Перевод квартиры в нежилое помещение и апартаментов – в жилое
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод квартиры в нежилое помещение и апартаментов – в жилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые застройщики изначально получают разрешение на строительство апартаментов. Оно обходится дешевле и требований меньше, чем для строительства многоквартирных домов. Перевод недвижимости в статус жилой производится уже в ходе строительных работ, в результате дольщик по ДДУ покупает жилье по цене ниже рыночной, т.к. договор заключается на апартаменты, а не на квартиру.
Перевод апартаментов в статус квартиры – только обещание строительной компании. В ДДУ фигурируют именно апартаменты, и, если застройщик сдаст дольщику их, привлечь его к ответственности будет проблематично.
Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке
Совет юриста: если хочется жить в квартире, стоит покупать именно ее, а не апартаменты. В дальнейшем доказать, что застройщик обещал изменить статус на жилой, будет практически невозможно. Придется заниматься этим самостоятельно. И хорошо, если помещение соответствует требованиям к жилым объектам недвижимости. Если же нет, придется делать перепланировку за свои деньги.
Ответы юриста на частные вопросы
Сколько стоит перевести апартаменты в жилое помещение, если заниматься этим не самостоятельно, а доверить все юристу в плане оформления документов?
Все зависит от региона нахождения недвижимости. В крупных городах такая услуга стоит от 70 000 р., в небольших – порядка 50 000 р.
Когда застройщик должен перевести апартаменты в жилой фонд, если они покупаются по ДДУ?
Обычно это делается до сдачи дома в эксплуатацию, но может перевести и после. Сроки определяются соглашением с застройщиком.
Сейчас занимаюсь переводом апартаментов в жилой фонд. Купила недвижимость до брака. Если ее переведут, будет ли все делиться в случае развода?
Нет. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное супругом до заключения брака, находится только в его собственности и разделу не подлежит. Изменение статуса объекта недвижимости в браке роли не играет. Но если проводится перепланировка или реконструкция, и в результате стоимость жилья существенно возрастает за счет общих средств, на основании ст. 37 СК РФ такое имущество суд может признать общенажитым и поделить.
Могут ли предоставить апартаменты по договору социального найма?
Нет. Согласно ст. 49 ЖК РФ, по договору соцнайма предоставляются только жилые помещения, относящиеся к муниципальному или государственному фонду.
Купил апартаменты по ДДУ на свое имя. Она уже сдана, недавно застройщик перевел все помещения в статус квартир, передаточный акт еще не подписан, я ничего не принимал. Могу ли я оформить право собственности на свою жену?
Да. Но для этого придется оформить договор уступки права требования, либо принять квартиру, а затем подарить ее супруге по договору дарения.
Для начала разберёмся, зачем покупателям дорогих апартаментов переводить их в жилой фонд. Игроки рынка элитного жилья без устали твердят, что клиенты не видят никакой разницы между жилым и нежилым фондом, так как у каждого богатого человека уже есть по несколько квартир и коттеджей, а следовательно, возможность прописки не имеет значения. Но как обстоят дела в реальности?
«Согласно нашей статистике прописка в апартаментах важна для 15–25% их потенциальных покупателей, – делится руководитель отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости компании S.A. Ricci Юлия Кравчук. – Как правило, это люди, переезжающие в столицу из других городов или стран СНГ, и апартаменты в таком случае являются их единственным жильём в Москве».
В частности, по данным директора департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игоря Быченка, в комплексе «IQ-квартал», расположенном в «Москва-Сити», около 20% покупателей – это жители других городов. Причём при подсчете в графу «иногородние» попадают не все, а только те, кто впервые приобретает недвижимость в столице, замечает управляющий партнёр компании ZIP Realty Евгений Скоморовский.
История первая: плотность застройки
Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.
Условия для изменения статуса жилья
Изменить статус апартаментов возможно исключительно при соблюдении следующих условии:
жилье находится в собственности, не имеет каких-либо обременений и в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к недвижимости, предназначенной для постоянного проживания. Речь идет о площади и конфигурации жилых и бытовых помещений
(соблюдение минимального метража комнат, пр.)
