Как устранить наложение границ земельных участков?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как устранить наложение границ земельных участков?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.

Выявить наложение границ ЗУ можно двумя способами:

Первый – при постановке на учет объектов.

Второй – в процессе межевания, которое проводится при разделе, перераспределении, объединении или регистрации ЗУ.

Оба этих варианта являются основанием для проведения судебного или иного разбирательства.

Первый вариант подразумевает вынесение решения об отказе или приостановке учета надела, на основании обнаружения ошибки в данных государственного реестра.

Во втором варианте, инженер кадастровой службы оформляет заключение, в котором должно быть конкретно указано, по какой причине произошло наложение и с границами какого участка, тем самым подтверждая факт несоответствия границ определенного участка.

Исправление кадастровой ошибки производится путем составления заключения, в котором инженер кадастровой палаты обязан указать следующее:

• подробное описание допущенной ошибки;
• конкретную причину ее возникновения;
• текущие данные, полученные в процессе межевания, которые позволяют исправить погрешность в реестре.

Такое заключение должно учитывать интересы собственников спорных участков, а не только решить проблему обратившегося владельца (например, если после устранения ошибки уменьшится площадь соседнего надела). Чтобы исключить такие негативные моменты, перед составлением заключения производится собрание всех заинтересованных лиц, с целью определения границ спорных участков.

Сотрудники Росеестра обязаны исправить ошибки в документации, после получения заявления от заинтересованного лица и заключения инженера. Производится корректировка данных в течение 5 рабочих дней.

Ответственность за нарушение границ земельных участков

02.07.2020

Каждый земельный участок, отнесенный к объектам недвижимости, имеет ряд обязательных характеристик, в том числе границы внешнего контура. Они определяются путем установления характерных точек границ, которые фиксируются в межевом плане и сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

Для определения точек границ проводится межевание – эта процедура относится к компетенции кадастровых инженеров. После оформления межевого плана, все характеристики земельного надела отражаются в ЕГРН, а собственнику выдается выписка из ЕГРН.

В состав характеристик входят и границы участка, нарушение которых может заключаться в следующем:

— самовольный захват части чужого участка соседом(при строительстве построек, при установке забора, размещении сооружений и т.д.);

• — наложение границ участков при проведении межевания и кадастрового учета (в этом случае кадастровым инженером или специалистов Росреестра выявляются реестровые или технические ошибки);
• — несоответствие фактических характеристик участка ранее выданной документации;
• — выход за пределы разрешенных зон строительства зданий и сооружений;
• — противоправное размещение строений или ограждений на участках общего пользования.
• Это только примерный перечень нарушений, которые могут быть связаны с границами участков.
• Варианты устранения нарушений и способы урегулирования споров будут зависеть от множества факторов – характер нарушения, статус земельного участка и правообладателя, размер причиненного ущерба и наступивших последствий.
• В зависимости от вида спора и характера последствий, нарушения границ участка могут повлечь административную и гражданскую ответственность.
• Существуют наиболее распространенные способы урегулирования таких вопросов:
• если нарушение выявляется в процессе межевания, кадастровый инженер проводит согласование границ с владельцами всех смежных участков – при возникновении спора этот вопрос решается в судебном порядке;
• если сотрудниками Росреестра выявлено наложение или пересечение границ, а также их несоответствие кадастровым данным, будет устраняться техническая или реестровая ошибка – для этого проводится повторное межевание или дело рассматривается в суде;
• если пересечение границ связано с нарушением прав собственника или иного законного владельца, виновное лицо привлекается к административной ответственности.
• Кроме того, нужно учитывать, что самовольное занятие земельного участка не дает нарушителю никаких прав на возмещение тех расходов, которые он понес, к примеру, на улучшение земли или возведение зданий или сооружений на нем.

В отношении лиц, совершивших самовольное занятие земельного участка, применяется ответственность, установленная административным законодательством. Она представляет собой штраф, размер которого будет зависеть от того, поставлен ли участок на кадастровый учет и определена ли его кадастровая стоимость.

1. Если в отношении земельного участка определена кадастровая стоимость, штраф будет налагаться в следующих размерах:
2. — на граждан — 1–1,5% от кадастровой стоимости, но при этом не меньше чем 5000 рублей;
3. — на должностных лиц — 1,5–2% от кадастровой стоимости, но в любом случае более 20000 рублей;
4. — на юридические лица — 2–3% от кадастровой стоимости, но не менее 100000 рублей.
5. Если кадастровая стоимость не определена, то размер штрафа будет составлять:
6. — для обычных граждан — от 5000 до 10000 рублей;
7. — для должностных лиц — от 20000 до 50000 рублей;
8. — для юридических лиц — от 100000 до 200000 рублей.

