Что такое договор дарения и когда он может понадобиться

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор дарения и когда он может понадобиться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.

Права и обязанности одаряемого

Необходимо помнитьПолучение в дар имущества влечёт за собой необходимость уплаты правопреемником налога на доходы для физических лиц, что составит 13% от стоимости подарка. Налог оплачивать не нужно в том случае, если стороны договора являются близкими родственниками.Одаряемый имеет право требовать исполнения сделки при наступлении срока, указанного в договоре (ст. 398 ГК РФ). Также он вправе отказаться от получения подарка без указания причин (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Если отказ произошел уже после регистрации акта передачи, он должен быть также зарегистрирован в Росреестре.

За исключением уплаты налога и госпошлин обычный договор дарения не предполагает наличие обязанностей для одаряемого, так как это приведет к его ничтожности. Такой пункт присутствует в договорах пожертвования и содержит в себе указания о применении пожертвованного имущества в конкретных целях.

Можно ли отобрать подарок

Просто взять и передумать нельзя. Однако есть четыре случая, когда дорогостоящий подарок можно забрать обратно.

1. Если получатель покушался на жизнь дарителя или членов его семьи либо причинил вред их здоровью. В случае, если даритель в результате этих действий скончался, оспорить договор могут его наследники.
2. Если подарок имеет для дарителя большую неимущественную ценность, а получатель его не бережёт, из‑за чего рискует утратить его безвозвратно.
3. Когда презент получен от ИП или юрлица в период, когда до его банкротства оставалось менее полугода. Такой договор дарения может аннулировать суд.
4. Если даритель пережил получателя. Но эта норма работает, только если была прописана в договоре. Если нет, то вернуть подарок не получится.

Эти же условия работают для случаев, когда кому‑то пообещали подарить что‑то или освободить от имущественной обязанности. Также можно не исполнять условия договора, если имущественное, семейное положение дарителя или состояние его здоровья изменились так сильно, что выполнение обещанного существенно снизит его уровень жизни.

Недорогие подарки забрать уже не получится.

Что лучше, завещание или дарение в 2023 году?

Однозначно сказать, что выгоднее, завещать или подарить квартиру, сложно. Для нынешнего собственника недвижимого имущества в плане простоты оформления лучше дарственная. Если же рассматривать вопрос со стороны защиты прав, тогда преимущество имеет завещание. Ведь при оформлении такого документа квартира остается в собственности наследодателя до его смерти.

Для будущего владельца квартиры, который не является родственником, в плане финансовых затрат лучше завещание, а по объему прав на недвижимость – договор дарения (так как распоряжаться подаренным помещением можно сразу).

Ниже приведен ряд ситуаций, при которых лучше оформлять завещание на квартиру:

• Хочется перестраховаться и защитить себя. Например, если муж подарит своей жене квартиру, тогда она останется в ее владении после развода. Если же супруг напишет завещание, то после развода он не останется без крыши над головой.
• Есть вероятность изменения решения по поводу передачи квартиры определенному человеку. Например, если потребуется продать недвижимое имущество либо появятся другие претенденты на квартиру.
• Квартира передается дальнему родственнику или человеку, с которым не связывают родственные узы. При выборе завещания получатель сможет сэкономить деньги на оплате налога на недвижимое имущество.

Дарить квартиру целесообразно в следующих случаях:

• Есть много претендентов на недвижимое имущество, но передать его хочется совершенно другому человеку.
• Надо сэкономить бюджет родственников, которым передается жилье.
• Хочется подарить квартиру дочери, внучке или внуку, сыну на свадьбу, защитив родного человека от необходимости деления недвижимого имущества при разводе. По закону подаренное жилье не считается совместно нажитым. Поэтому его не делят.

Таким образом, оба варианта безвозмездной передачи квартиры, дарственная и завещание, имеют свои особенности оформления, преимущества и недостатки. Способ выбирается с учетом конкретной ситуации. Поэтому однозначно сказать, что лучше, нельзя. Рекомендуется проконсультироваться с грамотным юристом. Это поможет определиться с вариантом передачи жилья и предупредит появление неприятных ситуаций в будущем.

Как любая сделка, дарственная имеет свои положительные и отрицательные стороны.

К плюсам можно отнести:

• Простота оформления договора. При составлении договора дарения можно воспользоваться предложенным бланком и не тратить время и деньги для обращения к юристу. Договор вполне можно оформить самостоятельно. Главное — составлять его внимательно. Малейшая опечатка приведет к возврату документов.
• Обращение к нотариусу по желанию сторон. Стороны обязаны посетить нотариальную контору при составлении договора дарения только, если в качестве подарка выступает доля в квартире. Если квартира передается полностью, то обращаться к нотариусу не обязательно. Но нотариальное удостоверение снизит вероятность оспаривания, поэтому лучше им не пренебрегать.
• Освобождение от налогов в случае продажи. При продаже квартиры в течение 5 лет с момента покупки продавец заплатит 13% от стоимости квартиры в качестве НДФЛ. А при продаже подаренной квартиры — только в течение трех лет.

