Можно ли покупать участок без межевания в 2024 году в СНТ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли покупать участок без межевания в 2024 году в СНТ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ участка стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.
Можно ли продать участок без межевания
Можно ли продать или подарить такую землю? С 2018 года сделки с земельными участками, не имеющими установленных границ, невозможны. Исключений из этого правила нет. При этом, отсутствие межевания не является препятствием к использованию участка. Эта противоречивая ситуация сложилась из-за того, что многие участки проходили процедуру кадастрового учета по закону о дачной амнистии. Он действует с 2006 года и неоднократно продлевался. Полностью прекратить свое существование дачная амнистия должна была с марта 2018 года, но она была продлена еще раз.
По своей сути, закон о дачной амнистии позволяет провести все регистрационные процедуры в упрощенном порядке. И до января 2018 года в обязательном межевании не было необходимости. Земельный участок просто ставился на кадастровый учет в Росреестре с указанием отметки вместо информации о границах «границы не определены».
Несмотря на то, что изменения в закон обязали всех собственников размежевывать земли, процедуру до сих пор прошли далеко не все. Они по-прежнему распоряжаются земельными участками, не имея для этого никаких препятствий, так как отсутствие границ не лишает их права пользоваться своей недвижимостью. Решив продать недвижимость, они сталкиваются с проблемой – только выписки из ЕГРП или Свидетельства о собственности недостаточно чтобы провести сделки купли-продажи, заключить договор аренды либо дарения.
Можно ли продать дачу без межевания
Продажа садового земельного участка без межевания возможна. Однако во время сделки собственник может столкнуться с такими трудностями:
- Уточнение границ участка с соседями — межевание нужно проводить в том случае, когда между собственниками смежных участков возникают разногласия. Ситуация усугубляется, если были нарушены отступы во время возведения построек или на соседнем ЗУ посажены деревья. Выгоднее решить конфликт мирным путем, избегая судебных разбирательств;
- Продавать садовый участок без межевания сложно, поскольку покупатель понимает, что неустановленные границы — это повод для беспокойства. Потенциальный новый собственник выбирает, как правило, участки с определенными границами и полным перечнем кадастровых документов. Покупатель не хочет самостоятельно оплачивать услуги кадастрового инженера, который вправе провести межевание;
- Если вы планируете объединить два и более земельных участков в один, межевание необходимо делать;
- Чтобы законно оформить прирезку лишних соток, также нужно устанавливать границы участка, а для этого проводится межевание.
На данный момент дачники могут продать свои участки по упрощенной схеме без межевания, сэкономив при этом деньги и время. Оформление прав собственности на дачу можно провести в упрощенном порядке согласно закону о дачной амнистии, действие которого продлено до 2026 года. Для продажи садового земельного участка без определенных границ нужно подготовить и получить в уполномоченных инстанциях следующий список документов:
- Гражданский паспорт;
- Постановление уполномоченной госорганизации о решении выделения земельного участка;
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — справка содержит описание характеристик участка или ОКС (адрес, площадь, кадастровый номер и стоимость, имя собственника и количество правообладателей, информация об обременениях) и представляет собой правоподтверждающий документ;
- Проект межевания;
- Договор купли-продажи;
- Заявление (форму устанавливает госрегистратор);
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Ошибки межевания и смена собственника
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Продать участок без межевания
Чтобы продать земельный участок без проведения межевания, собственник данного объекта должен быть готов к тому, что юридическая процедура является нестандартной и не может подчиняться законам РФ. Однако, такая сделка в нынешнем году стала возможной как теоретически, так и практически, что особенно актуально при необходимости срочной продажи объекта.
Данная процедура представляет собой множество сложностей, но, для проведения сделки, потребуется поднять, по возможности, старую документацию в следующем объёме:
- Кадастровый паспорт с указанием координат углов и границ земельного участка.
- Старый проект межевания территории.
- Свидетельство о собственности, оформленное в соответствии с законодательством, действующее на тот год, когда осуществлялась последняя регистрация права.
- Выписка из кадастрового плана или публичной кадастровой карты, что данный участок действительно существует и зарегистрирован в органах местного самоуправления.
Чаще всего, участки без межевания расположены в СНТ, и на документах собственности указана фраза «без определения границ», но физически координаты данной территории понятны и обозначены на местности, проверяются натурными замерами. Если в документе присутствует графический план, это означает, что межевое дело ранее проводилось, и собственнику рекомендуется вызвать геодезистов для проверки этих сведений. Продавцу следует учесть, что наделы без проведения межевания влекут за собой множество рисков для потенциального покупателя и стоят существенно дешевле, чем недвижимость с полным комплектом документов.