В целом механизм применения административной ответственности за нарушение границ выглядит примерно так: при обнаружении госземинспектором факта данного правонарушения выдается предписание об устранении нарушения.

Нарушитель обязан прекратить всякую деятельность на участке, перенести ограждения, убрать сооружения и т. д. После этого составляется протокол об административном правонарушении по статье 7.

1 КоАП РФ и налагается штраф в полном размере.

В ситуации, когда имеется факт наложения пределов, на лицо наличие ошибок. На государственном уровне допускается внесение ошибочных данных в реестр по результатам проведения работ учетной и геодезической направленности, при этом в качестве условия выступает то, что они будут исправлены после того, как их обнаружат. Ошибки, внесенные в учетные записи, могут подразделяться:

• технические – такие ошибки вносятся по причине опечаток, описок либо путем неумышленных замен символов при проведении кодификации;
• кадастровые – допускаются, когда кадастровые границы установлены неверно (осуществляется это при проведении деятельности топографической или кадастровой направленности).

Что делать при наложении границ

Если ошибка допущена геодезистом, собственник может потребовать от компании-подрядчика провести процедуру повторно, бесплатно.

Исправить техническую или реестровую ошибку можно, подав заявление в Кадастровую палату. Потребуются документы, подтверждающие статус собственника (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или свидетельство о праве по наследству), свежий межевой план и заключение кадастрового инженера. Итог обращения – исправление реестровой ошибки или отказ с обоснованием от Росреестра. Отказ можно оспорить в суде.

В судебном порядке решаются и конфликты между соседями. Суд не только обяжет восстановить границу, снести за свой счёт незаконные постройки, но и наложит административный штраф на ответчика, занявшего чужую территорию. Если ответчик проводил какие-либо действия по улучшению земли, его расходы возмещены не будут.

Чтобы снизить риск ошибки, нужно внимательно выбирать компанию-подрядчика. На что обратить внимание:

• Наличие лицензии и сертификатов у компании
• Членство в СРО кадастрового инженера

Наша компания предоставляет полный пакет документов, подтверждающих право на составление межевых планов. Опытные кадастровые инженеры знают особенности процедуры и проведения работ на местности, умеют обращаться с техническим оборудованием (качественным и современным). Это практически полностью исключает ошибку при составлении межевого плана.

Звоните или оставляйте заявки на сайте!

Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.

В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.

В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.

Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:

1. Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:

• копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
• кадастровой выписки об объекте недвижимости;
• кадастрового паспорта объекта недвижимости;
• кадастрового плана территории;
• в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.

1. Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:

• в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
• имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).

При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.

Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.

Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.

В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.

1. Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:

• признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
• установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
• обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).

1. Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.

Наложение границ наделов представляет собой пересечение линий смежных наделов, когда отдельная часть одного участка располагается на территории другого. Наложение границ земельного участка при межевании различают:

1. Формальное — отображается только в технической документации объекта (нанесено на публичной карте).
2. Фактическое — реальное смещение пределов надела и наложение с соседним участком.

В первом случае производятся подсчеты, по которым следует переносить границу в сторону чужой земли. Этому могли способствовать следующие действия:

• трансформация ландшафта спорной территории;
• запись ошибочной информации в реестре;
• неточности при проведении расчетов при межевании;
• неправильное измерение границ территории.

Сотрудники кадастра при выдаче заключения могут обнаружить некоторые неточности и подкорректировать сведения, передаваемые в реестр. Так получается наложение границ смежных земельных участков. Трансформация ландшафта является еще одной проблемой, при которой часто случаются конфликты. Меняясь, ландшафт отодвигает пределы участков, делая перенос в пользу одного или другого. Второй вариант более понятный. Здесь первопричинами ситуации могут выступать:

1. Один из владельцев путем самозахвата расширяет свое владение за счет переноса забора или другого ограждения, прихватив часть участка соседа.
2. Границы надела фиксируются самостоятельно, без проведения межевания. второй – самостоятельное установление границ участка, без проведения процедуры межевания.

Какие действия предпринимать в случае наложения?

