Как признать недействительным договор приватизации квартиры?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать недействительным договор приватизации квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Это можно сделать, если возник спор — правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.

Основания для признания недействительности

Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:

• оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
• ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).

Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.

Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:

• если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
• если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
• если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).

Недействительность при нарушениях, связанных с недееспособностью или отсутствием полномочий

Оформление документов на приватизацию ненадлежащим лицом также является прямым нарушением закона. К числу таких случаев относятся:

• подпись документов несовершеннолетними гражданами без согласия законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов вообще не допускается);
• оформление приватизационных документов представителем, не имеющим надлежащую доверенность (например, с истекшим сроком действия, не удостоверенной нотариусом и т.д.);
• участие в приватизации и подписание документов недееспособных или ограниченно дееспособных субъектов (в их состав входят и несовершеннолетние дети).

Как повысить шансы на выигрыш в суде

Основной совет — тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право требовать признать договор приватизации недействительным, а также сам факт его недействительности.

Итак, вам потребуется представить суду:

1) документы, которые подтверждают законность вашего проживания в квартире.

Это договор социального найма, который вы когда-то заключили с уполномоченным органом (в г. Москве — Департаментом городского имущества г. Москвы) в качестве нанимателя. Или в котором вы прописаны как член семьи нанимателя.

2) документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в квартире.

Прежде всего — это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.

3) документы, которые подтверждают, что есть основания признать договор приватизации недействительным.

Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным по основаниям ст. 177 ГК РФ, прежде всего, подготовьте медицинские документы. Это различные справки, выписки из истории болезни, медкарты, данные психиатрического освидетельствования. Они должны указывать, что вы страдаете определенными заболеваниями, и они отражаются на вашем поведении, вашей способности адекватно воспринимать действительность и принимать взвешенные, осознанные решения. Это, например, психические расстройства, органическое расстройство личности, расстройства, связанные со злоупотреблением алкоголем или наркотическими веществами.

Если вы состоите на учете в ПНД или состояли там раньше, принесите справки и выписки оттуда. При наличии у вас группы инвалидности, заболеваний органов зрения и слуха и т.п., представьте суду справку об инвалидности и другие подтверждающие документы. Также можете ссылаться на свой преклонный возраст, который помешал принять адекватное решение о приватизации квартиры в пользу ответчика.

Помните: основным доказательством, которое однозначно подтвердит, что вы не могли понимать значение своих действий или руководить ими, является заключение психиатрической или психолого-психиатрической экспертизы. Ее проводят независимые эксперты по указанию суда. Так что в иске сразу просите суд назначить и провести такую экспертизу.

Если вы указываете в иске, что договор приватизации недействителен из-за вашего существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), принесите в суд любые документы, которые его подтверждают. Это могут быть, например, медицинские документы, которые говорят о вашем слабом здоровье, в том числе психическом, повышенной доверчивости, внушаемости и т.п.

Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным, поскольку он нарушает закон (ст. 168 ГК РФ), подготовьте все документы, которые свидетельствуют о таком нарушении.

Это решение суда, по которому вы утратили право пользоваться квартирой и были сняты с регистрационного учета, а также более позднее решение суда, которым оно было отменено. Можно принести в суд заключение независимого эксперта, которое подтверждает поддельность вашей подписи на заявлении о том, что вы отказываетесь от участия в приватизации.

Доказать, что ответчик не имел права приватизировать квартиру, в зависимости от ситуации, можно разными документами. Например, материалами уголовного дела, которые подтверждают, что для заключения договора приватизации ответчик представил поддельные документы.

Чтобы доказать, что ответчик уже использовал свое однократное право на приватизацию, в иске попросите суд потребовать у Департамента городского имущества г. Москвы документы о приватизации ответчиком другого жилья.

4) справки, уведомления из Управления Росреестра по Москве и Департамента городского имущества г. Москвы, выписки из ЕГРН и другие документы. Они должны однозначно подтверждать: вы не имеете в собственности другого жилого помещения, и раньше никакое не приватизировали.

