Торги по банкротству – инструкция для участника

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Торги по банкротству – инструкция для участника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В, нашей практике, доходность, которую возможно получить при инвестициях в недвижимость с торгов это 10-40% (за качественные объекты с прогнозируемым сроком окупаемости), с одной сделки в интервале 3-5 месяцев. Причём не имеет значения, где находитесь вы, а где объект недвижимости. Торги, подписание ДКП, расчёты, снятие арестов и обременений, даже суды по оспариванию результатов торгов — всё делается удаленно. Еще одно важное правило — маленький бюджет, из-за высокой конкуренции на торгах, даёт такую же маленькую доходность, чем бюджет больше, больше и ваша доходность.

Подноготная тренингов по участию в торгах по банкротству

Почему же так много людей ведутся на сладкоголосые речи про «миллионные быстрые заработки без усилий» на торгах по банкротству?..

Все очень просто. Во-первых, люди всегда желали и будут желать легкого заработка, ничего не делая. И сколько бы их не убеждали в обратном, упорно продолжают верить в это сладкое заблуждение.

И, во-вторых, именно это неиссякаемое человеческое желание и культивируется небезызвестными тренерами (внимание!) — с помощью НЛП техник на своих бесплатных вебинарах, где они продают свой «полный тренинг» по участию в торгах по банкротству за 100.000 рублей.

Если вы хоть раз были на таком бесплатном вебинаре из серии «Как купить квартиру за 5% рыночной стоимости на торгах по банкротству?», наверняка вы слышали в ходе вебинара многократное повторение таких «магических» слов и фраз, как:

• это легко и просто…
• каждый сможет…
• можно без денег, без вложений, без затрат…
• меньше делать — больше получать…
• сейчас — самое время…
• только сейчас…
• успейте, торопитесь, быстрее, скорее…
• скоро лавочка закроется…
• остался всего год, потом тема умрет…
• отзывы счастливых участников…
• тренинг окупиться с первой же сделки…

И иже с ними. Создается такая ситуация, что к концу вебинара уже просто невозможно не купить последующий трехмесячный тренинг! И уже начинает крутиться мысль, что вот здесь можно временно взять из НЗ, занять, взять кредит… Главное успеть сейчас. А то потом будет поздно. Ведь окупится же! Сразу, с первой сделки!

Все эти «ключевые фразы» – это и есть НЛП техники на вебинарах по торгам по банкротству. Теперь вы сможете их распознать и принять трезвое и осознанное решение – надо вам этот тренинг за сто тысяч или можно найти всю ту же информацию по участию в аукционах по продаже имущества должников в открытом доступе (как сделала я, например).

Возможно и окупится, конечно. Но не у всех. Еще точнее – у единиц. И именно от этих единиц вам предоставят отзывы. Так, что у вас создастся впечатление, что успешных сделок – каждая первая и у каждого первого.

Какая доходность может быть при инвестициях в торги?

Самые низко доходные объекты — это квартиры в крупных городах в бюджете до 10 млн, например при покупке квартиры в Москве с торгов в этом бюджете доходность в лучшем случае составит 10%, то есть такие объекты можно покупать только для себя и для личного пользования, но не для инвестиций. Доходность в таких объектах можно увеличить только за счёт наличия проблем у объекта: прописанные, проживающие, отсутствие доступа, пожар, наличие сложно снимаемых, или не снимаемых арестов и обременений и т.д. Про риски и нюансы покупки квартир с торгов можете прочитать ТУТ

При бюджете от 15-50млн.рублей (для Москвы это 30-150млн) конкуренция уже ниже и объекты становятся интереснее, что даёт возможность купить объект как для личного пользования, или ведения бизнеса, так и для сдачи его в аренду или последующую перепродажу.

Всё что более 200 млн.рублей, это самые доходные и интересные объекты недвижимости, дополнительно появляется возможность покупать сборные лоты, например лот из 15 или 100 квартир, для последующей его перепродажи поштучно в розницу, или просто качественные и мощные объекты.