В большинстве случаев, о факте наложения границ землевладельцы узнают при размежевании очередной территории. У специалиста возникают определенные сложности, и становится очевиден факт изменения площади или очертаний объекта. Что делать при наложении границ земельных участков? Алгоритм дальнейших действий во многом зависит от того, кому удалось выявить неточность.

Часто факт ошибки устанавливают представители кадастровой службы. В этом случае они приостанавливают все работы до внесения коррективов во все сведения. Если неточность выявлена собственником или кадастровым инженером, о ней необходимо сообщить в Госкадастр и подать заявление с требованием устранить оплошность. Если же сотрудники Госкадастра не воспринимают доводы заявителя всерьез, то можно воздействовать на них через судебную инстанцию.

Даже если землевладелец уверен, что соседи не настроены на конструктивный разговор, он должен предпринять перечисленные шаги. Прежде чем обратиться в судебную инстанцию, необходимо подать обращения в ГКН и направить претензию соседям. Если этого не сделать, то иск не будет принят к рассмотрению.

Случаи возникновения наложения границ ЗУ

По преимуществу все ситуации, допускающие обозначенные нарушения, основаны на недобросовестности или халатности одного из землевладельцев. Иногда инициаторами нарушений выступают несколько участников.

Например, при нарезке наделов, риэлтерская компания не сочла необходимым провести межевание. Очередной участок она продала «от забора соседа». При этом во внимание не был принят факт, что недальновидный сосед незаконно присоединил к своему участку два метра заброшенной, по его мнению, земли.

Купившие три последующих участка граждане, возвели заборы и начали возводить капитальные строения. Четвёртый сосед оказался добросовестным правообладателем и провёл межевание. Последствия такой ситуации оказались плачевными и привели к продолжительным судебным тяжбам. Но ситуация могла зайти в имущественный тупик ещё глубже, если бы в строительство было вложено больше финансовых затрат.

Этот прецедент говорит о том, что главным параметром, допускающим нарушение, является отсутствие своевременного межевания земель.

Причины возникновения

Факты наложения границ во всех случаях являются результатом ошибки. Государством предусмотрена возможность внесения ошибочных данных в реестр в результате проведения учётных или геодезических работ, с условием её исправления при обнаружении. В целом ошибки в учёте можно разделить на два типа:

1. Технические ошибки, которые совершаются в результате опечатки, описки или путём неумышленной замены цифры в кодификации.
2. Кадастровые ошибки, которые допускают неверное установление межевых границ при осуществлении топографической или кадастровой деятельности.

В обоих случаях ошибочность сведений может сбить геодезическую сеть в сторону от её надлежащего расположения – либо посредством цифрового сбоя в шифре, либо в результате ошибки в расчёте на местности или при подготовке плана.

Что такое наложение границ?

Наложение границ – это неправильное расположение линий разграничения одного или нескольких участков, которое ущемляет имущественные права их собственников, либо, не нарушая их, делающие смещение линий разграничения в ту или иную сторону.

Как бы то ни было, выявления факта наложения линий разграничения делает невозможным дальнейшее осуществление работ по кадастру, деятельности кадастрового инженера.

На практике наблюдаются следующие виды подобного нарушения разграничения:

1. Смещение границ двух, смежных участков в сторону друг друга, что вызывает взаимное съедание площадей.
2. Один участок накладывается на два соседних, уменьшая их площади и увеличивая свою.
3. Границы участка выходят в пределы другого из-за расширения, неестественного вытягивания границ, тем самым уменьшая площадь второго участка.

В большинстве случаев наблюдается нарушение границ одного участка. В таких случаях имущественный ущерб наносится лишь одному собственнику, что намного упрощает вопрос. Но на практике бывают и случаи, когда границы представлены в виде сложных узлов, а наложение происходит одновременно между несколькими участками. В таких случаях к взаимному согласию нужно прийти нескольким собственникам, что гораздо сложнее.

Редко, но всё же встречаются и случаи, когда в пределах одних и тех же границ располагаются несколько участков. В таких случаях решение вопроса вообще не представляется возможным, а участок передаётся тому собственнику, чьё право было оформлено ранее.

В большинстве случаев собственник пользуются своими наделами в тех границах, в которых сложились их участки без учёта наложения. Намерения менять такие границы большинство собственников не изъявляет. Проблемы возникают при производстве межевых работ, что на сегодняшний день стало необходимостью для постановки участка на учёт и регистрации права собственности.