Определение и особенности сделки
При продаже доли участка без межевания в 2024 году, возникает необходимость разобраться в особенностях и последствиях такой сделки. Ниже представлены ответы на часто задаваемые вопросы по данной теме.
Что такое доли участка и зачем их продавать без межевания?
Доли участка представляют собой доли в праве собственности на земельный участок. Продажа долей участка без межевания может позволить продать участок крупнее, чем при его размежевании. Это может быть полезно, если покупатель планирует объединить несколько участков для определенных целей, таких как строительство загородного дома или организация сельскохозяйственной деятельности.
Как проводить продажу доли участка без межевания?
Для проведения неразмежеванной продажи доли участка необходимы определенные документы. В первую очередь, это договор купли-продажи, который должен быть оформлен в письменной форме и подписан сторонами. Также может потребоваться согласие всех совладельцев участка на продажу его доли. Если доли участка не являются зарегистрированной недвижимостью, то покупателю могут потребоваться такие документы, как свидетельство о праве собственности на землю и план участка.
Какие риски связаны с продажей доли участка без межевания?
Сделка по продаже доли участка без межевания может иметь определенные риски. Во-первых, покупатель может столкнуться с проблемами узаконивания продажи и возникновением прав спорными ситуациями. Во-вторых, межевание не проводится, поэтому неизвестно, какие границы участка и какие изменения земли происходили до момента сделки. Это может повлиять на цену участка и его целевое назначение.
Можно ли продавать долю участка без межевания в 2024 году?
Возможность продажи доли участка без межевания в 2024 году зависит от законодательства страны. В некоторых случаях продажа доли участка без межевания допускается, однако следует обратиться к специалистам за подробной информацией о действующих правилах и требованиях.
Какие документы нужны покупателю для продажи доли участка без межевания?
Покупателю, желающему приобрести долю участка без межевания, могут потребоваться следующие документы:
- Договор купли-продажи, оформленный в письменной форме и подписанный сторонами;
- Свидетельство о праве собственности на землю;
- План участка;
- Согласие всех совладельцев участка на продажу его доли (при необходимости).
Связанные с межеванием проблемы при продаже неразмежёванной дачи
Связанные с межеванием проблемы, которые могут возникнуть при продаже неразмежеванной дачи, включают:
- Трудности определения границ участка и его площади;
- Неясность по поводу изменений земли и возможных неправомерных действий участников сделки до момента продажи;
- Сложности при определении целевого назначения участка, так как его предыдущая история использования и изменения могут повлиять на дальнейшее использование.
Стоимость межевого плана и сколько оформить межевание?
Стоимость межевого плана зависит от различных факторов, таких как площадь участка, сложность межевания, требования к документации и регион. Определенную информацию можно получить в организациях, занимающихся межеванием или у специалистов в данной области. Время оформления межевания также может варьироваться в зависимости от различных факторов и требований и может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.
- Межевание — это определение границ участка земли, его точных формы и площади. Межевание может сделать только кадастровый инженер с помощью специального оборудования.
- Точной стоимости межевых работ не существует, она будет отличаться в зависимости от региона, удалённости участка, его формы, размера и других факторов.
- Продажа участка без межевания возможна, но только если он стоит на кадастровом учёте, а у собственника есть свидетельство о собственности на землю или другой правоустанавливающий документ.
- Участок без межевания будет сложнее продать, так как с точки зрения закона неизвестны официально обозначенные границы и точная площадь. В таком случае покупатель выбирает «кота в мешке». Соответственно, такой участок будет дешевле.
Как оформить покупку дачи в СНТ
Покупка дачи в СНТ – дело ответственное в наше время. Чтобы не стать жертвой мошенников, черных риэлторов и недобросовестных продавцов нужно знать, как оформить покупку дачи в СНТ и какие документы должны быть у продавца на земельный участок и дачный дом.
Рассмотрим, как оформить покупку дачи с земельным участком самостоятельно и на что стоит обратить особое внимание при покупке дачного участка в садовом товариществе.
- Свежая выписка из ЕГРН на участок – основной документ, который понадобится при покупке дачи.
Как известно, свидетельства о праве собственности с 2023 года не выдаются. Вместо них используют расширенную выписку ЕГРН, в которой находятся все основные параметры дачного участка (координаты, площадь, ФИО собственника и т.д.).
