Как узаконить уже построенный дом или пристройку?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить уже построенный дом или пристройку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости часто попадаются предложения, где на фото на участке стоит не полностью построенный дом или же только залит фундамент. Их цена гораздо ниже, чем на законченные строения в той же локации.

Сроки регистрации права собственности

Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.

Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.

Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.

Документы для кадастрового учета

Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.

Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.

Как оформить дом без разрешения на строительство

Со 2 августа в очередной раз продлена очередная дачная амнистия. И это снова не та, что раньше. Дачной амнистией называют уже несколько законов, но все они работают по-разному. Общая суть всех поправок про участки, дома и право собственности сводится к тому, что оформлять недвижимость будет проще и дешевле.

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

Вот что означает дачная амнистия, которая будет действовать до 1 марта 2021 года.

Вот несколько дачных амнистий, о которых мы рассказывали:

С 4 августа 2018 года отменили разрешения на строительство. Раньше нужно было спрашивать у местных властей, можно ли построить дом вот с такими параметрами. А теперь достаточно их предупредить. На самом деле процедура все равно похожа на согласование, но она стала немного проще.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);

• паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
• схему участка;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• технический план.

Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).

До начала строительства: С чего начать

Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.

Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.

После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.

Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:

• Почтовым отправлением.
• В личном обращении в администрацию.
• Через МФЦ.
• Через сайт госуслуг.

Какие проблемы могут возникнуть при регистрации

Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:

1. Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
2. Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
3. Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.

Шаг 4. Ждем результатов. Сроки.

Кадастровый инженер для того, чтобы выполнить работы по изготовлению технического плана должен выехать на объект самостоятельно или отправить на выезд геодезистов, измерить и осмотреть ваш дом, получить координаты привязки объекта к садовому участку, отсканировать предоставленные вами документы и внести сведения в форму технического плана. Инженеры называют эти действия – «собрать» техплан. «Сборка» техплана на садовый дом занимает не более двух-четырех часов, однако тормозить процесс может отсутствие документации или невозможность выезда геодезиста на объект, занятость инженера. Поэтому сроки указываются в договоре, как правило, 1-2 недели.

Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.

В отношении строений, которые нарушают требования земельного участка может выноситься решение о легализации в случае, если по каким-либо причинам застройщик не знал и не мог знать о несоответствии его строения этим требованиям.

Самострой, который нарушает законные интересы граждан или строительные нормы в административном или судебном порядке, придется снести сооружение и выплатить административный штраф. От выплаты административного штрафа освобождается только самострой, который попадает под закон о «дачной амнистии».

Как и зачем регистрировать садовый дом

Процедура оформления подобных видов недвижимости проводится путем передачи соответствующих документов в регистрирующие органы.

Основная причина, по которой многие граждане не занимаются данной процедурой – нежелание платить налог на имущество, что станет необходимым после оформления строения в собственность.

Тем не менее, оформление в собственность дачного дома имеет несомненные преимущества:

• возможность совершения юридических действий (продажа, обмен, дарение и т.д.);
• отсутствие риска снесения дома в силу признания его самостроем;
• возможность получения кредита путем оформления банковской закладной после сдачи дома под его залог;
• исключение проблем с соседями из-за споров о границах участка;
• получение компенсации за снос государством или местными властями;
• возможность оформить прописку в доме, расположенном на приусадебном участке.

Таким образом, ответ на вопрос, надо ли оформлять в собственность дачный дом ­­– положительный. Плюсы подобного решения очевидны.

Но если владелец не планирует распоряжаться строением или не переживает о проблемах, которые могут возникнуть, дачные домики можно не регистрировать. Закона, обязывающего оформлять подобные объекты в собственность, не существует.

Дачную амнистию продлили до 2021 года. Но на новых условиях

Оформлять дачный дом в собственность можно в 2022 году и в отношении недостроенного объекта. Процедура регистрации в данном случае может проводиться такими способами:

1. Получить разрешение на строительство нового объекта и зарегистрировать жилой дом на участке в собственность по обычной схеме после возведения здания, собрав нужный пакет документов.
2. Начинать строительство без разрешения, а затем оформить объект как самовольно возведенный после завершения строительных работ. В этом случае придется заплатить штраф в размере 2 000 руб.
3. Зарегистрировать по составленной декларации.

Проблемы при составлении декларации связаны с необходимостью давать в документе точные характеристики, которые не всегда возможно определить, если не достраивать здание.

После рассмотрения заявления и документов принимается решение о регистрации построек. Заявитель должен получить письменный ответ, после чего можно получить выписку из ЕГРН. Эта выписка и будет подтверждением установленного права собственности на строения.