Вместе с тем наличие факта наложения делает невозможным следующие операции с земельным наделом:

• раздел;
• соединение;
• передел;
• выдел.

В любом подобном случае инженер, нанятый для проведения межевания, не вправе производить работы до заключения соглашения между заинтересованными собственниками, принятия решения государственного органа либо суда.

Судебное решение вопроса

Весь вышеуказанный порядок действий является обязательным. Лишь после получения отказа со стороны ГКН или при возникновении споров с соседями и при невозможности с ними договориться можно обращаться в суд. Подобные споры в суде решаются в порядке искового производства.

Чтобы обратиться в суд необходимо иметь на руках следующие документы:

• правоустанавливающий документ на земельный надел;
• заключение кадастрового инженера о факте выявленного наложения;
• отказ ГКН;
• копия письменного обращения к соседу с предложением составить соглашение с отметкой о вручении;
• копия паспорта истца;

В случае отсутствия одного из вышеуказанных документов суд вправе отказать в рассмотрении иска.

Случаи возникновения наложения границ ЗУ

По преимуществу все ситуации, допускающие обозначенные нарушения, основаны на недобросовестности или халатности одного из землевладельцев. Иногда инициаторами нарушений выступают несколько участников.

Например, при нарезке наделов, риэлтерская компания не сочла необходимым провести межевание. Очередной участок она продала «от забора соседа». При этом во внимание не был принят факт, что недальновидный сосед незаконно присоединил к своему участку два метра заброшенной, по его мнению, земли.

Купившие три последующих участка граждане, возвели заборы и начали возводить капитальные строения. Четвёртый сосед оказался добросовестным правообладателем и провёл межевание. Последствия такой ситуации оказались плачевными и привели к продолжительным судебным тяжбам. Но ситуация могла зайти в имущественный тупик ещё глубже, если бы в строительство было вложено больше финансовых затрат.

Этот прецедент говорит о том, что главным параметром, допускающим нарушение, является отсутствие своевременного межевания земель.

Подобных споров огромное количество, поэтому судебная практика изобилует различными делами о спорах по границам земельных участков. Ниже приведены примеры таких дел.

1. Вологодским районным судом рассматривалось дело №98-5427/2017, в ходе процесса, истцу было отказано в исправлении кадастровой ошибки. Причина отказа – истец требовал признать границы участка, а исправление ошибки не восстановило бы его право, поэтому суд вынес отрицательное решение в пользу истца. Замечание: истец неверно указал требования, не обратившись за помощью к юристу.
2. Калининградским районным судом рассматривалось дело №14-77/2017. Гражданин Н. приобрел земельный участок в собственность и обнаружил наложение границ. В Росеестре, сведения о владельце соседнего участка отсутствовали, то есть, он фактически являлся собственностью районной администрации, которая и выступила ответчиком. В 2017 году было проведено определение границ, но формально они находились в другом месте. Суд изучил все представленные документы и вынес решение: права гражданина Н. нарушены, удовлетворить иск и установить надлежащие границы земельного участка.

Как узнать о наложении границ земельных участков

Выявить данную проблему совсем не просто. Порой собственник не имеет данный сведений на протяжении многих лет. Чтобы выявить наложение границ, необходимо изучить ряд документов и данные из кадастра.

На практике часто случается так, что данная проблема обнаруживается лишь в ходе разногласий по поводу границ у лиц, владеющих соседними участками. Например, когда в ходе установки одним соседом границ участка другой сосед понимает, что после межевания площадь его участка стала меньше.

Главная причина расхождений – кадастровая ошибка.

В таком случае ответственность за нарушение прав возлагается на следующих лиц:

• на служащих кадастрового органа;
• на специалистов, в частности, геодезистов и инженеров, в ходе деятельности которых были допущены недочеты.

Выявить наложение границ можно:

• в ходе межевальных работ (данные работы осуществляются при разделе, объединении участков, необходимы и для государственной регистрации);
• в процессе постановки участков на кадастровый учет.

В первой ситуации кадастровым инженером будет составлено заключение, содержащее информацию о наложении границ определенных участков, о причинах такого наложения. Во второй ситуации вы получите решение о том, что постановка на учет приостановлена или же в постановке на учет отказано.

Похожие записи:

• Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?
• Можно ли продавать энергетик до 18 лет в Москве
• Пришло заказное письмо Волгоград дти что это и как быть