Как правильно снять квартиру чтобы не обманули без риэлтора
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно снять квартиру чтобы не обманули без риэлтора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
Какие документы нужно проверить перед заключением договора найма?
Свидетельство о собственности.
Самый главный документ — это свидетельство о собственности. В нем нужно сверить ФИО владельца с паспортом арендодателя. Бывает так, что собственников несколько, значит подписывать договор нужно со всеми собственниками. Риелторы часто на это закрывают глаза. Им же нужно закрыть сделку, а не развалить ее. Так что в этом вопросе все зависит от вас, глупо наедятся на помощь со стороны риелтора, если конечно риелтор не ваш хороший знакомый. Если можете настоять, чтобы все собственники квартиры подписали договор, значит будете жить спокойно, не переживая, что вам повысят квартплату или посреди года выгонят. Также очень важно для арендатора, чтобы все арендные платежи были зафиксированы. Самый лучший вариант оплаты для вас — это безналичный перевод, только платите точно в срок, чтоб у арендодателя не было оснований расторгнуть договор.
2. Паспорт с регистрацией.
Многие арендодатели не имеют свидетельства о собственности, но у них есть регистрация в квартире. Подписывать договор с таким хозяином квартиры не желательно, 99% случаев эту квартиру нельзя сдавать по закону. Получить согласие от государства — очень сложная процедура и, конечно, никто не хочет ее проходить. Тут уж вам решать, снимать такое жилье или нет. В такой ситуации очень сложно защитится от всевозможных рисков. Если уже решились на подобные отношения, хотя бы зафиксируйте арендные платежи, которые передаются хозяину квартиры. Потом очень многие не могут вернуть гарантийный платеж (депозит), так как никаких документов на передачу денег у них нет. То есть, если лицо, подписавшее договор, не имело право сдавать помещение, то договор является ничтожным, но при этом вам обязаны вернуть все уплаченные платежи. Для этого и нужно хоть каким-то образом зафиксировать передачу денег. Передавать деньги под честное слово очень опасно. Если вы так и сделаете, то на юридическую помощь в этом вопросе не стоит рассчитывать.
3. Договор долевого участия, инвестиционный договор и прочие договора на первичную покупку квартиры.
Такая ситуация может быть, если квартира находится в новом доме. Бывает, что люди и по 3 года не могут получить свидетельство о собственности. Вам же нужно посмотреть оригинал договора, зарегистрированный в Росреестре с соответствующими печатями.
4. Нет документов или предоставляются копии.
В такой ситуации нужно максимально насторожиться. Может быть мошенническая схема. Когда арендатор (он же мошенник) решает подзаработать. Он снимает квартиру и тут же сдает ее. Одну и ту же квартиру могут 10 раз сдать. При этом люди попадают на агентскую комиссию, гарантийный депозит и платеж за первый месяц аренды. Отличительная особенность таких квартир — низкая цена и заселение происходит не сразу. Объясняется это тем, что старым арендатором нужно вещи вывести. Поэтому, чтобы не попасться на уловки мошенников, рассматривайте квартиры, где вам показывают оригиналы правоустанавливающих документов, заключайте договор только с собственником квартиры, и заселение сразу после заключения договора.
1. У риелторов специальная закрытая база.
Это миф. Да, у многих профессиональных агентств недвижимости есть платные базы типа Винер или Циан, но доступ к этим базам вы можете получить бесплатно. Платная база нужна, если вы собираетесь сдавать в аренду квартиру. Чтобы лучше понять, как собственники сдают квартиру, прочитайте статью: Как самостоятельно сдать квартиру, и вы поймете, что все работают в одних и тех же базах. Нет смысла размещать объявление в скрытой секретной базе, собственнику нужно, чтобы его объявление увидело как можно больше людей. Этот миф распространяют сами риелторы, нужно же как-то оправдать столь высокий гонорар. Вот и обманывают доверчивых нанимателей о якобы эксклюзивной базе, к которой доступ есть только у риелторов. Подумайте, если бы вы хотели сдать квартиру, вы бы предпочли, чтобы ваше объявление было размещено в закрытой базе риелторов или в базе, к которой есть доступ не только агентам, но и всем остальным гражданам?
