно, тогда подобный запрет и снимут.
В-третьих, здесь присутствует и чисто политический аспект. Отдельные политические силы заявляют о больших рисках распродажи государственной и коммунальной земли.
Кроме того, запрещается отчуждение земель, расположенных на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республике Крым и Севастополе, кроме передачи их в наследство.