Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если у застройщика нет проблем с денежными средствами, или, как минимум, в отношении него не запущена процедура банкротства, то при защите прав собственников нежилой недвижимости необходимо руководствоваться Гражданским кодексом. Ситуация упрощается, если по договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен передать дольщику не только машино-место (бокс, гараж и прочее), но еще и квартиру. Тогда, конечно же, применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года). Если объект построен некачественно либо компания нарушила сроки его ввода в эксплуатацию, дольщик обращается в суд с иском о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, руководствуясь Решением Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года. В этом случае предметом спора может быть как жилое, так и нежилое помещение.
Защита интересов покупателей коммерческой недвижимости в спорах с не обанкротившимися застройщиками
Но владелец коммерческого помещения в жилом доме также может выступать потребителем, поскольку он является физическим лицом и заключает договор долевого участия. То есть он дольщик и потребитель. К примеру, человек заключил с застройщиком ДДУ на покупку нежилого помещения в многоэтажке и перечислил денежные средства. Девелопер сдал объект позже назначенного срока и не дал ответа на претензию покупателя, который подал в суд. Суд без особых раздумий принял Решение Левобережного районного суда г. Липецка по делу 2-1791/2017 от 30.11.2017 года
в пользу дольщика, с застройщика взыскали штраф, неустойку и компенсацию морального вреда.
Более того, законом о защите прав потребителей может руководствоваться даже гражданин, инвестировавший в строительство офисного центра. Приведем типичный пример. Мужчина из Подмосковья купил по ДДУ помещение в офисном здании с подземной парковкой. Отмечаем, что речь идет именно о нежилом здании, а не о жилой многоэтажке. На первый взгляд, при чем тут закон о защите прав потребителей? Но истец выступал в суде как физическое лицо и заявил, что купил помещение исключительно для личных, домашних и семейных потребностей, которые не имеют никакого отношения к предпринимательской деятельности. Конечно же, в итоге суд обязал строительную компанию выплатить клиенту штраф, неустойку и компенсацию морального вреда, руководствуясь Решением Одинцовского городского суда Московской области по делу № 2-9638/2017 от 13.12.2017 года.
Соответственно, если застройщик не является банкротом, защита интересов дольщиков коммерческой и жилой недвижимости происходит в одинаковом порядке (кроме некоторых нюансов).
Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику?
Самый актуальный вопрос, волнующий физлиц в случае банкротства застройщика при долевом строительстве — «что делать и как действовать дольщику в проблемной ситуации»? Главное правило — не паниковать и тщательно продумать стратегию дальнейшего поведения.
По смыслу статьи 201.1 ФЗ «О банкротстве», арбитражный управляющий предупреждает граждан об инициировании процедуры наблюдения или об открытии конкурсного производства посредством размещения объявления в издании «Коммерсантъ». Дольщик должен предъявить свои требования к строительной компании в течение:
- 1 месяца, если инициирована процедура наблюдения;
- 2 месяцев, если открыто конкурсное производство.
Гражданин вправе выдвинуть следующие требования при банкротстве застройщика:
- О возврате денег по ДДУ и возмещении реального ущерба, причиненного строительной фирмой в связи с неисполнением ее обязательств. Помимо этого, субъект может потребовать возврата денег по контракту, признанному судом незаключенным или недействительным.
- О предоставлении жилья в собственность.
Переход на эскроу—счета
Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.
Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.
Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.
Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.
С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.
Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:
- секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
- участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.
Особенности предъявления требований к застройщику
Существуют две основные отправные точки для предъявления требований к застройщику. Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:
- требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ);
- приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).
При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ).
Следует отметить, что некоторые суды относятся к данной норме права очень формально. Так, в Постановлении ФАС ПО от 21.10.2013 по делу № А57-14297/2012 указано: включение в текст договора условия о том, что денежные средства внесены до его подписания, не освобождает стороны от оформления первичных финансовых документов, подтверждающих факт оплаты доли. Требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной дольщику, поскольку это противоречит существу п. 2 ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов вопреки интересам добросовестных.
Второй точкой является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:
- прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 рассматриваемого закона).
- право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 этого же закона).
И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.
Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.