Минусы договора дарения на квартиру:

• Договор легко оспорить в суде. Если стороны не заверили документ у нотариуса, то родственники дарителя могут обратиться в суд в течение 1 года с момента, когда узнали о совершении сделки.
• Даритель теряет право на квартиру с момента регистрации сделки. Договор не может содержать встречные требования, поэтому нельзя предусмотреть возможность для дарителя и дальше жить в квартире. Для граждан, у которых нет в собственности другого жилья, использовать дарение опасно. Одаряемый может выселить бывшего владельца и снять с регистрационного учета без его согласия в любое время.

При дарении Одаряемому не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Внимание!

Только между близкими родственниками (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, сестры и братья, в т. ч. и усыновлённые)

Если у вас долевая собственность, (например 1/2) и Вы ее отчуждаете, то не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками.

На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов.

• При заключении дарения между третьими лицами уже оплачивается НДФЛ.
• Дарение легче оспорить в суде, особенно если даритель пожилой человек.
• Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
• Возможность отмены договора дарения — минус для одаряемого (подробно ст. 578 ГК РФ).

Оформление дарственной (плюсы и минусы)

Контракт дарения также является популярным способом отчуждения имущества.

Его основные плюсы:

• имущество сразу переходит к новому владельцу (еще при жизни дарителя);
• гражданин может отказаться от получения дара до оформления контракта;
• если документ удостоверить у нотариуса, то возможность его отменить ничтожна;
• переход прав к ребенку возможен только с согласия его родителя;
• объект становится личной собственностью супруга, даже если контракт оформлен в период брака.

Отрицательные стороны контракта дарения:

• ответственность за сохранность и оплата налогов возлагается на нового собственника;
• в случае гибели дарителя, если договор не был зарегистрирован, то имущество переходит в наследственную массу;
• оспорить дарственную практически невозможно.

Условия выполнения сделки

Неважно, каким будет предмет соглашения. Дарение машины это, квартиры или иная ценность:

· отсутствие обременений – нет залога или наложенного ареста (про дарение с обременением в отдельной статье);

· участники оба – дееспособные граждане, если один несовершеннолетний, участие опекуна обязательно;

· даритель – законный и основной владелец имущества;

· все действия совершаются участниками добровольно;

· участники – физические лица, особенно получатель;

· подарить может лишь совершеннолетний.

Невыполнение любого из вышеперечисленных условий гарантирует возможность судебного оспаривания процедуры.

Основные условия заключения сделок

Определить, что лучше подарить или завещать квартиру можно только в конкретной ситуации. Поэтому мы рассмотрим самые распространенные из них.

Чтобы выяснить, что лучше договор дарения или завещание на квартиру необходимо также поговорить о налоговой базе, которая предусмотрена для обоих типов сделки.

Вопрос налогообложения таких дел как завещание и дарственная на квартиру весьма актуален. И в том и другом случае вам предстоит выплатить определенный налог.

Сделка дарения налогооблагаемая, налог составляет 13% от стоимости имущества, не выплачивается только в том случае, когда дарения осуществляется между близкими родственниками.

Если речь идет о завещании, то наследник тоже должен оплатить госпошлину, которая необходима для вступления в принятие наследства, а также налог на имущество, который переходит в порядке собственности. В общей сложности, для того, чтобы стать наследником, необходимо раскошелиться.

Плюсы и минусы завещания

Сделки относительно дарения и купли-продажи имеют множество похожих характеристик, а именно:

• используются для передачи имущества от собственника к третьему лицу;
• должны быть обязательно зарегистрированы в соответствующем регистрационном органе;
• вступают в силу после официальной регистрации;
• требуют наличия прав собственности на передаваемое имущество;
• оформляются в письменном виде и не требуют обязательного нотариального заверения.

Однако, несмотря на все эти схожие черты, данные виды договоров имеют и некоторые отличия, причем весьма существенные. Данные отличия можно представить в виде сравнительной таблицы:

Плюсы и минусы дарения

Если сравнивать ее с другими разновидностями сделок.

ОпределениеПреимуществаНедостатки

Необходимый пакет документов

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.

В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.

Для переоформления права собственности потребуются:

1. Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
2. Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
3. Свидетельство о браке, брачный договор;
4. Согласие других сособственников на отчуждение;
5. Оригинал дарственной;
6. Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
7. Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
8. Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
9. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
10. Разрешение от органов опеки и попечительства;
11. Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

1. Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
2. Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
3. Правоустанавливающие документы на квартиру;
4. Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
5. Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
6. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
8. Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
9. Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
10. Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
11. Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
12. Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
13. Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).

Фиктивная купля-продажа

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.

Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.

Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

• Если обе стороны – коммерческие предприятия;
• при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
• государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
• учеником учителю.

Виды дарственной на квартиру

Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

• Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
• Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

Похожие записи:

• Выплата компенсации за использование личного автомобиля: инструкция
• Больничный лист в 2023 году: оформить листок нетрудоспособности
• В Казахстане утвержден стандарт регистрации оружия