2. Существует эксклюзивная база, в которой размещены объявления без посредников и только проверенные объявления.
Это тоже миф. В интернете часто предлагают купить доступ к подобной базе. По опыту обманутых пользователей, эта база не отличается от обычных баз недвижимости. Там содержатся точно такие же объявления, как и во всех остальных базах. Никто специально не обзванивает собственников, не проверяет объявления на актуальность. Ищите в обычных базах. Конечно, там много снятых с продажи объявлений, мусора и рекламы риэлтерских услуг, но по-другому сэкономить не получится: либо вы сами проделываете эту работу, либо риелтор делает ее за вас.
3. Если обращаешься к риелтору, то это уже гарантия, что все будет по закону, и вы не потеряете свои деньги.
Риелтор-это продавец. У них в большей своей массе нет юридического образования, они сильны в продажах, в психологических манипуляциях, но вот что касаемо юриспруденции, то их знания очень поверхностные. Они заинтересованы только в одном — побыстрей совершить сделку. В итоге клиенты, которые обращаются в агентства недвижимости, искренне надеются на то, что риелтор все проверит и обо всем позаботится. А риелтора заботит только один момент — его гонорар. Посмотрите, какой вы заключаете договор с агентством недвижимости, они ни за что не отвечают, все только на словах. Даже если вы решите обратиться к риелтору, то не время расслабляться, нужно внимательно прочитать и понять условия договора. Меня удивляют люди, которые говорят: «Я не юрист и в вашем договоре ничего не понимаю, поэтому подписываю не глядя». Для понимания договора не требуется юридическое образование. В договоре обычно прописано, о чем он (предмет договора), что можно и нельзя делать (права и обязанности сторон), срок и цена договора и что будет, если что-то не сделать (ответственность сторон). Как я уже говорил ранее, не нужно полностью доверяться в этом вопросе риелтору, участвуйте в обсуждении условий договора. Если вам важно, чтобы хозяин квартиры не смог вас выгнать и расторгнуть договор раньше времени или в любой момент повысить арендную ставку, так и напишите. Главное, чтобы любой человек мог прочитать договор и однозначно понять, какие условия вы прописываете.
4.Существует стойкий миф, что какой бы договор ни был заключен, собственник все равно может в любой момент, если захочет, выселить арендатора на улицу.
Это не так. Если договор составлен правильно, то выселить вас можно будет только по суду, если, конечно, на то есть основания. Любые действия собственника, препятствующие арендатору проживать, также можно пресекать законными средствами.
Этот миф родился в связи с тем, что в основном люди снимают квартиру без договора, или договор составлен в пользу арендодателя; и таких подавляющее большинство на рынке. Все хотят скорее заселиться, и на юридическую сторону вопроса никто не обращает внимание. Нередко арендатор подписывает договор не глядя, радуясь, что снял квартиру по низкой цене. А через какое-то время получает от арендодателя уведомление о повышении аренды (и цена становится выше рынка) или о выселении. Для многих арендодателей это излюбленный прием. Они прекрасно понимают, что вам проще найти дополнительные деньги, чем опять искать квартиру, платить риэлтерское вознаграждение, платить деньги за перевоз вещей и т.д. и т.п. Спасением от таких нечестных арендодателей может быть только одно — грамотно составленный договор.
