Не доверяй и проверяй: как принять квартиру в новостройке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Не доверяй и проверяй: как принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.
Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
(Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН), Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), доверенность на подписание договора.
Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т. е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.
Проверьте ФИО генерального директора в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ.
Устав нужно прочитать на предмет определения полномочий на заключение договоров. Кто имеет право от имени общества заключать договора, требуется ли предварительное одобрения участников Общества или совета директоров, правления общества (если в Обществе имеется такие органы). Имеет ли лицо, подписывающее договор, на это право. Действует ли доверенность на момент подписания договора, не истекли ли полномочия генерального директора?
Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?
Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:
- Местоположение. Если планируется покупка в центре города, то надо быть готовым к тому, что стоимость квартиры будет выше, чем жильё на окраине. Более высокий «ценник» объясняется тем, что земля под застройку стоит дороже, выше спрос на недвижимость, выше себестоимость подключения к коммуникациям и др.
- Транспортная доступность. На стоимость влияет близость транспортных развязок, остановок электрички, станций метро.
- Наличие отделки. Практика показывает, что около 15% квартир на первичном рынке продаются с отделкой. Они дороже по цене, но эта разница ниже той суммы, которую бы пришлось потратить собственникам на ремонт квартиры без отделки.
- Площадь.
- Стадия строительства дома. Жильё в строящемся доме стоит меньше, чем в уже построенном и введённом в эксплуатацию.
Покупка квартиры по ДДУ
Итак, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме?
В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство. Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.
Если данные о коммунальной компании не вызывают вопросов, то следует переходить к заключению соглашения.
Покупка квартиры по ДДУ обязывает стороны составить соглашение только в письменном виде. Такой документ в обязательном случае должен быть зарегистрирован в Россреестре.
Помните, заключение предварительного договора противоречит требованиям, установленным законом.
Подготовительный этап
Перед осмотром жилья убедитесь, что объект введен в эксплуатацию. Обычно компания приглашает собственников в течение недели по окончанию всех государственных проверок. Из-за бюрократической волокиты сроки могут увеличиться до полугода, и это не будет нарушением.
На официальном сайте застройщика опубликуют график заселения. В назначенный день приходите на осмотр в светлое время. Если такой возможности нет, захватите яркий фонарик.
Совет! Для тех, кто только собирается покупать недвижимость: лучше выбрать дом со сдачей в летний сезон, так как продолжительность дня высокая, в отличие от зимних суток, где уже в три часа темнеет.
Перед встречей возьмите с собой:
- Листы бумаги/тетрадь/блокнот с ручкой или карандашом для пометок.
- Цветные мелки, чтобы выделить дефекты.
- Рулетка или лазерный измеритель расстояния для вычисления кривизны стен.
Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи?
Отправляясь на приемку нужно взять с собой паспорт и договор долевого участия. При желании можно отправить вместо себя представителя, который, к примеру, больше разбирается в строительных работах, но только по доверенности. Прихватите с собой и план квартиры от БТИ и от застройщика для того, чтобы попытаться найти в них расхождения.
Обязательно попросите у застройщика «акт скрытых работ» со сведениями о прокладке внутренних коммуникаций (в стенах, в полу).
Итак, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке? Чек-лист приемки помещения должен содержать наименования тех объектов или ремонтных работ, которые следует проверить на наличие и качество.
Застройщик также должен выдать смотровой акт, где покупатель может фиксировать выявленные нарушения. Документ должен быть заполнен в двух экземплярах за подписями обеих сторон.
Покупка: пошаговая инструкция
Для покупки готовой квартиры у застройщика необходимо пройти ряд шагов:
- Выбрать квартиру. В отличие от дольщиков у покупателей готового жилья есть возможность проводить осмотры готовых объектов. Можно сразу оценить затраты на будущий ремонт (если он не предусмотрен договором), а также качество строительства и готовность остальной инфраструктуры (магазинов, детсада, благоустройства территории и пр.).
- Изучить все документы застройщика и подготовиться к сделке.
- Подписать договор купли-продажи. Оплата договора, как правило, происходит сразу после регистрации по безналичному расчету на счет застройщика. Квартира передается по акту приема-передачи. Если есть проблемы с качеством постройки или ремонта, то на этом этапе составляется смотровой лист.
Варианты инвестирования
Зачастую объекты в новостройке приобретаются не с целью переезда в новую квартиру, а для вложения денег в недвижимость, чтобы спасти их от инфляции. Шаг мудрый, перспективный, но требующий анализа рынка недвижимости – чтобы инвестиции в жилье принесли прибыль, оно должно быть ликвидным.
Есть следующие варианты инвестирования в недвижимость.
Аренда. Наиболее востребованный вариант инвестирования, дающий долгосрочную, но стабильную окупаемость. Аренда жилой и нежилой недвижимости способна вернуть собственнику вложенные средства в нее средства и принести прибыль, но на это уйдет не менее 10 лет.
Перепродажа. Здесь можно переоценить свои аналитические способности, лучше обратиться к экспертам для анализа перспектив рынка недвижимости. Цена квартиры, особенно в строящемся доме, может в течении нескольких лет как увеличиться, так и упасть.