, нормах естественного освещения
(так, в жилой комнате должно присутствовать окно)
, звукоизоляции, о санитарных и противопожарных правилах.
Кроме того, поблизости должны присутствовать элементы социальной инфраструктуры, а на придомовой территории необходимо присутствие детских площадок, парковки, зоны для отдыха – в случае с апартаментами застройщик совершенно не обязан все это обеспечивать.
Собственно, апартаменты потому и дешевле обычных квартир по той причине, что требования к «временному» жилью ниже, чем к жилой недвижимости. Что, соответственно, определяет для застройщика некоторое поле для маневра, позволяющее удешевить стоимость возведения, и тем самым улучшить свои позиции на высоко конкурентном строительном рынке.
В чем отличия от квартиры
На рынке недвижимости представлено огромное количество апартаментов, причем застройщики, занимающиеся возведением жилых многоквартирных домов, часто продают данные объекты частным гражданам, обещая легкий перевод в жилой фонд.
К преимуществам такого перевода относится:
- тарифы по коммунальным услугам за жилые помещения намного ниже по сравнению с тарифами, по которым рассчитывается плата владельцами коммерческих объектов;
- появляется возможность оформления временной или постоянной регистрации;
- при покупке жилой недвижимости можно воспользоваться разными государственными субсидиями или программами, а также частично погасить ипотеку средствами маткапитала;
- рядом с жилыми домами находится множество нужных объектов, к которым относятся сады, поликлиники, школы, аптеки и магазины.
К основным отличиям между жилыми помещениями и апартаментами относится:
- ставки по ипотеке во время покупки коммерческого помещения намного выше по сравнению со ставками при приобретении жилого объекта;
- невозможно частично погасить стоимость апартаментов за счет государственных средств;
- владельцы жилых квартир получают определенную долю в общедомовом имуществе, что невозможно для собственников коммерческих помещений;
- квартиры применяются только для личных целей, а именно для проживания, а вот нежилые объекты могут использоваться для открытия отеля или другого коммерческого учреждения;
- если у владельца апартаментов появляются долги, то его собственность может быть конфискована для погашения задолженности, а вот изъять единственное жилье человека невозможно;
- не предусматривается возможность оформления налогового вычета после покупки коммерческого помещения, а после приобретения жилого объекта можно рассчитывать на эту льготу от государства.
Внимание! Некоторые граждане намеренно по невысокой цене приобретают апартаменты, обладающие свободной планировкой и другими преимуществами, после чего занимаются их переводом в жилой фонд, что позволяет воспользоваться плюсами жилых объектов.
Ответы юриста на частные вопросы
Сколько стоит перевести апартаменты в жилое помещение, если заниматься этим не самостоятельно, а доверить все юристу в плане оформления документов?
Все зависит от региона нахождения недвижимости. В крупных городах такая услуга стоит от 70 000 р., в небольших – порядка 50 000 р.
Когда застройщик должен перевести апартаменты в жилой фонд, если они покупаются по ДДУ?
Обычно это делается до сдачи дома в эксплуатацию, но может перевести и после. Сроки определяются соглашением с застройщиком.
Сейчас занимаюсь переводом апартаментов в жилой фонд. Купила недвижимость до брака. Если ее переведут, будет ли все делиться в случае развода?
Нет. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное супругом до заключения брака, находится только в его собственности и разделу не подлежит. Изменение статуса объекта недвижимости в браке роли не играет. Но если проводится перепланировка или реконструкция, и в результате стоимость жилья существенно возрастает за счет общих средств, на основании ст. 37 СК РФ такое имущество суд может признать общенажитым и поделить.
Могут ли предоставить апартаменты по договору социального найма?
Нет. Согласно ст. 49 ЖК РФ, по договору соцнайма предоставляются только жилые помещения, относящиеся к муниципальному или государственному фонду.