Если же дольщик намерен получить квартиру, его вносят в соответствующий реестр. Далее его действия зависят от степени достроенности дома. Если он уже введен в эксплуатацию, то все упрощается: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком. Если же дом еще нужно достраивать, то можно либо привлечь к этому нового застройщика, либо самим создать ЖСК и закончить строительство собственными силами и средствами. Однако в этом случае стоит учитывать, что достройка дома затянется – возможно, даже на несколько лет, и все это время придется жить в другом месте.
Выбирать, что вы хотите получить – квартиру или деньги, стоит с учетом этих факторов. В достроенном доме имеет смысл требовать квартиру; если же он еще долго не войдет в эксплуатацию, а достраивать его самостоятельно с другими дольщиками не хватит возможностей, разумно будет выбрать деньги. Определяться стоит по ситуации. В любом случае у дольщика есть на это три месяца (начиная со дня получения почтового уведомления от управляющего). Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, долгой командировки, службы в армии и т.д. (все это надо будет документально подтвердить в суде). Однако лучше все же не затягивать с включением своих требований в реестр: те, кто не успевает это сделать, могут претендовать на имущество банкрота только по остаточному принципу. Можно, конечно, в любой момент внести свои требования в реестр обманутых дольщиков (они есть во всех регионах), однако это никаких гарантий уже не даст.
Если объект, где куплена квартира, был застрахован, то банкротство застройщика считается страховым случаем, и покупатель имеет право на выплату. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- застройщик признан банкротом;
- начата фаза конкурсного производства;
- требования дольщика включены в соответствующий реестр.
Чем отличаются права дольщиков жилой и нежилой недвижимости при банкротстве застройщика
Вот в этой ситуации пути защиты прав покупателей жилой и нежилой недвижимости кардинально отличаются. Причину стоит искать в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (в редакции от 01.07.2018 года).
В 2011 году этот нормативный акт дополнили главой, где прописан порядок банкротства застройщика. Внесенные изменения дали привилегию покупателям квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилой недвижимости. Они не входят в общую конкурсную массу. Когда строительство окончено (а это, как правило, происходит уже в процессе банкротства), дольщикам передают квартиры, погашая таким образом их требования.
При этом у покупателей нежилых помещений нет такой возможности. Их объекты входят в конкурсную массу на основании ст.131 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года. Почему? Потому что, согласно закону, такие дольщики не могут создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилых помещений. В результате выходит, что девелопер обанкротился, не передав недвижимость владельцам, и право собственности на нее не зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Теоретически, конечно, можно исключить из нее недостроенное коммерческое помещение, но это случается крайне редко. Для принятия такого решения арбитражу нужны действительно веские основания.
Стоит отметить, что сразу после появления статьи, предполагающей создание отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, многие дольщики коммерческой недвижимости требовали, чтобы их также включили в данный реестр. Однако арбитражные суды многократно в этом отказывали. Некоторые такие дела в 2015-2016 годах рассматривались в Верховном суде. Но и он не поддержал это требование. При этом Верховный суд отмечал, что закон «не предусматривает возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Всё предельно понятно.
Общие положения о банкротстве застройщика
Банкротство застройщиков подпадает под положения федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В параграфе 7 указаны все нормы, регулирующие данную процедуру. Под несостоятельностью понимается невозможность строительной компании выполнить требования кредиторов — по договорам долевом участия (далее — ДДУ), либо по обязательным платежам (к примеру, по налогам).
Банкротом строительная компания признается с момента введения конкурсного производства. До этого момента компания не является банкротом. Именно на стадии конкурсного производства руководство застройщика отстраняется от управления. Все полномочия переходят к конкурсному управляющему.
Застройщик автоматически становится должником, так как не в состоянии выполнить обязательства перед участниками долевого строительства. В категорию участников включаются: физические лица, коммерческие организации, публично-правовые образования. При этом граждане в процессе восстановления своих прав пользуются рядом преференций по сравнению с некоторыми участниками долевого строительства.
Что делать дольщику, если его не включили в реестр кредиторов застройщика?
Тем дольщикам, кому отказали во включении в реестр, добиваться признания своих прав придется в суде. Если конкурсный управляющий отказался включить дольщика в реестр, его могут туда внести по решению суда. Не позднее чем через 15 дней после получения отказа от конкурсного управляющего он может попытаться оспорить действия управляющего в арбитражном суде.