Кто-то возразит мне, что собственник может поменять замки или выкинуть вещи арендатора. Если арендодатель поменяет замок, то вы можете вызвать слесаря и поменять его заново, а собственнику предъявить иск о нечиненых препятствиях и взыскать моральный вред и возможные убытки. Если арендодатель выкинет вещи, то это уже уголовное дело, подавайте заявление в полицию. В общем, можно бороться, и закон в такой ситуации на вашей стороне. Если вы своевременно платите арендные платежи и не нарушаете условия договора, то вас нельзя выселить даже в судебном порядке, потому что нет оснований для расторжения договора. Если же вы нарушаете общественный порядок, не своевременно платите арендные платежи, тогда суд вынесет решение в пользу собственника, но пока нет решения суда, вас не могут выселить ни приставы, ни полиция, ни собственник с помощью силы. Поэтому многие собственники и не хотят сдавать неблагонадежным на вид арендаторам. Их потом не выселишь, полиция приедет, и если есть договор, значит, имеют право проживать, и посоветует собственнику обращаться в суд, а суд это от полугода и больше. Вот и живут юридически подкованные мошенники, не платя аренду на полузаконных основаниях.
Агентства недвижимости, в которые не нужно обращаться.
На автобусных остановках, на фонарных столбах часто встретишь объявления по сдаче квартиры за смешные деньги. Москвичи давно привыкли к подобным объявлениям и понимают, что арендная ставка не может быть меньше, чем рыночная цена. Но приезжие с ограниченными финансовыми возможностями охотно верят в подобные объявления. Как правило, дешёвая квартира оборачивается для потенциального арендатора потерей денег. К примеру, вы видите объявление по цене ниже рыночной, но по телефону вам сообщают, что квартира есть в наличии, но чтобы ее посмотреть, нужно приехать в агентство недвижимости и заключить договор. После этих слов можете смело вешать трубку, так уже два фактора указывают на то, что дело вы имеете с мошенниками. Первый фактор — это цена, второй — агентство не показывает квартиру, а просит подъехать к ним на заключение договора. Солидные агентства так не делают, они вам предложат встретиться на интересующей вас квартире. Мошенники заманивают вас в офис и там вам подсовывают договор, в котором вы ничего понять не можете, и за предоставление адреса и телефона интересующей вас квартиры вы платите деньги вперед. Спрашивать, почему квартиры в вашей базе стоят дешевле рынка, бесполезно, у них на любой ваш вопрос есть разумный ответ. Но в итоге вы не увидите ни денег, ни квартиры. На руках у вас бесполезный список квартир, которые уже сданы или не сдавались вовсе. Идти в фирму и требовать обратно деньги, бесполезно, ведь договор, который вы подписали, полностью снимает с компании какую-либо ответственность. Подписанный договор, который никак не поддавался пониманию, на деле оказывается договором о предоставлении информационных услуг, который был выполнен Исполнителем.
Аренда квартиры – такой процесс, в ходе которого сомневаться нужно во всём. Что называется, лучше перебдеть, чем недобдеть. Поэтому, проверив квартиру по фото и по описанию (не бойтесь задавать владельцам уточняющие вопросы – например, что подразумевается под “недавно” во фразе “недавно в квартире был сделан ремонт”), не забудьте проверить и её окружение. Увы, своих соседей вы за один визит не узнаете, но сможете узнать, как в районе обстоят дела с инфраструктурой. И если вдруг выясните, что “15 минут до метро” – это бегом, “рядом есть магазины” – это про закрытые, а “социальные учреждения по соседству” – это тюрьма и психбольница, то ищите вариант получше. Ну, или соглашайтесь на этот, если вас в нём ничего не смущает – главное, чтобы не было неприятных сюрпризов.
Если вы привыкли хамить кассиршам в супермаркетах, спорить с официантами и ругаться на уборщиц, перед встречей с агентом по недвижимости напомните себе, что излишняя экспрессия может стоить вам долгих лет счастливой жизни – по крайней мере, в конкретной квартире. Казалось бы, без элементарной вежливости сейчас никуда, зачем отмечать её отдельно, но почему-то многие забывают о ней, когда узнают, какие деньги агенты берут за свою работу. Помните: возмущения и ругань вам не помогут, а только помешают. В то же время никто не захочет бросать на произвол судьбы клиента, с которым приятно работать. И на собственника квартиры желательно произвести хорошее первое впечатление – совсем необязательно, скажем, с порога заявлять, какие ужасные обои он выбрал для кухни. С другой стороны, в друзья ни к агенту, ни к собственнику тоже не напрашивайтесь – пусть ваши отношения будут сугубо деловыми.
Как составить договор найма квартиры?
В договоре указывается адрес квартиры, ее общая площадь, количество комнат. Туда вписываются данные всех, кто будет проживать с арендатором, кроме несовершеннолетних. Если у вас есть домашние животные или вы планируете завести их, это тоже нужно прописать.
Обязательно укажите размер арендной платы, порядок внесения и случаи ее повышения, а также условия возврата депозита и порядок оплаты ЖКУ. Уточните, что у владельца нет этих долгов.
В договоре укажите и условия досрочного расторжения. По закону квартиросъемщик может расторгнуть договор, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца. Если вас не устраивают эти сроки, пропишите другие, заранее обсудив их с владельцем квартиры.
Что делать после подписания договора аренды?
Заключительный шаг — подписание акта
Как снять квартиру безопасно
Участились случаи мошенничества при сдаче квартир. Здесь нужно быть предельно внимательным. Первый признак того, что квартиру предлагает мошенник – это низкая цена. Она будет ниже рынка. Второй признак – когда сдать квартиру хочет представитель хозяина, а не сам собственник.
Некоторые люди, особенно приезжие, которые не ориентируются в ценах на аренду квартир, могут легко попасть на крючок к мошеннику. Дальше дело техники. Вам могут предложить перечислить аванс или предоплату на банковскую карточку или другим способом постараться выманить у вас деньги.
Легенды могут быть разные. Например, хозяин находится в другом городе или за границей и приехать не может. Или есть очень много желающих снять недорогую квартиру, поэтому её покажут и сдадут тому, кто первым внесёт предоплату.
Виды мошенничества при аренде квартир
Способов мошенничества очень много. Мошенники действуют нагло и открыто. Пользуясь доверчивостью простых людей, они могут обмануть вас самым жестким образом. С каждым днём появляются новые, более продуманные и дерзкие способы обмана при аренде квартир. Какие бывают виды мошенничества:
- Мошенники могут вам сдать квартиру, которую они сами сняли на несколько суток. Они сдадут её не только вам, но и ещё десяткам человек перед тем, как пропасть. Мошенники берут оплату и говорят, что вселиться вы сможете только через несколько дней. Эти дни им нужны якобы для того, чтобы вывезти свои вещи или, например, часть мебели. На самом деле за эти несколько дней они сдадут квартиру ещё сотне человек и скроются.
- По объявлению в интернете мошенники предлагают красивую и недорогую квартиру с условием внесения предоплаты на карточку за её показ или резерв за вами. При этом скажут по телефону, что находятся в другом городе или за границей и не могут приехать без вашей предоплаты. После перевода денег аферисты пропадают.
- Мошенники могут вам предложить предоставить информационные услуги и подобрать для вас варианты квартир по вашим требованиям и недорогой цене. Обязательно попросят деньги вперёд. Для такого вида мошенничества они могут снять дорогой офис и повесить на двери табличку с названием конторы и распорядком дня. Взяв предоплату с нескольких десятков, а иногда даже сотен доверчивых квартирантов, они исчезают и открывают такое же агентство, но уже с другим названием и по другому адресу.
- Хозяин квартиры может сдать жильё без согласия других собственников. После этого приходит, например, его жена и вас выселяет, так как не давала согласие на проживание посторонних. В идеальном варианте нужно брать согласие супруга или супруги на сдачу совместной квартиры, а остальных собственников смотреть по документам и если они есть, то подписывать договор с их участием.
Главный риск – это адекватность самого хозяина. Если с хозяином сразу отношения не сложились, то лучше искать другую квартиру. Собственник может без предупреждений приходить в квартиру, может поднимать резко стоимость аренды или заниматься различным вредительством.
