Как снизить ставку по действующей ипотеке Сбербанка для семей с детьми
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снизить ставку по действующей ипотеке Сбербанка для семей с детьми». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Программой «Семейная ипотека» можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке или для приобретения частного дома с земельным участком. Продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (например, застройщик).
Снизить ставку можно при рождении первого ребенка
Для перевода действующего кредита на условия господдержки должны одновременно выполняться следующие условия:
- У вас родился или родится первый ребенок или последующий в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года
- Недвижимость куплена по договору долевого участия, договору уступки прав требования или договору купли-продажи. Продавец жилья по договору — юридическое лицо: застройщик или инвестор
- Вам осталось выплатить по кредиту меньше 85% от стоимости жилья и не более 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей для остальных субъектов РФ
Рефинансирование «Семейной ипотеки» и маткапитал
Возможность рефинансировать действующий кредит по программе «Семейная ипотека» в 2023 году сохранилась, но только для тех, у кого родился первенец с 2018 по 2023 год.
Еще одно условия для рефинансирования — жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика). Единственное исключение — Дальневосточный федеральный округ, где можно перекредитовать и покупку вторичного жилья. Ипотеку на строительство индивидуального жилого дома рефинансировать по программе нельзя.
Программа позволяет использовать материнский капитал. Однако можно использовать средства маткапитала не для ежемесячных платежей, а только в качестве первоначального взноса. Некоторые банки дают возможность заемщикам использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.
Когда стоит добиваться понижения ипотечной ставки через суд?
Добиться снижения процентной ставки по действующему договору с банком через суд практически невозможно – на условия соглашения не влияет ключевая ставка ЦБ РФ, рыночная ситуация, политика кредитного учреждения. Снижение ставки – право, а не обязанность банка, поэтому обращение с иском в 99% случаев обречено на провал, при этом клиенту придется выплатить еще и судебные издержки.
Единственный случай, когда можно через суд требовать пересмотра условий: если в договоре указан соответствующий пункт. Например, базовая ставка ипотеки – 11,7%, но при уплате половины долга банк должен снизить этот показатель до 11,2%. Если обращение клиента было отклонено, а кредитное учреждение нарушает условия соглашения, только в этом случае целесообразно обращение в суд.
Что влияет на процентную ставку по ипотеке
Каждый банк сам определяет условия кредитования граждан и юридических лиц. Сильно завышать ставку процентов не имеет смысла, так как иначе клиент уйдет в другую кредитную организацию. При определении ставки по различным программам банки учитывают следующие факторы:
- показатель ключевой ставки ЦБ РФ, так как он напрямую влияет на кредитование, на стоимость заемных ресурсов в финансовой системе страны;
- кредитные программы и предложения от других банков, так как все они конкурируют за привлечение новых клиентов;
- операционные риски, которые связаны со статусом и доходами потенциальных заемщиков, их отношением к ранее взятым обязательствам.
Снижение ставки ипотечного кредита с помощью рефинансирования
Рефинансирование – это новый кредит на более выгодных условиях, который выдается для погашения старого. Чаще всего банки РФ предлагают «обновить» чужие кредиты (других организаций). Но можно обратиться и в свое финансовое учреждение. Банки не хотят терять клиентов, поэтому, как правило, соглашаются пойти на уступки в отношении ставок.
Для ответа на вопрос по ипотеке «Снизят ли проценты?» важно понимать, какая была ключевая ставка в момент оформления договора, и какая действует сейчас. В кризисных для экономики годах (2014-2015) значение ключевой ставки достигала значения 15-17%. Соответственно, процентные ставки кредитов были очень высокими. Если ипотека оформлялась в этот период, то сейчас точно нужно совершать рефинансирование кредита и уменьшать ставку. Потому что в 2023 году размер ключевой ставки – 4,5%.
При приобретении недвижимости можно вернуть до 13% её стоимости благодаря имущественному вычету. Каждый человек может оформить налоговый вычет один раз и с учётом лимита. Максимальная сумма для расчёта налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, даже если ваша недвижимость стоила больше. То есть можно вернуть 260 тысяч рублей. Если же вы купили квартиру меньше чем за 2 млн рублей, то неиспользованный остаток можно перенести на другой объект.
Также можно оформить налоговый вычет на проценты, выплаченные по ипотеке. Тут лимит выше — 3 млн рублей. Вычет составит 390 тысяч рублей. При этом неиспользованный остаток переносить на другой объект нельзя.