Процедура отмены приватизации

Заявить об отмене сделки можно при наличии следующих условий:

1. Соглашение изначально является оспоримым.
2. Договор является ничтожным в силу закона независимо от возможного решения суда (ст. 166 ГК РФ).

Для отмены приватизации через суд необходимо выполнить следующую последовательность действий:

Кто может рассчитывать на оспаривание приватизации?

На признание договора приватизации недействительным имеют право любой гражданин либо организация, которые полагают, что их права и интересы были ущемлены из-за оформления приватизации. Как показывает судебная практика, с такой просьбой в суд обращаются жильцы, которых незаконно выписали из квартиры или дома, а также те, кто не давали своего согласия на процедуру из-за того, что не проживали в тот момент по указанному адресу.

Признание договора о приватизации незаконным включает в себя отмену этого соглашения и разрешения, выданного местной госадминистрацией, на переход недвижимости в частные руки.

В итоге, судья может обязать госадминистрацию сделать следующее:

• перезаключить договор;
• выселить тех, кто незаконно занял чужую жилплощадь, не предоставляя им взамен другую недвижимость;
• выселить незаконных жильцов, но учитывая их потребности или обстоятельства, предоставить им другое подходящее жильё.

Как оспорить приватизацию квартиры

Вполне резонный вопрос: если уж появилась такая возможность, то – с чего начать?

Во-первых, необходимо собрать все обоснования требования заявителя. Затем уплатить госпошлину, составить исковое заявление о признании договора приватизации недействительным, включение истца в число собственников.

Приложить небольшой пакет:

1. выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости в отношении спорной квартиры – кто правообладатель;
2. справка с места жительства;
3. гражданский паспорт истца;
4. основания для оспаривания договора приватизации.

При наличии:

• копия ордера,
• копия поквартирной карточки,
• другие документы, по ситуации.

Также возможно применение обеспечительных мер. Например, наложение запрета на регистрационные действия в отношении спорного помещения.

Необходимо истребовать все документы по приватизации из Росреестра.

Условия незаконности приватизации

Считается незаконной любая приватизация, если в ее основании лежит нарушение прав и законных интересов других лиц. В свою очередь эти лица имеют право обратиться в суд с иском к местному органу исполнительной власти о признании приватизации недействительной.

Сразу отметим, что иск очень сложен как в составлении, так и в рассмотрении. В случае удовлетворения исковых требований, решение суда может:

• признать приватизацию недействительной;
• вернуть стороны в первоначальное состояние, то есть отменить право собственности на жилье, передать жилье в собственность государства и заключить с истцом договор социального найма;
• отменить договор купли-продажи, если приватизированное жилье было продано, и если удастся доказать недобросовестность покупателя. Под недобросовестностью понимается осознание покупателем того факта, что приобретаемая им вещь или объект недвижимости имеет сомнительное происхождение. Разумеется, доказать это крайне сложно, а без участия адвоката в суде – вообще нереально.
• взыскать с лица, незаконно приватизировавшего жилье, рыночную стоимость этого жилья, если оно было продано и не может быть возвращено истцу.

Насилие, принуждение, мошенничество и т.д. – это действия, доказываемые в процессе рассмотрения уголовных дел. Для признания приватизации недействительной по этим основаниям потребуется вступивший в законную силу приговор суда. Это значит, что иск в данном случае будет вторичен, то есть зависим от решения принятого по уголовному делу.

Обратиться в прокуратуру и в суд можно одновременно, но рассмотрение гражданского дела будет приостановлено до рассмотрения дела уголовного. В зависимости от приговора суда, решение по гражданскому делу будет уже бесспорным и не нуждающимся в доказывании.

Если приговор осудит лицо, виновное в преступных деяниях при заключении договора приватизации, то решение суда признает договор недействительным в упрощенном порядке, только на основании приговора.