Покупатели квартир в объектах, которые были застрахованы, при наступлении страхового случая имеют право на выплату от страховой компании. Для этого необходимо выполнение нескольких условий: застройщик должен быть признан банкротом, начата процедура конкурсного производства, дольщика включили в реестр требований кредиторов. Если он получает страховку, его требование к застройщику будет уменьшено на размер компенсации, которую инвестору выплатила страховая компания. Но на практике случаев, когда страховщик платит добровольно, нет. Как правило, дольщики получают возмещение по решению суда.
Включение в реестр требований кредиторов/реестр требований о передаче жилых помещений
По данной теме мной написано достаточно много материала, поэтому подробно останавливаться тут не имеет смысла. Что важно иметь ввиду – необходимость включения в реестр, чем раньше среагировать, тем лучше. Среагировать необходимо на публикацию в официальном издании о введении той или иной процедуры банкротства, подав в указанный в ней срок установленного образца требование о включении в соответствующий реестр. Требование с приложением направляется арбитражному управляющему, самому застройщику и, после, сдается в арбитражный суд. Далее, отслеживаем получение требования арбитражным судом и назначение дела к судебному разбирательству. Являемся во все судебные заседания и выступаем по существу нашего требования и задаваемых участниками процесса вопросов, пока не будет оглашено определение о включении в реестр либо об отказе во включении в реестр требований кредиторов. Во втором случае, анализируем определение суда на предмет перспективы его обжалования.
Образец требования о передаче жилого помещения
По нашему опыту, порядка 7-10% дольщиков неплохо справляются с включением в реестр своими силами, остальным рекомендуется не тратить не только свое время, деньги и силы, но и нервы и время арбитражного управляющего и суда и нанимать профессионального представителя для включения в реестр. Фразу о необходимости привлечения юристов в таких ситуациях мы слышим в судебных процессах регулярно от председательствующего судьи, который, после нескольких десятков судебных процессов в день, очень тяжело реагирует на извинения дольщиков и на объяснения, что “первый раз в арбитражном суде” и “не знал”. Следует иметь ввиду, что стоимость работы юристов при включении десятков требований кредиторов уменьшается в разы и становится соизмеримой с реальными затратами дольщика на самостоятельное включение в реестр.
Банкротство застройщика в 2021 году: новое в законе
Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан». Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.
Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.
Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:
- Аккредитует финансовых управляющих
- Оспаривает сделки
- Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
- Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ
Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.
Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения. Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства. Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.
Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:
- Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
- Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.
Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги. Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий. Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.
Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».
Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками. Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков). Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.
Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:
- Дольщики, предъявляющие финансовые требования
- Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота
Дольщики, претендующие, кроме возвращения денег, заплаченных по ДДУ, на возмещение ущерба, дополнительно вносятся в реестр четвертой очереди – всех прочих кредиторов банкрота.
Счета эскроу в долевом строительстве
Банкротство застройщика при долевом строительстве — крайне сложная проблема, которая требовала кардинальных мер. Одни застройщики из-за неправильного ведения своей деятельности разорялись на самом деле, другие — доводили самих себя до банкротства намерено. В некоторых случаях граждане связывались с откровенными мошенниками, когда те забрасывали строительство дома еще на стадии котлована.
С 1 июля 2021 года подавляющее большинство компаний-застройщиков не утратили право на принятие денег от дольщиков напрямую. Запрет также установлен на оплату договора долевого участия через третьи организации — дочерние фирмы компании-застройщика. С указанной даты взаимодействие дольщиков с застройщиками производится с использованием банковских счетов эскроу. Механизм взаимодействия следующий:
- Компания и дольщик подписывают договор.
- Дольщик вносит стоимость квартиры на специально открытый счет эскроу.
- Деньги хранятся на счете до момента выдачи ключей на квартиры.
- Застройщик получает доступ к деньгам только в том случае, если выполняет свои обязательства перед дольщиками.
Таким образом, ни банкротство, ни мошеннические действия застройщика не станут причинами потери денег рядовыми дольщиками. Если компания прекратит стройку, человек получает право забрать свои деньги с эскроу счета в банке. Поэтому строить дома застройщику придется за счет кредитов или вложений инвесторов.