Купил апартаменты по ДДУ на свое имя. Она уже сдана, недавно застройщик перевел все помещения в статус квартир, передаточный акт еще не подписан, я ничего не принимал. Могу ли я оформить право собственности на свою жену?
Да. Но для этого придется оформить договор уступки права требования, либо принять квартиру, а затем подарить ее супруге по договору дарения.
Что делать, если отказали в переводе?
Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.
Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.
Причин может быть несколько:
- апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
- список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
- с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
- ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).
Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.
Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:
- исправить все причины и подать заявление заново;
- обжаловать решение в суде.
Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение
Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:
Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽. План перепланировки — от 30 000₽
Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.
При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.
Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости. Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.
Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.
Изменения законодательства
В 2018 года в Государственную Думу поступил законопроект о внесении изменений в Жилищный Кодекс РФ. Предлагалось распространить на апартаменты, предназначенные для проживания граждан, нормы жилищного законодательства.
Действующие нормы создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, в помещении могут жить люди. С другой – постоянная регистрация запрещена.
Граждане не состоят на учете, поэтому на них не рассчитана местная инфраструктура. Не строятся детские сады, школы, поликлиники. Таким образом создаются проблемы для других граждан, проживающих в данном районе.
На 2022 год вопрос статуса апартаментов не был урегулирован. Поэтому при покупке объекта необходимо учесть минусы ситуации.
Что такое квартира, жилой дом и часть жилого дома?
Определимся с определениями:
- Квартира – это отдельное помещение в многоквартирном доме, изолированное от остальных помещений других собственников. У нее должен быть отдельный вход, комнат может быть несколько. У владельцев квартир есть общие помещения: коридоры, лифты, тамбуры, лестничные площадки. Коммуникации здесь общие до ввода в жилье.
- Жилой дом – это отдельно стоящее здание высотой до трех этажей, имеющее индивидуальные коммуникации до и после ввода в жилье. Предназначен для постоянного проживания, как и квартира.
- Часть жилого дома – это комната или вспомогательные помещения. Если доля выделена в натуре, под частью подразумевается отдельное жилье, поставленное на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. У него должен быть оборудован отдельный вход и автономные от другой части коммуникации.
Апартаментам не досталось статуса
Госдума не будет приравнивать апартаменты к жилью, хотя собеседники “Ъ FM” уверены, что это сделало бы рынок прозрачнее. Пока депутаты планируют лишь вывести такие объекты в отдельную категорию, что позволит уменьшить размер налогов для собственников.
А определять ставки смогут региональные власти, заявил глава профильного комитета Госдумы Сергей Пахомов. Опрошенные участники рынка полагают, что даже эти изменения могли бы решить часть проблем собственников такой недвижимости. Однако они сомневаются, что поправки все же будут приняты.
Тему продолжит Владислав Викторов.
В очередной раз определить правовой статус апартаментов Владимир Путин предложил еще в начале 2021 года. Примерно тогда появился законопроект, который предполагает, что в таких объектах как минимум можно будет зарегистрироваться.
Но 20 июля глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов заявил в беседе с “Ъ FM”, что жильем такая недвижимость точно считаться не будет, ее выделят в отдельную категорию, да и вообще документ придется серьезно переписать из-за критики.
Как перевести — пошаговые действия
Застройщики во время возведения жилого многоквартирного дома предварительно запрашивают в администрации разрешение на строительство апартаментов, что дает возможность снизить расходы. Во время строительных работ осуществляется перевод, позволяющий присвоить квартирам статус жилых объектов. Благодаря такой схеме лица, которые выступают дольщиками долевого строительства, могут приобрести жилье по сниженным ценам.
Если изначально приобретались апартаменты, то перед переводом следует убедиться, что объект соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все эти условия перечисляются в ПП №47.
К ним относится:
Чтобы убедиться в возможности перевода, приходится обращаться к специалистам, которые занимаются экспертизой объекта, после чего выдают заключение, по которому можно начать процедуру смены статуса помещения.
Возможность изменения статуса недвижимости в процессе строительства
В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья)
на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.
Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют)
. Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.