Бывают случаи, когда у продавца есть свидетельство о праве собственности, но на кадастровом учете участок не стоит. Здесь надо проявить бдительность и лучше не покупать такой участок, а дождаться, когда владелец зарегистрирует на него права в Росреестре. - Документы на дачный дом (выписка из ЕГРН);
- Копия паспорта собственника;
- Документ – основание собственности (договор купли-продажи, судебное решение, свидетельство о праве на наследование);
- Согласие супруга;
- Справка из психдиспансера (не обязательно, но желательно, дабы исключить признание сделки недействительной);
Государство всячески склоняет народ ставить свои владения на кадастровый учет, но не каждый спешит это сделать из разных соображений. Многие не регистрируют дачи в СНТ, чтобы не платить лишние налоги. Другие — не готовы тратить свое время и средства на должное оформление документов, а некоторые попросту не знают что недвижимость в СНТ — будь то дачные участки, садовые дома, или иные фундаментальные постройки должны быть зарегистрированы в Росреестре.
- Избегайте покупки дачных участков в СНТ, которые не прошли процедуру межевания, и не поставлены на кадастровый учет, даже если формально все документы у собственника в порядке. Имейте в виду, что процедура межевания стоит денег, требует согласования границ с соседями.
- Садовая книжка не является документом, подтверждающим право собственности, она говорит о членстве в СНТ! О том, можно или нельзя покупать дачу по садовой книжке – читайте в отдельной статье.
- Росреестр имеет право приостановить регистрацию договора купли-продажи дачи в СНТ, если на то есть законные основания (подробно о приостановке читайте здесь). Например, участок не имеет четких границ (не отмежеван), заявление подано ненадлежащим лицом, в отношении участка есть судебные споры (наложен арест и т.п.).
- Если собственник продает дачу через доверенное лицо – не поленитесь и проверьте доверенность на подлинность, случаи бывают разные. Постарайтесь встретиться с собственником и получить копию его паспорта.
- Если на дачном участке есть строения – дом, баня, хозблоки и прочее – проверьте их постановку на кадастровый учет, а также соответствуют ли постройки всем нормам отступов от границ земельного участка.
- После получения выписки из ЕГРН на участок – проверьте его границы, прибегнув к услугам геодезической компании – закажите вынос границ в натуру – так вы обезопасите себя от возможных серьезных проблем в будущем.
- Уточните вид разрешенного использования и назначение земель, а также не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУТ). Например покупка дачи в приаэродромной территории, в зоне культурного наследия или в водоохранной зоне – может обернуться значительными трудностями при оформлении документации на дачный дом в дальнейшем.
Как сэкономить на налоге с продажи дачи
К слову, в 2023 году вступили в силу законодательные изменения, которые позволяют здорово сэкономить при продаже дачи.
Так, с 1 января больше не нужно платить НДФЛ 13% за полную стоимость проданной недвижимости, теперь налогом облагается лишь 70% кадастровой стоимости.
Другой закон в мае подписал президент РФ Владимир Путин. Он предусматривает освобождение от уплаты налога с продажи дачи и иной недвижки многодетных семей с двумя и более детьми. Более того, в этом случае даже не играет значения срок регистрации собственности.
А ещё продолжает действовать дачная амнистия, при которой стало гораздо легче продать участок, ведь его можно зарегистрировать по упрощённой процедуре. Действовать амнистия будет до 2031 года с возможностью продления.
Можно ли подарить земельный участок или его долю без проведения межевания?
Подарить, как и продать, земельный участок может лишь только собственник земельного участка. Соответственно право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Без этого невозможно совершить никаких сделок с землей.
Если право собственности зарегистрировано на земельный участок, то в таком случае можно подарить земельный участок без проведения межевания. Однако все риски, связанные с неустановленными границами, лягут на плечи одаряемого. К ним относятся уже перечисленные выше конфликты с соседями, пересечения со смежными земельными участками, отличия установленной и фактической площади земельного участка и т.д.
Для регистрации договора дарения необходимо соглашение между собственником земельного участка (дарителем) и одаряемым. Как правило, его составляют у нотариуса. Также важно помнить, что сделка дарения облагается пошлиной – уплачивается налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка. От уплаты подоходного налога освобождаются одаряемые, приходящиеся близкими родственниками дарителю.
Подарить долю земельного участка без проведения межевания также возможно, если доля не выделяется на местности. Иначе говоря, например, вы владеете земельным участком совместно с братом в долях по ½ и хотите подарить свою долю жене или мужу. В таком случае межевание проводить не обязательно. Наоборот, в случае, если вы хотите поделить участок пополам в соответствии с долями, т.е. обозначить эти доли в натуре, обязательно потребуется межевание. Так происходит из-за того, что необходимо точно знать границы земельного участка, чтобы на местности осуществить его раздел согласно долям, в которых им владеют собственники.
Юридические аспекты сделки
Действующее законодательство РФ не запрещает продажу участков с неустановленными границами в кадастре недвижимости. Не имеет значения, возведен ли на участке дом, какой тип землевладения реализуется (для личного подсобного хозяйства или строительства, садовый или дачный).
До 2017 года заключение сделок по продаже земельных участков регулировалось Федеральным законом № 122 от 21 июля 1997 года. В статье 19 было указано, что продавать участки без четких границ в кадастре недвижимости запрещено, подобные сделки не регистрировались.
Затем в силу вступил новый Федеральный закон № 218 от 13 июля 2015 года. В статье 26 подробно перечислены причины, по которым сделки с землей приостанавливаются. Обязательное межевание в списке причин не указано, что означает: продавать такие наделы можно, единственное условие – участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
Как сделать межевание земельного участка
Понятие межевания. Межевание — это определение границ земельного участка и их юридическое оформление. Для этого проводят геодезические работы, собирают и изучают документы, а также согласовывают границы с соседями. В результате межевания составляется межевой план.
Закон не ограничивает срок действия документа, но в большинстве регионов каждые пять лет проводится государственная кадастровая оценка земель для определения их кадастровой стоимости. Сведения в выписке после очередной переоценки устаревают. Это стоит учитывать при покупке земельного участка.
До 2023 года участки с неточными границами на кадастровый учет не ставили — это требование закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Так государство приводило в порядок и систематизировало Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), где хранятся данные о земельных участках. Но с 2023 года этот закон утратил силу, что внесло неопределенность в ситуацию с межеванием.
Осенью 2023 года мне позвонила соседка по даче и сказала, что нужно сделать межевание наших участков, потому что координаты в документах не совпадают с реальными. Оказалось, наш общий сосед Саша решил провести межевание своего участка и нанял кадастрового инженера. Тот установил границы его участка, и они не совпали с кадастровым планом: границы моего участка заходили на участок соседки, а участка Саши — на мой.
Сроки зависят от удаленности земельного участка, количества смежных участков, позиции соседей, загрузки кадастрового инженера и его квалификации: если инженер ошибется, Росреестр приостановит регистрацию, придется устранять ошибки, заново подавать документы.
Согласно действующему законодательству, уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании. Если таковых нет — уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка.
Мало уточнить местоположение границ участка — необходимо согласовать его с правообладателями смежных, то есть соседских участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
В то же время нужно иметь в виду, что межевание гарантированно избавит собственников от многих юридических проблем. Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Но если вы проводите межевание, в ЕГРН вносятся точные границы вашего участка. Таким образом вы защитите свои права и сведёте к минимуму возникновение земельных споров.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап — ознакомление с результатами замеров. Далее — процесс согласования границ с владельцами смежных участков.
Суть межевания земельного участка
Межевание является частью кадастровых работ и регулируется Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ. В этом документе указан весь комплекс работ, которые должны проводиться с целью учета недвижимых объектов в государственном кадастре. В том же числе и подготовка межевого плана.
Определение местоположения участка, границ и площади – важная составляющая, необходимая для кадастрового учета. Ведь постановка на учет невозможна без точных данных по земельному участку.
Из этого следует, что межевание делать нужно обязательно.
Результатом этого действия будет получение межевого плана, который является необходимым документом для предоставления в орган Росреестра, если владелец надела хочет зарегистрировать его или произвести любые юридические действия.
План и его описание выдается на основании фактически произведенных замеров кадастровым инженером. Это единственный вариант уточнить и обозначить границы территории земли в собственности конкретного лица. Именно он помогает решить споры по поводу границ участков между соседями.
Исключительные случаи
Если земля пребывает в совместной собственности, то каждый из субъектов владеет частью. Выделение, межевание отдельных долей не требуется. Регистрируется, присваивается кадастровый номер объекту в целом. К примеру, в общей собственности находится ЗУ с садом.
Процедура по сделкам с ЗУ (со строением, без него) упрощается, если права собственности внесены в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Факт регистрации свидетельствует, что объект был поставлен на кадастровый учёт.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Юридические аспекты сделки
Действующее законодательство РФ не запрещает продажу участков с неустановленными границами в кадастре недвижимости. Не имеет значения, возведен ли на участке дом, какой тип землевладения реализуется (для личного подсобного хозяйства или строительства, садовый или дачный).
До 2017 года заключение сделок по продаже земельных участков регулировалось Федеральным законом № 122 от 21 июля 1997 года. В статье 19 было указано, что продавать участки без четких границ в кадастре недвижимости запрещено, подобные сделки не регистрировались.
Затем в силу вступил новый Федеральный закон № 218 от 13 июля 2015 года. В статье 26 подробно перечислены причины, по которым сделки с землей приостанавливаются. Обязательное межевание в списке причин не указано, что означает: продавать такие наделы можно, единственное условие – участок должен быть поставлен на кадастровый учет.