Итого при приобретении недвижимости в ипотеку можно вернуть до 650 тысяч рублей. Налоговый вычет можно оформить при условии, что вы платите налог на доходы по ставке 13%. Вычеты не могут превышать сумму уплаченного подоходного налога. Например, если за год вы пополнили бюджет на 100 тысяч рублей, вычет не может быть выше этой суммы. Но остаток можно перенести на следующий год.
Если вы использовали при покупке материнский капитал или госсубсидии, то при получении имущественного вычета их сумма не учитывается при расчёте суммы, потраченной на приобретение недвижимости.
Требования к заявителю и рефинансируемой ипотеке
Сбербанк предъявляет достаточно жесткие требования к заявителю, намеревающемуся воспользоваться программой перекредитования ипотеки с целью снижения кредитного процента:
- отсутствие у клиента текущих просрочек на момент обращения за рефинансированием;
- своевременное погашение клиентом задолженности в течение предшествующих 12 месяцев;
- «возраст» ипотечного договора на момент обращения должен быть не менее 6 (шести) месяцев со дня его подписания;
- до завершения установленного периода действия рефинансируемого ипотечного договора должно оставаться более 3 (трех) месяцев.
Заемщики, которые уже хотя бы один раз пользовались услугой реструктуризации ипотечного долга, далее не смогут принять участие в программе рефинансирования Сбербанка.
Как снизить процент по уже оформленной ипотеке
Для начала хочется отметить, что чем больше вы внесли первоначальный взнос при оформлении, тем меньше составит сумма переплаты по кредиту. Существует три способа снижения ставок по ипотеке, но не все они являются однозначно выгодными, как может показаться.
Реструктуризация подразумевает изменение условий кредитного договора. Она применяется как в случае ухудшения финансового положения заемщика, так и наоборот.
Понятно, что в первом случае ее целью является уменьшение нагрузки на заемщика. Тут есть несколько вариантов:
- пролонгировать кредит на несколько лет, уменьшив ежемесячный платеж (если у заемщика произошло снижение дохода);
- предоставить отсрочку по выплате основного долга (% оплачиваются ежемесячно);
- выплата % ежеквартально (основной долг оплачивается ежемесячно);
- кредитные каникулы (полная отсрочка платежа на определенное время);
- индивидуальный график (для тех, у кого доход является сезонным).
Где взять льготную ипотеку под 7%, пока ее не отменили
Взять ипотеку по сниженной ставке можно практически в любом крупном банке (всего участвует несколько десятков). Однако ставки в них отличаются и какие-то кредитные организации для привлечения заемщиков еще больше снижают проценты.
Дополнительное снижение ставки по ипотеке можно получить за быстрый выход на сделку и за оформление страхования жизни.
- Сбербанк от 6,7%
- ВТБ от 6,7%
- Открытие от 6,6%
- Россельхозбанк от 6,6%
- Дом.РФ от 6,5%
- Альфа Банк от 6,4%
- Промсвязьбанк от 6,3%
- Газпромбанк от 6,2%
Сделать максимально большим первый взнос
Чем больше он при заключении договора, тем меньше будет сумма кредита и ежемесячный платёж — а с ним и проценты, и переплата. По мнению опрошенных «Секретом» экспертов, нет оптимального размера первого взноса. Получается оплатить сразу 50% стоимости квартиры — отлично, будет только 30% — тоже хорошо.
Николай Вавилов, специалист департамента стратегических исследований Total Research, считает, что оптимальный первый взнос — не менее 35% от стоимости квартиры. У банка будет уверенность, что заёмщик не станет банкротом, раз вложил столько собственных денег. Поэтому есть шансы на более низкий процент по кредиту.
По оценкам Юлии Сидской, директора по инвестициям строительной компании «Неометрия» и инвестиционной компании Alias Group, при высоком первоначальном взносе дисконт по ставке составит от 0,5% до 1%.
Также, по мнению опрошенных «Секретом» экспертов, есть разница между первым взносом за квартиру «для себя» и для сдачи в аренду.
При покупке квартиры в инвестиционных целях задача не снизить переплату, а заплатить как можно меньше своих денег. И в этом случае объём первого взноса подбирают индивидуально, так как он зависит от процентной ставки, срока кредита и стоимости аренды на эту недвижимость. Обычно оптимальный первый взнос при покупке квартиры для сдачи в долгосрочную аренду — 50% от стоимости жилья.
До 2023 года меры господдержки распространялись только на семьи, в которых хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года. Либо в семье есть ребенок с инвалидностью.