Можно ли аннулировать приватизацию?

Скажем сразу, что признать приватизацию квартиры недействительной можно, главное – иметь для этого веские основания, подтверждённые документально.

Оспаривание приватизации квартиры возможно в при определённых обстоятельствах. Перечислим их.

1. Один из проживающих в квартире граждан не фигурировал в приватизационном договоре и ранее не выступал участником приватизации;
2. Один из проживающих в жилом помещении совершеннолетних лиц повторно воспользовался правом на приватизацию;
3. В договор приватизации не внесли несовершеннолетнего, прописанного в данной квартире. Участие детей в приватизации квартиры является обязательным;
4. Договор приватизации был подписан лицом, не имеющим на это полномочий;
5. Незаконность процедуры приватизации. О порядке приватизации квартиры по договору социального найма мы уже писали.;
6. Оформление приватизации по поддельным документам;
7. Признание одного из участников приватизации недееспособным;
8. Введение в заблуждение одного или нескольких участников приватизации;
9. Совершение сделки под давлением.

Подать иск в суд с целью оспаривания приватизации может любой гражданин, считающий свои права нарушенными. Но прежде чем начинать заявлять о своих правах нужно эти самые права знать. Право на приватизацию квартиры имеют следующие категории граждан:

• все совершеннолетние граждане РФ, которые проживают в данном помещении на условиях социального найма;
• несовершеннолетние лица, постоянно проживающие в квартире.

Для проведения процедуры приватизации нужно получить согласие на заключение сделки у всех совершеннолетних лиц, а также граждан от 14 до 18 лет. Вы можете узнать как выглядит образец согласия на приватизацию квартиры в нашей предыдущей статье. В случае, когда среди проживающих в квартире лиц есть несовершеннолетние граждане в возрасте до 14 лет, приватизация дополнительно одобряется органами опеки и попечительства. Отсутствие указанного выше согласия – основная причина, по которой приватизация оспаривается на практике.

Как отменить приватизацию квартиры? Признание приватизации квартиры незаконной возможно исключительно через суд. При признании сделки недействительной она отменяется. То есть квартира будет возвращена в собственность государства или муниципалитета.

Общие положения о приватизации

Возможность граждан, пользующихся жильем на основании соглашения о социальном найме, приобрести помещения в собственность, указана в Законе России № 1541-1 от 4 июля 1991 года “О приватизации…” (далее – Закон).

В ст. 11 Закона сказано, что приватизировать жилье можно только 1 раз в жизни. Исключение – если в процедуре участвовал несовершеннолетний – тогда право на еще одну безвозмездную приватизацию у него сохраняется после достижения 18 лет.

ФЗ № 14 от 22 февраля 2020 года “О признании…” отменил какие-либо периоды действия государственной программы по бесплатной приватизации. А это значит, что стать полноправным владельцем жилья наниматель и все совместно проживающие с ним члены семьи могут в любое время – что в этом году, что в любом другом.

Оспорить приватизацию можно на основании любого нарушения, четко указанного в законодательстве. В частности, в законе №1541-1. Несколько примеров оснований, в рамках которых процедура могла бы быть признана недействительной (сделка считается ничтожной):

• В процедуре приватизации участвовал умерший или безвестно пропавший человек. Несмотря на необходимость наличия подписей от всех сторон, это становится возможно за счет оформления доверенности на представителя, который и занимается всеми вопросами. Это может даже абсолютно законная доверенность, оформленная еще до пропажи/смерти человека. Тем не менее участвовать подобные лица в приватизации не могут. С другой стороны, если безвестно пропавший человек вдруг объявится, он вполне способен оспорить процедуру.
• Во время приватизации специалисту были предоставлены неверные, поддельные или просроченные документы. Фактически, специалист обязан их проверять, однако не всегда это возможно, тем более, что ряд подделок определить «на глаз» не представляется возможным.
• При приватизации один или несколько жильцов не были указаны в договоре. При этом, они не отказались от процедуры. Зачастую такой вариант возможен только при невнимательном отношении со стороны специалиста, так как если хотя бы один жилец отказывается от своей доли имущества, это должно подтверждаться нотариально заверенным документов.
• Ситуация может быть и обратной указанной выше: в договоре указано лицо, которое не относится к жильцам квартиры. Например, это может быть человек, которые сожительствует с кем-то из пользователей помещения, но формально не имеет никаких прав тут находиться.
• Также приватизация может быть оспорена, если выясниться, что один (или несколько) жильцов, которые участвуют в процедуре, ранее уже занимались приватизацией и уже потратили свое право.