Данная процедура не бесплатна. Помимо налога, необходимо оплатить услуги кадастрового инженера. Стоимость в каждом регионе различна. В среднем она составляет не более 10000 р.

Какие строения подлежат регистрации на дачном участке? Объекты, предназначенные для постоянного проживания, либо для обеспечения жизнедеятельности граждан, подпадают под действие программы «дачной амнистии», если они возведены до 2001 года. Такой упрощенный порядок регистрации был продлен до конца 2020 года и позволяет закрепить права на следующие объекты:

1. дачные строения, садовые домики и иные объекты, если они предназначены для длительного проживания;
2. бани и гаражи, если они относятся к объектам капстроительства, т.е. возведены на фундаменты и не могут быть перемещены на другое место без отрыва от земли;
3. иные виды построек, обустроенные на капитальном фундаменте (сараи, беседки и т.д.).

При наличии фундамента, строение относится к объектам капстроительства. Это позволяет их регистрировать в собственность по общим правилам Закона № 218-ФЗ и специальным требованиям Закона о дачной амнистии.

Для строений, возведенных после 2001 года, в том числе после принятия Закона № 217-ФЗ, предусмотрены дополнительные требования для регистрации:

• если конструкция объекта не позволяет его перемещать без соразмерного ущерба для его характеристик, он относится к недвижимости, а значит должен регистрироваться;
• закрепить права можно только на жилые строения, возведенные на участках для ведения садоводства, в том числе на территории СНТ;
• если участок выделен для ведения огородничества, жилые строения на нем возводить нельзя, а в регистрации будет отказано.

Следовательно, можно регистрировать садовый домик на садовом участке СНТ или иного некоммерческого товарищества. Если же гражданину или некоммерческому товариществу была предоставлена территория для разведения огородов, в регистрации строения будет отказано, даже если оно будет иметь все признаки объекта капстроительства. Муниципальные власти вправе предъявить требования о сносе незаконной постройки, возмещения ущерба для почвенного слоя земли.

Какие дачные дома можно не регистрировать в 2022 году? Не требуется регистрация, если садовый домик без фундамента, т.е. не является объектом капстроительства. Такой объект рассматривается как временное строение, которое можно легко перенести на другое место, в том числе и без разбора конструкций. Например, если летний садовый домик в СНТ предназначен только для сезонного пребывания граждан, не имеет фундамента, его не нужно регистрировать. Также не нужно оформлять права на хозяйственные и подсобные строения, если они не относятся к объектам капитального строительства.

Если регистрация проходит по дачной амнистии, гражданину нужно подтвердить законность владения участком. Можно одновременно закрепить права на землю и жилое строение. Подтверждающим документом на земельный надел будет выписка правления СНТ или иного товарищества, распоряжение муниципальных властей, иные бланки и формы.

По нормам Закона о дачной амнистии, закрепление прав проходит по следующим этапам:

1. после получения документов на землю, нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать технический план;
2. инженером проводится обследование строения в натуре, определяются его характеристики и параметры, отражаются в текстовом и графическом блоке техплана;
3. чтобы поставить домик на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, нужно подать заявление и техплан в Росреестр или учреждение МФЦ;
4. подтверждающим документом после завершения всех процедур будет выписка ЕГРН, в которой указывается кадастровый номер объекта.

Размер и характеристики строения имеют существенное значение для принятия решения о регистрации и последующего налогообложения. Например, частное жилое строение не может иметь высоту более 3 этажей, иметь несколько изолированных помещений для проживания разных семей. Такие объекты рассматриваются как многоквартирные дома, а для разрешений на их строительство и эксплуатацию предусмотрены специальные правила.

Садовый или дачный домик до 50 кв. метров общей площади не подлежит налогообложению. Метраж будет подтверждаться кадастровыми сведениями ЕГРН и выпиской. Если же площадь зарегистрированного объекта больше 50 кв.м., ее можно исключить при расчете имущественного налога в декларации.

Что понимается под термином дом?

Дом – это объект капитального строительства (здание), который бывает 2-х видов:

• объект индивидуального жилищного строительства — ИЖС,
• садовый дом.

На иные виды домов (многоквартирные, блокированной застройки и др.) упрощенный и уведомительный порядок не распространяются.

• отдельно стоящее здание,
• количество надземных этажей не более 3-х,
• высота не более 20 метров,
• дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием,
• здание нельзя делить на самостоятельные объекты недвижимости.

Таким образом,

Забегая вперед, отмечу следующее.

