Договор ренты: порядок заключения, расторжения. Кто может оспорить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты: порядок заключения, расторжения. Кто может оспорить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Как расторгнуть договор ренты
Расторгнуть договор досрочно можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке через суд. Если решение устраивает обе стороны, составляется специальное соглашение. В нём уточняют условия прекращения сделки. Например, возврат недвижимого имущества и рентных выплат, распределение расходов на нотариуса и регистрацию перехода прав собственности в Росреестре. Соглашение сторон, как и сам договор ренты, также подлежит обязательному нотариальному заверению.
Для расторжения ренты через суд необходимы веские основания:
- существенное нарушение условий ренты;
- действия под влиянием заблуждения;
- заключение сделки под давлением, угрозой жизни или здоровью.
Что служит основанием для расторжения договора?
Получатель может инициировать процесс в следующих случаях:
- вторая сторона существенно нарушает пункты соглашения. Помимо прекращения действия договора получатель может рассчитывать на возмещение убытков или возврат его имущества;
- плательщик игнорирует свои обязательства, зафиксированные в договоре, утратил обеспечение и отказался от страхования рисков.
Иными причинами могут быть признаны:
- сделка недействительна — была заключена под угрозой физического воздействия, не была зарегистрирована в соответствии с нормами закона, в тексте договора найдены грубые нарушения и несоответствия, одна из сторон не имела права заключать соглашение подобного характера;
- обязательные платежи не выплачивались более 1 года;
- рентодатель был признан несостоятельным по решению суда;
- злоупотребление своими правами относительно имущества со стороны плательщика ренты.
Обычно вышеупомянутые причины отражены в документе. Если они не зафиксированы, то обоснованность представленных оснований определяет суд.
Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy
Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.
Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.
Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.
Расторжение на добровольной основе
Процедура расторжения на добровольной основе для обоих видов рент одинаковая. Для этого требуется, прежде всего, соглашение двух сторон. Одна из них отправляет другой стороне отправляет предложение о расторжении договора. Получив ответ в установленный срок, стороны должны написать соглашение.
В нем следует указать:
- данные плательщика (фамилия, имя, отчество, контактные данные, место жительства);
- аналогичные данные получателя ренты;
- сумму, уплачиваемую в месяц;
- дата начала действия договора;
- сумму, уплаченную (полученную) за этот период;
- указать на отсутствие претензий у обеих сторон правоотношений относительно друг друга;
- поставить дату, подписи обеих сторон с расшифровкой.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.
Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.
К исковому заявлению, направляемому в суд, обязательно прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины. В противном случае, оно будет оставлено без движения (ст. 136 ГПК РФ).
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Плюсы и минусы договора
Категория рентных договоров двояка по правовой природе. Чтобы понять, насколько велика перспектива таких отношений, необходимо взвесить все положительные и отрицательные моменты конструкции.
Плюсы:
- Предметом может выступать дорогостоящее имущество (квартира, гараж);
- Рентоплательщик приобретает ограниченное право собственности на предполагаемое имущество сразу после подписания договора или его регистрации;
- Первоначальный собственник имущества рентного договора продолжает пользоваться таким имуществом;
Минусы:
- Слабая законодательная защищенность плательщика ренты;
- Невозможность отчуждать имущество без соответствующего согласия рентополучателя;
- Присутствие одностороннего порядка расторжения договора, к которому может прибегать только держатель ренты (собственник);
- Отсутствие законодательной возможности на выкуп ренты по инициативе рентоплательщика;
- Длительный характер отношений;
- Не прекращение обязанностей рентоплательщика даже в случае утраты, гибели, обесценивания предмета договора.
Как оспорить сделку при жизни получателя
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Ищем специалиста для расторжения договора ренты
Если при заключении договора ренты теоретически можно обойтись лишь услугами нотариуса, то при расторжении сделки разобраться во всех тонкостях будет непросто. Каждой из сторон мало просто аннулировать соглашение — важно минимизировать потери. Сделать это без грамотной правовой поддержки практически невозможно, поэтому, если вы столкнулись с необходимостью отказаться от рентных отношений, начните процесс с поиска квалифицированного юриста.