Приватизация доступная только 1 раз в жизни. Это правило не распространяется только на несовершеннолетних. Они могут участвовать в процедуре дважды: один раз до совершеннолетия и один раз уже после него.

• Приватизация может быть оспорена и в том случае, когда в договоре не фигурирует несовершеннолетний, прописанный в данном объекте недвижимости.
• Принуждение к отказу от приватизации одного из жильцов также может стать причиной оспаривания процедуры. Сюда же относится обман или введение в заблуждение.

Большинство описанных выше ситуаций так или иначе связаны с подделкой документов, так как зачастую вся необходимая информация указывается в бумагах, предоставляемых специалисту. И не обратить внимания на данные этих документов он просто не может по долгу службы.

Что такое приватизация?

Под указанной процедурой понимается действие, согласно которому жилье, принадлежащее муниципальному образованию, переоформляется в собственность частного лица. Данный процесс урегулирован законом РФ №1541-1. Мероприятие может проводиться на безвозмездной и платной основе. Чаще всего граждане предпочитают получить квадратные метры безвозмездно. Однако существует ряд нюансов, которые стоит учитывать при подаче заявки. Так, передача жилплощади человеку осуществляется бесплатно только раз в жизни. Единственным исключением является участие в сделке несовершеннолетних. По достижении восемнадцатилетнего возраста они вправе претендовать на жилье. Приватизировать объект могут все наниматели, в том числе граждане, отсутствующие по уважительной причине (командировка, призыв в армию и др.). Участие в программе производится только по доброй воле выгодоприобретателя. Принуждение со стороны третьих лиц не допускается.

Важно! Учитывая безвозмездную основу сделок по переоформлению муниципальной собственности, отношения между участниками регулируются гражданским законодательством. В частности, ГК РФ содержит причины, по которым действия сторон могут быть оспорены.

По общим правилам основанием, позволяющим гражданам и уполномоченным структурам оспорить приватизацию и аннулировать ее, является нарушение требований действующих норм законодательства. При этом важно различать признаки недействительности возникших правоотношений. Для аннулирования произведенной процедуры в суд предъявляется требование лица, чьи законные интересы и права были нарушены нанимателями и (или) муниципалитетом. Сделка аннулируется с момента ее совершения.

Принципы, по которым производится оспаривание закреплены ст. 166 Гражданского кодекса России. Сам перечень оснований, установленный ст. 166-179 ГК содержит положения, по которым сформировалась обширная судебная практика. Во-первых, к таковым относится факт нарушения прав нанимателей жилья, например, несовершеннолетних лиц (при их исключении их числа выгодоприобретателей). Во-вторых, зачастую происходят ситуации, при которых субъект, оформлявший право владения на жилплощадь, не имел надлежащих полномочий (был недееспособным или ограниченно дееспособным). И в-третьих, совершение действий под угрозами насилия или моральным давлением.

В любом случае гражданин, оспаривающий сделку, должен указать на одно из указанных выше оснований (или несколько). При этом заявление должно подкрепляться вескими документальными доказательствами. Последние бывает сложно достать и суд отказывает истцу.