Из небольших бюджетов самыми доходными, но сложными по дальнейшей реализации являются гаражи и земельные участки, квартиры в маленьких города или посёлках, тем кто обладает небольшими бюджетами можно посмотреть на них, но это не квартира в большом городе, которую вы можете продать за 2-3 месяца, гараж и земельные участки или квартира в посёлке, могут продаваться и пол года и год, но у них порог входа может быть 200-300тр. Мы предоставляем возможность коллективных инвестиций, которая позволяет объединить людей с разными бюджетами с целью покупки качественных объектов и последующем извлечением прибыли (краудфандинг).

Как проводятся аукционы по банкротству?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, аукцион представляет собой форму торгов, победителем в которых признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за лот. Аукционы по банкротству организуются в соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Эта процедура проводится в электронном виде на электронной площадке. По сути, торги являются завершающим этапом в процедуре банкротства, в рамках которого осуществляется реализация имущества, входящего в конкурсную массу должника.

Если мы говорим про банкротство, то здесь аукцион обычно проходит в три этапа: первоначальные торги, повторные торги и торги, которые проводятся в форме публичного предложения.

На первоначальных торгах цена устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью этого имущества. Например, если это жилое помещение, то цена будет равна его кадастровой стоимости либо цене, установленной привлеченным арбитражным управляющим специалистом — оценщиком. Если предмет торгов — дебиторская задолженность, то цена имущества на первоначальных торгах будет равна размеру данной задолженности, — пояснила эксперт юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова.

В случаях, когда имущество не заинтересовало покупателей в ходе первого этапа торгов, цену на него снижают на 10%. Если же имущество опять никто не купил, на этапе публичного предложения цена имущества снижается каждый определенный промежуток времени (как правило, это неделя). Однако всегда есть цена отсечения, ниже которой имущество не может быть продано. На данном этапе стоимость лота может снизиться на 90% от начальной цены лота.

Суть публичного предложения состоит в том, что через определенные промежутки времени организатор торгов снижает начальную цену лота (которая изначально устанавливается не ниже той, что была на втором этапе) на определенную величину. И победителем будет тот, кто первым подал заявку за предложенную цену. Если никто не купил лот в определенный интервал времени — организатор снижает цену. Если два участника подали заявку в один и тот же временной интервал, но предложили разную цену, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену. А если цену предложили одинаковую — выигрывает тот, кто предложил первым, — уточнил юрист юридической службы «Единый центр защиты» Илья Артемьев.

К участию допускаются юридические, физические лица, индивидуальные предприниматели – ограничений по закону нет.

Особенности, этапы:

1. Электронные площадки, на которых проходят торги, входят в госреестр СРО ЭТП. Примеры: ЗАО Сбербанк-АСТ, Аукционы Сибири, Объединенная торговая площадка, Всероссийская электронная торговая площадка и др. На них ищутся подходящие для покупки лоты. Для начинающих участников торгов целесообразно обратить внимание на компьютерную, бытовую технику, другие подобные лоты, не требующие крупных вложений. Приобретя достаточный опыт торгов, можно «замахнуться» и на недвижимое имущество, выгодную задолженность как право требования.
2. Проверка лота – важный этап работы, в особенности когда речь идет о недвижимости. К примеру, выясняют, нет ли на реализуемом объекте обременений. Сведения предоставляются организаторами, они содержатся в госреестре прав на недвижимость (ЕГРП). Выписка может заказываться самостоятельно, по образцу заявления с сайта Росреестра, с уплатой госпошлины. Однако в выписке содержатся не все сведения, на которые стоит обратить внимание. В приобретаемой квартире могут быть прописаны малолетние, на нее может претендовать супруг должника, автомобиль может быть в угоне. Эти сведения нужно уточнять у продавца. Если информация замалчивается, скрывается, следует отказ в предоставлении сведений, приобретения лучше избегать.
3. С письменного разрешения организаторов имущество можно до приобретения осмотреть. Делать это целесообразно со специалистом, способным дать объективную оценку о соответствии цены качеству лота, его ликвидности.
4. Для покупки имущества через электронную площадку необходимо приобрести электронную подпись (ЭЦП), заменяющую физическую подпись участника торгов. Одна ЭЦП может работать на нескольких площадках. Чем больше их число, тем дороже приобретение. Цена находится в пределах от 2 до 10 тыс. рублей максимально. Ее предоставляют многочисленные сертифицированные фирмы, специализирующиеся на оказании подобных услуг. Специалисты могут дать консультацию и по вопросу настройки ПК для работы с электронной подписью.
5. Далее участник проходит аккредитацию на электронной площадке. До начала рекомендуется изучить требования ресурса, параметры заявки на аккредитацию, подготовить качественные скрины документов.
6. После успешной аккредитации оформляется заявка на участие. К ней также прилагается пакет документов по списку, опубликованному электронной площадкой. Их количество зависит от статуса участника торгов. Наиболее солидный пакет придется предоставить юрлицу. К заявке обязательно прилагается подписанный договор о задатке и документ об оплате (скрин). Как правило, договор в виде готового шаблона уже есть на сайте. На некоторых площадках настройки позволяют не заполнять часть реквизитов в заявке – они проставляются из данных аккредитации. Подготовленные сведения подписываются ЭЦП.
7. При внесении задатка обращают внимание на реквизиты и на сумму. В договоре она указывается в процентах от начальной стоимости объекта, но не более 1/5.
8. Выигравшему на электронную почту придут оповещение и договор купли-продажи. Лот оплачивается по реквизитам, указанным в договоре.

Очень легко найти имущество, выставленное на продажу должником. Для этого управляющий недвижимостью подает заявку на регистрацию в реестре в Росимущество и подтверждает зарегистрированные права на квартиры, комнаты, дома и коммерческую недвижимость. Кроме того, доля в праве собственности (например, ее 1/2 доля в квартире) может быть продана.

Если это единственное место, где проживает банкрот и его семья, торги не проводятся. Это может быть квартира или дом, в котором должник фактически проживает. Правило единственного жилья не распространяется на квартиру или дом, если была оформлена ипотека. В этом случае квартиру однозначно продает банк, выдавший ипотечный кредит.

Однако с 2021 года суды разрешают продажу единственного жилья даже при отсутствии ипотеки, при условии, что оно относится к роскошному. В конце концов, до сих пор не существует правил, определяющих эту роскошь. Суд по делам о банкротстве может принять решение о продаже дома, если кредитор приобрел другую недвижимость для переселения. В своем решении суд примет во внимание признаки элитного жилья, характеристики и местоположение.

Важным показателем элитного дома является его общая площадь. Так, например, если у должника были долги, он перестал их выплачивать и покупает квартиру площадью 100 квадратных метров, суд может решить, что это жилье класса «люкс».

Торги по банкротству проходят в три этапа: первый аукцион, повторный аукцион и публичное предложение.

Если имущество не продается на первом аукционе, проводится повторный аукцион, где начальная цена имущества снижается на 10%. И первый, и второй аукционы проходят по простому правилу: участники повышают ставки, выигрывает тот, чье ценовое предложение больше всех, и никто не предложил цену выше в течение 30 минут.

Если и повторный аукцион не состоится, то начнется третий этап реализации — публичное предложение. В рамках публичного предложения цена постепенно снижается согласно временным периодам. Выигрывает тот, кто подал заявку в установленное время и не ниже начальной цены периода и тот, чье ценовое предложение оказалось выше других. При наличии двух одинаковых ценовых предложений, выигрывает тот, кто подал своё раньше.

Этапы ведения аукциона

При осуществлении торгов по банкротству физических лиц специалисты отличают 3 этапа. Рассмотрим их детальней:

• I этап. Именуют его первичными торгами. Является он начальным этапом. За этот период участники вправе сделать ставки с целью повышения стоимости объекта продажи. Величину шага для подъема стоимости лота определяется заранее условиями торгов. Принятие каждого последующего шага осуществляется системой по прошествии получаса после предыдущего.
• II этап. Называют этот период повторными торгами. Проводят их, когда проведенный аукцион признан по конкретным причинам несостоявшимся. При осуществлении распродажи повторно стоимость лота ставится ниже предыдущей на 10%.
• III этап. Когда первый, второй аукционы признают несостоявшимися, назначают ведение публичных торгов. Ведущим отличием процедуры выступает значительно снижение цены на объекты торгов, которое происходит через конкретные периоды времени, оговариваемые заранее.

• Публичные торги дают возможность участникам приобрести конкретный лот за весьма низкую стоимость. Бывает, что владения продаются за минимум. Наибольше цену могут понижать до 99%.
• Организация распродажи прозрачная.
• При ведении аукциона по банкротству физического лица на изначальную сумму влияет предварительно выполненная оценка имущества. Даже на начальном этапе распродажи можно купить лот по довольно выгодной цене.
• Участие в распродаже дает возможность купить нужный лот по цене более низкой, чем на рынке.
• Для приобретения активов по наиболее выгодной стоимости нужно хорошо ориентироваться в последовательности проведения распродажи. Аукционы по банкротству физических лиц обычно ведутся по этапам, установленным законодательством.
• При выборе компании с целью оформления ЭП, нужно изучить площадки, к которым она дает доступ.

Этапы торгов по банкротству: как заработать физ лицу

Перед тем, как провести торги, банкрот должен в официальном порядке подтвердить свой статус. Для этого он должен собрать всю необходимую документацию.

Процесс торгов разделяется на 3 основных этапа:

1. Первичный.
2. Вторичный.
3. Публичный.

Стоимость соответствующего объекта на первичных торгах будет стремиться вверх. Прирост составит от 0,5 до 5%. Точный процент будет зависеть от первоначальной суммы лота. Повышение суммы происходит каждые 30 минут.

Первичный процесс состоит из следующих этапов:

• Заинтересованное лицо входит в свой личный кабинет.
• Затем участник выбирает интересующий его лот.
• Организаторы публикуют в открытом доступе информацию обо всех выставленных лотах. Сведения включают в себя стоимость, местонахождения и шаг аукциона. Также должен быть выставлен дедлайн, согласно которому брокеры могут предложить собственную ставку.
• Участвующему нужно вписать свою цену за недвижимость или иной лот в специальное “окно”, которое будет представлено на сайте. Сумма не должна быть меньше изначальной.
• Торг будет объявлен завершенным в том случае, если не поступит иной заявки.
• Лот перейдет к тому лицу, которое предложило наиболее высокую ставку в последнем шаге.

Вторичные торги также именуют, как “повторные”. Стоимость снижается на 10% от первоначальной цены. Они осуществляются только в том случае, если первичные прошли безуспешно. Обычно второй этап возникает тогда, когда никто из участников не был заинтересован в данном лоте на первичных торгах. Еще раз лот может быть выставлен и тогда, когда участник был всего один.

В том случае, если и второй этап продажи не увенчался успехом, то лот перейдет в стадию публичности. Делать ставку уже можно будет на финальной стадии процедуры реализации имущества должников. Объект может сильно упасть в цене. На практике соответствующий спад может достигать 99%.

Как определяют выигравшего претендента:

• Победа отдается тому, кто внес на рынке торгов наибольшее денежное предложение.
• Победа достанется тому, кто подтвердил на последнем шаге стоимость быстрее других участников.

Как имущество реализуется на торгах по банкротству?

Система торгов устроена следующим образом:

После того как арбитражный (финансовый) управляющий обнаруживает имущество должника он должен определить его рыночную стоимость. Определять рыночную стоимость самостоятельно управляющий не имеет права, поэтому для оценки имущества управляющий обращается к независимому оценщику, который определяет точную стоимость объекта. Как правило, эта цифра соответствует недалека от действительности, поэтому, если лот имеет необычайно низкую стоимость, то в этом случае имеет смысл ознакомиться с результатами оценки.

Эта стоимость является отправной точкой на всех этапах проведения торгов. Принцип проведения торгов прост – побеждает участник, предложивший наибольшую цену. Эффект «удешевления» создает нижняя граница, которая опускается с каждым этапом.

На первом этапе торгов стоимость лота эквивалентна результатам независимой оценки. Побеждает участник, предложивший наибольшую стоимость. Если заявок в ходе этого этапа торгов не поступило, то в этом случае минимальная стоимость лота снижается на 10% и торги переходят на второй этап. Процедура повторяется с теми же условиями, т.е. победит участник, предложивший самую высокую цену. Если и на втором этапе лот не реализован, то в этом случае торги переходят на третий этап — публичное предложение.

На этапе публичного предложения минимальная стоимость равномерно снижается с течением времени. Например, на 6% от первоначальной цены каждую неделю. Побеждает, опять же, лицо, которое предложило самую высокую цену.