Задача профессионалов при расторжении договора ренты:
- — Разобрать сложившуюся ситуацию совместно с клиентом и дать ей правовую оценку
- — Спрогнозировать возможные риски и финансовые последствия
- — Сформулировать несколько альтернативных вариантов расторжения договора и объяснить их преимущества и недостатки
- — Взять на себя общение с другой стороной и попытаться заключить мировое соглашение
- — Подготовить необходимые документы и исковое заявление в суд
- — Собрать документальные доказательства и показания свидетелей в пользу клиента
- — Убедительно отстаивать позицию клиента в суде
- — Добиваться максимально выгодного для клиента решения суда
- — При необходимости обжаловать вердикт в вышестоящих инстанциях
- — Проконтролировать ход исполнения судебного решения
Что нужно знать о ренте, чтобы не потерять квартиру и не стать жертвой криминала
При расторжении подобной сделки следует соблюдать такой порядок действий:
- установить, есть ли существенные основания для прекращения отношений участников договора. Все претензии должны быть документально подтверждены;
- поставить в известность вторую сторону о намерении расторгнуть договор;
- если расторжение происходит по обоюдному согласию, понадобится заключить документ об аннулировании ранее установленной договоренности и заверить его у нотариуса;
- если второй участник не предоставил свой ответ или отказался прекращать отношения, то необходимо подготовить иск в суд о расторжении ренты;
- зарегистрировать право собственности на вновь полученное имущество.
Получатель пожизненных выплат имеет некоторое преимущество. Плательщик может оспорить предъявляемые ему претензии, если у него есть обоснованные доказательства своей правоты. Все финансовые и имущественные операции рекомендуют фиксировать в письменном виде.
Расторжение договора ренты возможно по соглашению сторон. Если стороны пришли к обоюдному согласию о прекращении правоотношений по договору ренты, им необходимо составить соглашение о расторжении договора. В нем указывают все условия, на которых договор ренты прекращается, например:
- возвращается ли имущество, переданное под выплату ренты, получателю ренты;
- возвращаются ли рентные платежи плательщику ренты при возврате имущества;
- будут ли иные компенсации сторонам договора;
- какая сторона несет расходы по удостоверению договора, регистрации перехода права собственности (в случае возврата получателю ренты недвижимого имущества).
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Так как договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ), то и соглашение о расторжении договора ренты нужно удостоверить у нотариуса.
Если под выплату ренты передавалось недвижимое имущество и стороны при расторжении договора предусмотрели возврат недвижимости получателю ренты, переход права собственности от плательщика к получателю ренты необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Последовательность действий для прекращения договора
При расторжении подобной сделки следует соблюдать такой порядок действий:
- установить, есть ли существенные основания для прекращения отношений участников договора. Все претензии должны быть документально подтверждены;
- поставить в известность вторую сторону о намерении расторгнуть договор;
- если расторжение происходит по обоюдному согласию, понадобится заключить документ об аннулировании ранее установленной договоренности и заверить его у нотариуса;
- если второй участник не предоставил свой ответ или отказался прекращать отношения, то необходимо подготовить иск в суд о расторжении ренты;
- зарегистрировать право собственности на вновь полученное имущество.
Получатель пожизненных выплат имеет некоторое преимущество. Плательщик может оспорить предъявляемые ему претензии, если у него есть обоснованные доказательства своей правоты. Все финансовые и имущественные операции рекомендуют фиксировать в письменном виде.
Чего стоит остерегаться
1. Сделку могут признать недействительной.
«Самый распространённый случай мошенничества с договором ренты — это его заключение в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения. Чаще всего такие ситуации возможны, когда договор ренты заключается через посредников», — рассказывает Юлия Лялюцкая. В дальнейшем такой договор могут признать недействительным, а вот вернуть деньги, переданные «посредникам», проблематично.
Вот ещё несколько причин, по которым сделку могут признать недействительной:
- получатель ренты не имел права распоряжаться недвижимостью;
- личность получателя ренты препятствует заключению договора: он недееспособен, не осознаёт, что распоряжается имуществом, или заблуждается относительно природы сделки;
- форма договора не отвечает требованиям закона.
Чтобы снизить эти риски, необходимо очень внимательно и тщательно провести экспертизу самого объекта недвижимости, договора, а также проверить личность рентополучателя, советует адвокат.
Для этого необходимо получить выписку из ЕГРП (Росреестра), а также проверить по электронной судебной базе информацию обо всех судебных делах с участием собственника, добавляет Сусана Киракосян.
2. Сделку могут оспорить наследники.
Кто заинтересован в составлении договора ренты?
Составление договора ренты выгодно для обеих сторон, так как получатель ренты имеет возможность повысить свой уровень жизни, получить пожизненную помощь и заботу, дополнительные доходы. Плательщик ренты, хоть и несет определенные материальные и физические затраты, получает возможность приобретения имущества по низкой стоимости.
Как свидетельствует практика, в рентные отношения часто вступают одинокие пенсионеры и больные люди преклонного возраста, оставшиеся без поддержки родных и близких. Они нуждаются в постоянном уходе. А выплаты по договору позволяют обеспечить повседневные потребности рентополучателя при жизни. Закон определяет такие обязанности, как обеспечение потребностей в пище, жилье, одежде, уходе и уплате ритуальных услуг. Конкретный договор может расширить или сократить эти обязанности.