Такие моменты нельзя предсказать, но на собственника обращайте пристальное внимание. Если человек изначально вам понравился и вы нашли взаимопонимание, то и с арендой не должно быть проблем.
Заключение договора аренды
Самостоятельно. Если вы хотите взять бумажную работу на себя, внимательно читайте все документы и будьте бдительны. Важность проверки документов часто недооценивают, но она критична для сохранения нервов и денег.
Если не хотите, чтобы к вам вечером пришел совершеннолетний сын собственника, с которым не согласовали сдачу квартиры и которому негде жить, тщательно проверьте свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Сверьте этот документ с паспортом владельца. Убедитесь, что все данные совпадают. Если в документе указаны другие лица, то они либо должны присутствовать на сделке и подписать договор, либо должна быть нотариальная доверенность от каждого из совладельцев.
Вообще лучше всего заказать проверку в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), она стоит недорого, правда процесс регистрации в системе достаточно сложен. Дело в том, что свидетельство собственности на квартиру может остаться у собственника и после того, как, например, банк наложил на жилье арест, и только проверка по базе данных поможет узнать актуальную информацию.
Касательно самого договора: если у вас нет каких-то особых требований, животных или детей, то вы можете скачать один из образцов договора аренды в интернете. Не поленитесь сделать опись имущества с описанием и, желательно, фотографиями всех дорогих предметов. Имеющиеся поломки, сколы и царапины лучше тоже сфотографировать, чтобы при выезде из вашего депозита не вычли стоимость ущерба, к которому вы не имеете отношения.
С риэлтором. Плюс хорошего агента при подписании договора в том, что он составит договор под ваши нужды и проделает всю остальную рутинную работу. Помимо описи имущества он также укажет в договоре все важные моменты:
- текущие показания счетчиков;
- марки мебели и техники, которая дорога владельцу;
- условия просрочки платежа (нередко в договоре прописывается штраф, в норме это 1-2%, если больше — стоит поторговаться);
- минимальный срок проживания, без которого залог не возвратят;
- как часто собственник может приходить проверять, что все в порядке (обычно первое время ежемесячно, потом раз в квартал).
Советы CIAN: как снять квартиру безопасно
Циан является крупнейшим технологичным сервисом по недвижимости в России. Ежедневно с его помощью сдаются в аренду тысячи самых разных новых объектов. Нет ничего удивительного в том, что мошенники не прочь использовать сайт в своих целях. Именно поэтому Циан в очередной раз решил напомнить основные правила безопасности, которые помогут клиенту снять квартиру и при этом не лишиться своих средств. Да, в компании действительно есть служба безопасности и модераторы, о чем рассказал в своем интервью генеральный директор — Максим Анатольевич Мельников. Сотрудники Циана работают, не покладая рук, но поток публикуемых объявлений о сдаче и продаже недвижимости огромен — сотни тысяч в месяц, отследить каждое из них сложно. Тем не менее, как и любому другому бизнесу, Циану важна его репутация — вот почему сотрудники компании постоянно призывают своих пользователей к бдительности и напоминают о самых распространенных рисках, с которыми можно столкнуться в интернете (в том числе, и на других сайтах с объявлениями о сдаче недвижимости в аренду). Генеральный директор Циан Максим Анатольевич Мельников в интервью известному изданию обратил внимание на то, что рынок недвижимости стал лакомым кусочком для мошенников, чья деятельность подрывает доверие к честным риэлторам и арендодателям.
CIAN: де искать подвох при аренде жилья?
А теперь — основные тонкости, в которые должен быть посвящен человек, желающий снять недвижимость. Циан напоминает, что главное правило умного арендатора и покупателя — «Скупой платит дважды». В самом деле, большинство мошеннических схем срабатывает при желании жертвы сэкономить — арендовать более дешевую квартиру (именно для этого и стоит провести сравнительный анализ предложения на разных сайтах), воздержаться от услуг опытного риэлтора (который сможет отбраковать сомнительный вариант еще на этапе прозвона), купиться на более выгодный вариант (но без документов или с условием, что деньги вперед).
Итак, приступим к делу, Циан разоблачает основные мошеннические схемы, которые используются нечистыми на руку компаниями.
- Обсуждая оплату жилья, не стоит переходить в сторонние мессенджеры. Часто мошенники предлагают уйти из чата на сайте Циан (якобы так удобнее), а потом, уже втеревшись в доверие, высылают ссылки на оплату (или на получение оплаты), которые в точности копируют внешний вид соответствующей страницы на Циан, но в действительности представляют собой совсем иной сервис, деятельность которого направлена на воровство данных карты. Пройдя по этой ссылке, жертва вводит данные карты, после чего мошенники могут списать с нее все, что там есть. Распознать сайт-подделку можно по схожему написанию адреса сайта — например, ciian. ru. ciaan. ru.
- Не стоит оплачивать дополнительные услуги — например, бронирование квартиры, на которую, по словам собственника, уже выстроилась целая очередь страждущих и готовых участвовать в аукционе (скорее всего, другие участники аукциона будут подставными, а вы в азарте можете снять квартиру по гораздо более высокой цене, чем планировали). Кроме того, сам факт бронирования считается на официальном рынке недвижимости неприемлемым — добропорядочные арендодатели такое не практикуют.
- Вместо бронирования может использоваться термин «залог» и условие отсроченного заезда. Циан напоминает, что это обычная игра слов, которая дает мошенникам отличный шанс провернуть свою схему. Заплатив несколько тысяч и получив приглашение перевозить вещи через неделю, вы рискуете встретить в подъезде еще с десяток таких же арендаторов с чемоданами. Схема проста: мошенники действительно сняли квартиру, а затем просто пересдали ее — вам, женщине с собакой, добропорядочной славянской семье, одинокому холостяку и толпе других потенциальных жильцов. Собрав со всех залоги, мошенники предоставили право разбираться своим жертвам уже друг с другом. Каждый будет доказывать свое право оставаться в квартире, но все останутся у разбитого корыта. Деньги не вернуть, придется только писать гневные отзывы.
- Этот момент, хоть и касается оплаты, но легко выясняется еще на этапе прозвона. Квартиры по приятным ценам могут быть обременены обязанностью арендатора оплачивать ЖКУ (обычно эту обязанность берет на себя хозяин). Циан призывает обратить особое внимание на этот маленький нюанс, когда вы пытаетесь снять жилье.
- Не стоит оплачивать аренду недвижимости до того, как вам покажут оригиналы правоустанавливающих документов по квартире. Cian рекомендует обязательно проверять, сходятся ли эти данные с данными квартиры, которую вы смотрели, и с паспортными данными собственника. Многие мошенники в своей деятельности рассчитывают именно на невнимательность клиентов.
Если вас уже обманули, когда вы пытались снять квартиру, обязательно поделись своей бедой с другими — напишите отзыв о деятельности риэлторской компании или арендодателя, чтобы предостеречь других клиентов.
Полезные рекомендации, которые помогут не попасться на уловки мошенников
Чтобы не стать жертвой мошенников, важно соблюдать 4 простых правила:
- Если ищете через агентства, то решайте все вопросы в квартире которую желаете снять.
- Оформляйте отношения только документально. Никогда не передавайте денежные средства за аренду жилья без составления и подписания договора.
- До заключения договора не передавайте залог. Все предоплаты и авансы не должны переходить к арендатору на устных основаниях. Оформляйте договор, передаточный акт, только после передавайте деньги и забирайте ключи (проверьте, подходят ли они к замку).
- Прежде, чем подписывать договор найма, проверяйте документы на квартиру, сверяя с паспортом собственника.
- Не связывайтесь с сомнительными риэлторами. Зачастую мошенническими схемами пользуются мелкие конторы, представители которых выглядят добродушными простаками.