Пять признаков это не единственные критерии для применения упрощенного или уведомительного порядка.

Существуют еще требования к земельным участкам.

Но требования к участкам рассмотрим ниже.

Сейчас немного предыстории.

Упрощенный порядок регистрации применяется уже достаточно давно.

Пресловутая дачная амнистия и есть упрощенный порядок регистрации домов.

Однако, дачная амнистия распространялась только на дачные и садовые дома.

На объекты ИЖС дачная амнистия не распространялась до последнего времени.

Напомню, что упрощенная регистрация дома возможна, если дом соответствует вышеуказанным 5-ти признакам.

Помимо критериев к дому, должны соблюдаться условия, предъявляемые к земельному участку.

В частности, упрощенная регистрация применима, если дом располагается на участке:

• для ведения гражданами садоводства,
• индивидуального жилищного строительства,
• для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Что если дом не оформлять и после покупки?

Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:

• регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
• сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
• налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
• штрафов за нарушение сроков платежей нет.

Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:

• повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
• повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
• введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.

На сегодняшний день регистрация законного права на недострой осуществляется достаточно быстро. Максимальный срок составляет 10 рабочих дней, но практика показывает, что процедура регистрации в Росреестре длится не более недели.

Если вы подали документы в многофункциональный центр, то процесс может затянуться на несколько дней. Тем не менее, центры работают достаточно быстро. Они передают заявку в Росреестр в течение суток.

Регистрация объекта, строительство которого не завершено, может проводиться на любом этапе. Достаточно, чтобы был заложен фундамент. Главное – собрать нужные документы. Совсем скоро регистрация будет производиться по более упрощенной схеме. Каждый гражданин сможет зарегистрировать недострой и продолжить строительство, когда появятся средства.

Проблемы при оформлении дома по дачной амнистии

Сложности оформления возникают при отсутствии минимального набора документов, подтверждающих законность землепользования. Обычно сомневаются в перспективах своих действий те, у кого нет документов вообще. Однако это нельзя считать непреодолимым препятствием — посетите муниципалитет или организацию, когда-то выделившую землю. Полезная информация может найтись в архивах, но скорее всего, отстаивать свое право на собственность придется в суде, где можно будет использовать показания свидетелей.

Неразбериха переходного периода может сказаться на отсутствии нужной информации о земельном участке и строениях в РосРеестре. Это тоже преодолимо, только придется заново провести межевание, после чего поставить участок на кадастровый учет по упрощенной схеме. Суть упрощенной формы состоит в том, что от вас не потребуют документы, которые были обязательны до принятия дачной амнистии.

Обратите внимание, что с 1 января 2019 земли находящиеся в пользовании дачников, делятся на два типа: садовые и огороднические. Строительство жилого дома станет возможно лишь на участках первого типа и только с разрешения муниципалитета. Земли для огородничества имеют иное целевое назначение и застройке больше не подлежат.

Ввиду создания единой базы данных всей недвижимости, позволяющей быстро запрашивать и обрабатывать информацию об интересующих объектах, сроки, отводимые на исполнение регистрационных действий, с 2017 года стали меньше.

Зачем нужна регистрация садовой недвижимости?

В связи с нововведениями в законодательстве многих волнует вопрос, какзарегистрировать новый дом. До 1 марта 2020 г. достаточно обратиться с заявлением в Росреестр через ближайший МФЦ. После названной даты алгоритм действий будет следующий:

• В течение месяца после окончания строительства нужно направить в местную администрацию уведомление о завершении работ;
• Ведомство проверяет параметры жилого либо садового строения на соответствие градостроительным нормам, требованиям к такого рода постройкам;
• Обратившемуся направляется ответ о соответствии или несоответствии здания нормативам.

Администрация в течение 7 дней передает в Росреестр документы для учета частного либо садового строения. Далее землевладелец самостоятельно может обратиться в регистрирующий орган через МФЦ, чтобы оформить построенный дом в собственность.

Самовольные постройки являются незаконными и подлежат сносу. Однако в некоторых случаях застройщик вправе оформить такой объект в собственность. Рассмотрим, как оформить дом на участке в такой ситуации.

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса, право на объект строительства можно оформить через суд. Главное условие – участок, на котором стоит этот дом, должен находиться в постоянном пользовании застройщика. Другие обязательные требования:

• У застройщика должны быть права, разрешающие строительство на участке;
• Жилой или садовый дом должны соответствовать требованиям к такого рода постройкам;
• Строение не нарушает права других лиц, не представляет для окружающих опасности.