Семейную ипотеку можно оформить только на квартиру в новостройке или на земельный участок со строящимся жилым домом. Максимальная сумма, которую можно взять в ипотеку, – 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти. Для остальных регионов России – не более 6 млн рублей.
Первый взнос – не менее 15%, годовая ставка по кредиту – до 6%. Исключение составляют жители Дальнего Востока, для них ставка по ипотеке составляет 5%.
Как рефинансировать текущий ипотечный кредит?
Если у вас уже есть ипотека, можно попытаться снизить ставку с помощью рефинансирования. Обратитесь в банк, где оформлен ваш кредит. Вероятно, он сможет предложить более выгодные условия.
Изучите продукты других банков. Зачастую они готовы предоставить более выгодные условия, чтобы заполучить клиента, а вместе с ним и проценты по его ипотечному кредиту. Правда, в этом случае процесс рефинансирования окажется сложнее — в новый банк придется заново предоставлять пакет документов, который вы собирали на этапе подачи первой заявки. Потребуются и дополнительные финансовые затраты: оплата оценки недвижимости, регистрации новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1 тыс рублей) и страховки (рассчитывается индивидуально).
Постоянное улучшение условий кредитования, имеющее массовый характер, даёт возможность клиенту осуществить пересмотр. Можно ли снизить процентную ставку по ипотеке, зависит от наличия или отсутствия задержек по платежам. Если клиент имеет просроченную задолженность, то кредитующие банки практически не идут на улучшение условий. В качестве альтернативы, как уменьшить процент по ипотеке, является выбор другого банка и заключение договора рефинансирования на более выгодных условиях, что практикуется в кредитных организациях в связи с желанием привлечения новых клиентов. Хотя вероятность потери заёмщиков зачастую служит основанием для пересмотра условий, оформляемом рядом способов.
Без поддержки будет сложно
На ипотечном рынке произошли совершенно ожидаемые события, которые прогнозировали аналитики еще в конце 2022 года, заявил «Эксперту» старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. Экономическая ситуация по-прежнему остается непонятной. Доходы населения продолжают падать. Речь об их восстановлении пока не идет, все джут хотя бы стабилизации ситуации, когда можно сделать адекватные прогнозы.
Спрос на рынке недвижимости начал падать еще в прошлом году, и особенно это стало ощутимо с осени 2022 года. Снижение спроса на жилье привело к сокращению выдачи ипотечных кредитов и, соответственно, к падению стоимости квадратного метра в среднем в пределах 5% по РФ. Скорее всего, эта тенденция сохранится, заметил Петр Гусятников. И дело здесь не столько в уровне ипотечных ставок, которые сейчас нельзя назвать неподъемными, а в уровне общего снижения благосостояния населения и неуверенности в завтрашнем дне.
Учитывая тот факт, что сегодня уже свыше 90% всех сделок на рынке первичной жилой недвижимости приходится на ипотеку, данный инструмент вполне можно считать ключевым в формировании динамики развития отрасли жилищного строительства в нашей стране, пояснил «Эксперту» Дмитрий Панов, член генерального совета, координатор «Деловой России» в СЗФО, председатель санкт-петербургского регионального отделения.
В связи с этим отмеченная в материалах Банка России тенденция относительно замедления в январе этого года темпов ипотечного кредитования при трехкратном сокращении объема льготных ипотечных кредитов вызывает некоторую тревогу, указал эксперт. Безусловно, данные показатели необходимо смотреть в перспективной динамике, в течение одного-двух кварталов этого года, прежде чем делать однозначные выводы.
Есть основания полагать, продолжил Дмитрий Панов, что в первые три-четыре месяца 2023 года рынок будет адаптироваться к отмене «околонулевой» субсидированной ипотеке от застройщиков, доля которой достигала 50% в общем объеме ипотечных сделок, после чего ситуация будет выравниваться. Большинство застройщиков уже были готовы к введению Центробанком ограничительных мер, поэтому сейчас прорабатывают альтернативные механизмы стимулирования продаж, как например «ипотека в рассрочку».
Вместе с тем, уверен Дмитрий Панов, учитывая общемировую макроэкономическую и геополитическую ситуацию, без введения в нашей стране дополнительных мер поддержки, профильным кураторам строительной отрасли будет достаточно сложно достичь целевых показателей, запланированных национальным проектом «Жилье и городская среда». Меры должны быть направлены на стимулирование спроса на жилую недвижимость, снижение себестоимости строительства, оптимизацию и цифровизацию строительных процессов, заключил эксперт.