В случае, если на этапе публичного предложения имущество все равно не было реализовано:

• Если на торгах выставлено имущество должника – физического лица, то в этом случае имущество остается у должника

• Если на торгах выставлено имущество должника – юридического лица, то в этом случае дальнейшая судьба имущества решается на собрании кредиторов. Вариантов несколько: либо один из кредиторов может забрать себе это имущество на баланс, либо оно может быть вновь выставлено на торги, либо имущество может быть окончательно утилизировано.

Можно ли заработать на торгах по банкротству: предметы торга

На соответствующих площадках выставляется в качестве лота то имущество, которым ранее владел банкрот. Согласно процедуре реализации, управляющие заинтересованы в достаточно быстрой продаже собственности, чтобы как можно скорее покрыть задолженность организации перед кредиторами. По этой причине часто наблюдаются цены на лоты ниже рыночных.

На данный момент существуют открытые и закрытые аукционы лотов. На закрытых продаются те лоты, у которых ограниченный оборот (оружие, драгоценности). Для того чтобы принять в нем участие, потребуется предоставить организатору специальное разрешение. Такое, как лицензия на оружие.

Какие лоты брокеры приобретают в большинстве случаев:

• Торговые предприятия.
• Транспортные средства.
• Промышленные предприятия.
• Бытовая техника.
• Бренды.
• Товарные знаки.
• Логотипы.
• Промышленные здания.
• Ценные бумаги.
• Земельные участки.
• Права требований.
• Квартиры.
• Частные дома.

Узнать о продаже той или иной собственности банкрота можно благодаря СМИ. Соответствующие объявления публикует газета “КоммерсантЪ”.

Особенности реализации на торгах недвижимого имущества

Для начала разберемся с недвижимостью.

Недвижимое имущество делится на определенные категории:

1. Недвижимое жилое имущество и его части:

• Дома, квартиры, комнаты;
• Земельные участки, находящиеся под жилыми домами;

1. Недвижимое нежилое имущество:

• Гаражный бокс;
• Объекты незавершенного строительства (сооружения в недостроенном состоянии);
• Машино-место;
• Здания, строения, помещения без возможности проживания (нежилые помещения);
• Участки недр, отдельные водные объекты (например, пруд);
• земельные участки (например, участки сельскохозяйственного назначения, участки без построек и т.д);

1. Отдельным пунктом в Гражданском кодексе РФ выделяют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Они подлежат обязательной регистрации, поэтому относятся к недвижимости.

Этапы проведения торгов

По закону банкротом становится любое предприятие, если совокупные требования кредиторов составляют не менее 300 тысяч рублей и если предприятие не исполняет своих обязательств в течение 3-х месяцев (не оплачивает услуги, не платит по кредитам, не перечисляет налоги, не осуществляет коммунальные платежи).

• Сначала запускается процедура конкурсного производства и назначается конкурсный управляющий, который описывает всё имущество предприятия, делает независимую оценку и назначает цену на каждый объект. Кстати, конкурсный имеет право аннулировать любую сделку и вернуть имущество, которое продал должник за год до начала процедуры банкротства.
• После этого вместе с кредиторами они решают, как будут продаваться объекты – единым лотом или по отдельности, определяют начальную цену, сроки реализации, выбирают электронную площадку, на которой будут происходить торги, и многое другое.
• Далее конкурсный управляющий размещает публикацию по торгам в газете «Коммерсант» и выставляет на продажу лоты, которым предстоит пройти 3 этапа торгов:

1. Первичные торги. На первом этапе лот выставляется на аукцион по рыночной цене определённой независимым оценщиком и утверждённой советом кредиторов. Если заявок на этом этапе нет, то начинается следующий…
2. Вторичные торги. На повторных торгах цена на объект устанавливается на 10% ниже начальной, и если снова никто не подал заявку (что чаще всего происходит), объявляются публичные торги, которые представляют для нас особый интерес, потому что именно на этом этапе цена может опуститься до 1%.
3. Публичные торги. Третий этап торгов предполагает, что раз никто не купил объект, то рынок должен сам определить его цену. Поэтому стоимость лота начинает снижаться каждые несколько дней на 5-10% в соответствии с регламентом торгов. После подведения итогов торгов определяется победитель, который назначил самую высокую цену на объект и правильно подал заявку.

Похожие записи:

• Имеют ли право удерживать с пенсионной карты оплату за мусора
• Налог с продажи подаренной квартиры
• Как оформить ипотеку по двум документам: условия предоставления