Если жилой или садовый дом соответствуют условиям землеустройства, градостроительства, застройщик может оформить право собственности. Но как зарегистрировать собственность на дом, если он не подходит под требования закона? В этом случае орган местного самоуправления дает срок от 6 месяцев до 3 лет на приведение объекта в соответствие с нормативами.

Дачи, загородные дома, садовые домики и другие сооружения капитального строительства необходимо оформить в собственность, чтобы:

• их не признали самостроем и не снесли на законных основаниях;
• избежать разногласий с соседями по расположению жилого и хозяйственных строений, а также, чтобы исключить споры о границах земельных участков;
• получить компенсацию в случае нанесения порчи третьими лицами или в случае сноса построек по муниципальным или государственным нуждам;
• исключить вероятность начисления ИФНС налога на имущество за 3 года и штрафа, размер которого составляет 20 процентов от суммы этого налога;
• исключить вероятность проблем при подключении газа, электричества и других инженерных коммуникаций;
• получить возможность совершать сделки с этим объектом недвижимости, как и с любым другим, находящимся в собственности: дарить, продавать, передавать по наследству, страховать, использовать в качестве залога при кредитовании.

1. Застройщику необходимо направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве или реконструкции жилого или садового дома.
2. Направить такое уведомление можно также через МФЦ или почтой.
3. К уведомлению необходимо приложить описание дома и документы на землю.
4. Администрация в течение 7 рабочих дней проверяет допустимость строительства дома на земельном участке.

После окончания строительства (на это отведен срок – 10 лет), правообладатель направляет в администрацию уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта. К уведомлению должны быть приложены необходимые документы, в том числе технический план объекта.

​До 1 марта 2020 году действовали нормы об упрощенном порядке регистрации прав на дома и строения, возведенные на участках некоммерческих товариществ садоводов и огородников. Для получения правоустанавливающих документов было достаточно:

• подтвердить законность владения участком (например, по справке правления СНТ и схемы границ участка);
• заказать технический план через кадастрового инженера (этот документ подтверждает характеристики строения);
• обратиться в Росреестр или МФЦ, пройти регистрацию и получить выписку ЕГРН.

Владельцам строений, которые прошли эту процедуру до конца 2020 года, никаких уведомлений и заявлений подавать не придется. Они могут не только владеть дачными и садовыми домами, но и продавать их, дарить, завещать и совершать иные сделки. Если дом и участок были оформлены в собственность до 1 марта 2020 года без постановки на кадастровый учет, эту процедуру нужно пройти, чтобы получить возможность распоряжаться недвижимостью.

С 1 марта 2020 года в полном объеме вступили в силу правила подачи уведомления о начале и завершении строительства частных домов на участках СНТ и иных товариществ. Фактически, в ограниченном режиме эти нормы применялись уже с августа 2020 года. Сейчас регистрация дачного дома проводиться по следующим правилам:

1. обязательным требованием, подтверждающим законность возведения домов и иных строений, является уведомление в адрес местной администрации;
2. уведомления нужно подавать при начале строительных работ, а также после фактического возведения;
3. при подаче уведомления по факту завершения стройки, нужно подтвердить обязательные технические требования к характеристикам дома (максимальная этажность и высота, площадь, иные параметры);
4. после подачи уведомлений и проверки соответствия требований, местная администрация сама должна направить документы в Росреестр для регистрации собственности.

Оформление незавершенного строительства дома

Следует знать, что в 2004 году были приняты поправки к Гражданскому кодексу, согласно которым все объекты незавершенного строительства теперь относятся к недвижимому имуществу. До этого подобная регистрация происходила исключительно через суд. Для оформления документа, подтверждающего право собственности на землю, нужны:

• техническая инвентаризация объекта;
• кадастровый паспорт.

К тому же, нельзя зарегистрировать жилой дом, являющейся самовольной постройкой. Закон определяет это как:

• строительство на земле, имеющей другое целевое назначение;
• строительство без разрешения;
• строительство с нарушениями важных правил и норм.

Владелец такой постройки не может приобрести право собственности. Признать строительство законным можно через суд, или получив соответствующее разрешение органов исполнительной власти. Для такого разрешения необходимо иметь внушительный пакет документов. Есть и другой вариант –зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома, как вариант, можно подав документы в БТИ, специалисты которого возьмут на себя все проблемы с узакониванием объекта незавершенного строительства.

Похожие записи:

• Закон о зимней резине — что это, принят ли он и как действует?
• Какие права и льготы положены ветерану военной службы в 2023 году
• Как оформить задаток при покупке квартиры в ипотеку