Перевод в нежилое помещение. Часто целью покупки недорогой квартиры на первом этаже является желание собственника перевести ее в разряд нежилого помещения и сдавать под коммерческие цели. Так стоимость квадратных метров может существенно вырасти. Но есть риск, что перевод объекта в нежилое будет запрещен. Тогда владельцу квартиры придется ее продавать и дешевле, и дольше, как объект с низкой ликвидностью.
Обратный выкуп. Иногда застройщики предлагают так называемый «обратный выкуп» готовой квартиры после сдачи дома, на условиях добавления 10% к изначальной стоимости жилья. Это неплохой вариант заработать – можно вернуть вложенное с неплохими процентами. Но этот способ использует лишь малая часть застройщиков.
Лучшее время для покупки
Как понять, когда лучше покупать квартиру от застройщика? Рынок первичной недвижимости имеет специфические особенности — застройщики, стремясь продать больше объектов недвижимости до конца финансового года, активизируют спрос путем проведения акций и предоставления специальных скидок. То есть, квартиру в новостройке выгоднее приобрести зимой.
Летом как на первичном, так и на вторичном рынке жилья наблюдается спад активности. А вот осенью спрос на новое жилье возрастает – соответственно, увеличиваются цены.
Эксперты рынка недвижимости советуют не откладывать приобретение квартиры или дома тем, кто сомневается и ждет подходящего момента – осень-зима 2018 года благодатное время для покупки! Учитывая изменения на законодательном уровне (статья ФЗ № 218) и запуск эксроу-счетов прямые договора долевого участия между покупателем и застройщиком постепенно ликвидируются. В связи с этим прогнозируется рост цен на недвижимость с конца 2018 года до 30%. Купив квартиру в новостройке в ближайшее время, можно заработать на увеличении ее стоимости через пару лет до 50%.
Оформление документов при покупке квартиры в новостройке
В качестве правовой базы для покупки квартиры в новостройке применяют № 122-ФЗ (Федеральный закон) «О госрегистрации прав …».
Оформляя право владения следует подать в орган регистрации следующие документы:
- Подтверждение окончания строительства.
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Акт приёма-передачи жилого помещения.
Также с начала 2017 года действует № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» с обновлениями. Согласно поправкам строительные организации должны предоставлять новые данные о деятельности. Минимальный размер уставного капитала у них — 2,5 млн. рублей. В его рамках компания может планировать застройку. Поправка также требует, чтобы деньги дольщиков хранились на специальных счетах. Застройщику они будут переданы лишь после передачи жилья владельцу. В противном случае обязательно страхование.
Договор купли-продажи заключается по форме, которую можно запросить и изучить заблаговременно. В документе прописываются важные условия сделки, договорённости.
Различают варианты соглашений о покупке квартиры в новостройке:
- О долевом участии.
- Договор цессии (уступка права требования).
- Об инвестировании, например, вексельная схема.
Основным считается первый документ, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это даёт гарантии покупателю. Хотя каждый договор годится для определённого этапа.
Элементарная проверка застройщика
При выборе застройщика для покупки квартиры в новостройке нужно обращать внимание на все детали. Начинать нужно с того, чтобы проверить самого застройщика и новостройку. Обязательно нужно проверить все документы, потому что это серьёзный вопрос. У каждой уважающей себя строительной компании всегда есть сайт, на котором расположено предложение по квартирам, а также указывается проектировка помещений и постройки, которые ведутся в данный момент.
Взглянув на сайт, можно уже заниматься отслеживанием добросовестных застройщиков. На сайте должны быть предоставлены документы о компании и об объекте, который строится. Должны находиться фотографии либо трансляция веб-камеры. У каждой строительной компании должны быть учредительные документы. В перечень документов входит свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учёт, устав компании, выписка из ЕГРЮЛ.
Имея эти данные, можно сверить их с информацией в налоговой службе. Сделайте запрос о регистрации застройщика. Полученные данные сравните с фактическими. Если вы обнаружите различия, вы можете спросить у застройщика, на основании чего возникли эти несовпадения.
Сроки строительства объекта
Скорость строительства дома зависит от технологий, которые применяются при постройке:
- Очень быстро возводятся панельные дома, потому что их собирают как конструктор из готовых плит. На постройку такого дома уходит меньше года.
- На постройку монолитно-каркасного дома уйдёт до двух лет.
- Дольше всего возводятся кирпичные дома, потому что стены выкладываются из кирпичей. В среднем, на постройку такого дома уходит два с половиной года.
Также скорость застройки зависит от климата. Нужно, чтобы цемент, связующий стройматериалы, хорошо застывал. Например, в Сибири дома строятся дольше, потому что в мороз нельзя заливать котлован.
Обязательно обращайте внимание на сроки постройки в проектной декларации. Разумный и грамотный застройщик всегда берёт срок больше на один год на случай форс-мажора. Получается, что дом может строиться не менее полутора лет и не более четырех лет. Если вы видите подобные сроки, вам попался адекватный застройщик, который знает, что делает. Поэтому риск купить плохое жильё минимизируется.
Серьёзные застройщики всегда стараются порадовать своих клиентов такой информацией, которая убедит их, что всё идёт по плану. Многие выкладывают фотоотчёты, некоторые устанавливают веб-камеры, чтобы каждый покупатель квартиры мог отслеживать, как проходит процесс постройки дома. В некоторых строительных компаниях даже есть такая должность: отвечать за наполнение сайта свежей информацией, вести онлайн-трансляцию стройки дома. Это своеобразная функция контроля за процессом.