Совершение правонарушений, связанных с участием лиц в приватизационных мероприятиях

Законом РФ за номером 1541-1 определен исчерпывающий список лиц, которые вправе подать заявку на участие в программе. Нарушение этих требований влечет за собой признание сделки недействительной через суд. Типичными ситуациями, с которыми сталкиваются инстанции, рассматривающие дела, являются: исключение из числа выгодоприобретателей несовершеннолетних лиц; незаконное лишение жилья отсутствующих по уважительным причинам граждан; повторное участие человека в программе.

Важно! В качестве истца могут выступать не только граждане, связанные с муниципальной жилплощадью, но и юридические лица. Яркий тому пример – подача искового заявления администрацией муниципального образования, обнаружившей неправомерность действий со стороны бывших нанимателей. Также право на оспаривание есть у органов ОиП, прокуратуры.

Несовершеннолетние могут исключаться из состава выгодоприобретателей только в том случае, если на то было получено соответствующее разрешение органа опеки. Если человек временно отсутствует по объективным причинам, например, отбывает наказание за преступление, проходит срочную службу в армии или находится в длительной командировке, то вопрос может решаться через представителя. Последний действует на основании доверенности и оформляет имущество на доверителя. То же самое нужно сделать при отказе от получения собственности и согласии на приватизацию жилья. Отказ удостоверяется в нотариальной конторе. Во всех обозначенных ситуациях нарушение прав является основанием для оспаривания сделки.

Как приватизировать квартиру через суд?

По общему правилу решение о приватизации принимается органом, в ведении которого находится квартира, с заявлением о приватизации которой обращается наниматель. Однако часто не удается добиться положительного решения данного органа.

Иногда по объективным причинам муниципалитет или госорган отказывают в приватизации (например, если отсутствуют важные документы для приватизации, либо у них отсутствуют полномочия подписывать договор о передаче в собственность), а в некоторых случаях отказ в приватизации вызван формальными причинами.

Если вы получили отказ в приватизации, вы вправе обратиться в суд для приватизации квартиры на основании решения суда, доказав суду свою правоту. На практике приватизацию муниципального и государственного жилья через суд часто называют принудительной приватизацией квартиры.

В настоящей статье мы ответим на вопрос, какие документы нужны для приватизации квартиры через суд, расскажем о порядке действий при приватизации через суд. Материал подготовлен нашими юристами на основании анализа судебной практики по обжалованию отказов в приватизации квартир и принудительной приватизации через суд.

Для начала ответим на часто задаваемый вопрос: Можно ли принудительно приватизировать квартиру, если не все граждане, имеющие право на ее приватизацию с этим согласны? Отвечая на этот вопрос можно сказать, что согласие всех участников на приватизацию — это важное условие приватизации квартиры, без такого согласия закон не допускает. Однако на практике сформировали пути решения такой проблемы. Если не удается договориться с “упрямым” родственником, то вы можете:

• а) попытаться заключить договор социального найма на отдельную комнату и приватизировать комнату
• б) попытаться признать родственника утратившим право пользования квартирой в судебном порядке.
• Однако ни один из этих вариантов, к сожалению, не имеет 100 % вероятность положительного решения (поэтому мы говорим о “попытке”).

Основания для признания приватизации недействительной

Недействительность приватизации зависит от недействительности договора. Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным законом, если суд признал договор недействительным в связи с его оспариванием (оспоримая сделка), если договор является ничтожным.

Таким образом, с учетом признания договора недействительным недействительной является и приватизация. Основания могут быть следующие:

• ● если были нарушены права нанимателей при заключении договора, например, в приватизации участвовало лицо, которое ранее уже использовало данное право;
• ● если отсутствовали необходимые согласия, например, органов опеки и попечительства в установленных законом случаях;
• ● если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий, например, договор о приватизации был подписан недееспособным лицом;
• ● если лицо заключило договор или отказалось от приватизации в связи с заблуждением, обманом, насилием, угрозами;
• ● если передана квартира, которая не могла быть приватизирована, например, квартира являлась служебным жильем.

Похожие записи:

• Что делать с часами покойного
• Статья 41 СК РФ. Заключение брачного договора
• Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками