Как продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несовершеннолетние дети могут как пользоваться, так и быть владельцами недвижимого имущества, однако, в сделках с недвижимостью участвовать не могут. От их лица, как правило, выступают родители, официальные представители или усыновители.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Может ли несовершеннолетний ребёнок распоряжаться недвижимым имуществом
При манипуляциях с недвижимостью необходимо также участие органов опеки и попечительства, которые курируют сделку, а также дают своё согласие на продажу недвижимости. Без их официального одобрения подобные операции будут считаться недействительными. Органы опеки не просто представляют интересы несовершеннолетних, но и заботятся о том, чтобы они были обеспечены комфортной жилплощадью, которая отвечает всем условиям жизни.
К тому же, участие в сделках с недвижимостью и степень вовлечения зависит от возраста ребёнка:
- До 6 лет. В таком возрасте дети считаются недееспособными. Их интересы целиком и полностью представляют родители или опекуны.
- От 6 до 14 лет. Такой период определяется законом как частичная дееспособность. Несовершеннолетние могут присутствовать при проведении сделок с недвижимостью, однако, все решения за них выносят родители или опекуны.
- От 14 до 18 лет. В таком возрасте дети уже не считаются малолетними, но всё ещё подпадают под категорию частично дееспособных. Они участвуют в манипуляциях с недвижимым имуществом, однако, лишь с согласия родителей или опекунов.
- После 18. Достигая совершеннолетия, дети становятся полностью дееспособными. Они в праве распоряжаться имуществом по своему усмотрению и совершать любые операции с ним без согласия родителей или опекунов.
Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети
Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:
- ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
- условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
- не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.
Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок, в большинстве случаев положительный, если все оформить правильно.
Более того, на дату покупки жилья в помещении может сохраняться регистрация предыдущих владельцев, пока те оформляют документы на новое жилье.
В этой ситуации в договоре следует прописать обязанность сняться с учета до оговоренного времени.
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:
- До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
- От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
- От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.
В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?
Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:
- Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
- Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
- Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
- площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
- расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
- условия проживания;
- техническая оснащенность;
- соответствие санитарных норм утвержденным законом;
- иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.
Выписка несовершеннолетнего
Для осуществления сделки купли-продажи потребуется выписать несовершеннолетних граждан. В ином случае уже проданную квартиру нельзя будет полноценно использовать из-за наличия обременения. Поэтому выписку нужно предварительно осуществить, и ее выполняют по стандартной схеме при отсутствии каких-либо ограничений.
Прежде всего, нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Данный этап можно пропустить только в том случае, если есть причины не обращаться в государственный орган. Также если дети не являются собственниками, то тогда их можно выписать вместе с родителями. Однако важно, чтобы у них было новое место для регистрации.
Из документов потребуется предоставить в ГУВМ:
- Паспорта участников сделки.
- Документ, подтверждающий право владения имуществом.
- Нотариальное согласие на продажу от всех собственников недвижимости.
- Разрешение на продажу, полученное от представителей детей.
- Бумага от органов опеки и попечительства (при необходимости).
- Договор купли-продажи, составленный по всем правилам.
- Справка из кадастрового паспорта.
- Квитанция об уплате государственного сбора.
- Акт приёма-передачи недвижимости.
Как только дети будут выписаны, можно будет по стандартной схеме осуществить продажу имущества. Для этого договор купли-продажи заверяется у нотариуса, после чего оформляется акт приема-передачи. Когда продавец получит всю сумму, то тогда покупатели смогут законно перерегистрировать права на недвижимость, оформив объект на себя.
Возможно, придётся подождать, пока съедут прежние владельцы, если была об этом договорённость. При отсутствии обременений на дом можно будет стать полноправными собственниками. После этого можно будет проживать на территории квартиры, а также совершать с ней имущественные сделки. Главное, своевременно оформить на себя документы и получить свидетельство о праве собственности.
Одним из стандартный требований органов опеки и попечительства при снятии ребёнка с регистрационного учёта является наличие нового жилья, которое по своим различным параметрам будет как минимум соответствовать текущему месту проживания.
Законодатель предусматривает ряд ситуаций, когда стандартная процедура может быть нарушена, а требования попечительского совета при продаже жилья могут не соблюдаться. Обязанность родителей (опекунов) в предоставлении нового жилья не принимается в расчёт при таких обстоятельствах:
- Эмиграция в другое государство. Если факт эмиграции подтверждён документально, продажа квартиры осуществляется без обязательной прописки ребёнка по новому месту жительства.
- Переезд в другой город. Здесь действует требование, чтобы родители открыли банковский счёт на имя ребёнка и внесли на него сумму, эквивалентную стоимости его доли в проданной квартире.
- Покупка квартиры в недостроенном доме с высокой степенью готовности. Данный вариант допускается при наличии документального подтверждения и даче убедительных объяснений относительно места проживания ребёнка до момента передачи новостроя в эксплуатацию.
Последующая прописка ребёнка на новом месте
После того, как согласие от Органов опеки получено, можно переходить к оформлению сделки купли-продажи недвижимости и её регистрации в Росреестре. Одним из условий договора является обязательная выписка всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае с несовершеннолетним ребёнком она возможна только после получения разрешения от органов опеки.
Родители ребёнка должны посетить УФМС по старому адресу и оформить специальный бланк и листок убытия, в котором будет отображена информация о новом адресе проживания ребёнка. Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, он обязан заполнять бланк самостоятельно, в присутствии родителей и представителей УФМС.
Для осуществления процедуры в УФМС следует предоставить некоторые документы:
- паспорта обоих родителей (даже если они находятся в разводе или не ведут совместный быт);
- паспорт или свидетельство о рождении ребёнка;
- письменное согласие органов опеки на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта;
- выписка из ЕГРП на предыдущее жилое помещение.
В течении следующих 7 рабочих дней сотрудники УФМС производят проверку документации. Если никаких замечаний не возникает, по прошествии обозначенного временного периода выдаётся листок убытия на ребёнка. Срок его действия — 30 календарных дней. С момента выписки ребёнок должен встать на регистрационный учёт по новому месту проживания в течении 7 рабочих дней (ст.20 ГК РФ).
При регистрации ребёнка по новому месту жительства нужно помнить о некоторых законодательно утверждённых нюансах:
- Ребёнок до 10 лет. Зарегистрировать ребёнка можно только через паспортный стол по месту регистрации одного из родителей (опекунов). Прописать несовершеннолетнего у других родственников не получится.
- Ребёнок от 10 до 14 лет. Для детей старшей возрастной группы имеется возможность зарегистрироваться у родственников первой линии родства (бабушки, дедушки, братья, сёстры) при условии, что они достигли совершеннолетнего возраста, не имеют ограничений в дееспособности.
- Ребёнок от 14 до 18 лет. Помимо двух вышеуказанных вариантов, ребёнка можно зарегистрировать одного по месту фактического проживания. Зачастую данный вариант реализуется в случае, когда ребёнок находится на обучении в техникуме или ВУЗе, проживает в общежитии.
Можно ли продать квартиру, не подтверждая наличие нового жилья?
Законодательное регулирование сделок с недвижимостью, в которой прописаны несовершеннолетние, в основном осуществляется органами опеки и попечительства.
Несмотря на строгое требование предоставления ребёнку нового жилья, есть ряд ситуаций, когда органы опеки могут и не устанавливать такое требование:
- Семья переезжает в другую страну.
- Переезд в другой город РФ. Но в этом случае будет предъявлено другое требование – перевести деньги от продажи квартиры на специальный счёт, открытый на имя ребёнка.
- Куплена квартира в строящемся доме. В этом случае он должен быть построен больше, чем на половину и до переезда в эту квартиру ребёнок должен быть где-либо прописан.
Кроме этих случаев, есть особые ситуации, когда органы опеки могут разрешить купить новую квартиру с худшими условиями, чем в предыдущей. Это возможно, если:
- Ребёнок нуждается в дорогостоящем лечении. Тогда разрешается потратить деньги, оставшиеся после покупки новой квартиры, на такое лечение. При этом нужно сохранять все документы, подтверждающие оплату лечения.
- Ребёнку по состоянию здоровья нужно переехать в экологически чистый район города или даже в деревню.
- Ребёнок нуждается в регулярном посещении специального учреждения для детей-инвалидов, которого нет в городе его проживания. В этом случае также допускается покупка квартиры с худшими условиями, но в крупном городе.
Однако, нужно понимать, что ухудшение условия в новой квартире не должно нарушать санитарные нормы. Допускается:
- Уменьшение площади жилья.
- Отсутствие некоторой инфраструктуры в районе.
- Менее удобное расположение дома.
- Большее расстояние от дома до остановок транспорта.
Может ли несовершеннолетний ребёнок распоряжаться недвижимым имуществом
Несовершеннолетние дети могут как пользоваться, так и быть владельцами недвижимого имущества, однако, в сделках с недвижимостью участвовать не могут. От их лица, как правило, выступают родители, официальные представители или усыновители.
При манипуляциях с недвижимостью необходимо также участие органов опеки и попечительства, которые курируют сделку, а также дают своё согласие на продажу недвижимости. Без их официального одобрения подобные операции будут считаться недействительными. Органы опеки не просто представляют интересы несовершеннолетних, но и заботятся о том, чтобы они были обеспечены комфортной жилплощадью, которая отвечает всем условиям жизни.
К тому же, участие в сделках с недвижимостью и степень вовлечения зависит от возраста ребёнка:
- До 6 лет. В таком возрасте дети считаются недееспособными. Их интересы целиком и полностью представляют родители или опекуны.
- От 6 до 14 лет. Такой период определяется законом как частичная дееспособность. Несовершеннолетние могут присутствовать при проведении сделок с недвижимостью, однако, все решения за них выносят родители или опекуны.
- От 14 до 18 лет. В таком возрасте дети уже не считаются малолетними, но всё ещё подпадают под категорию частично дееспособных. Они участвуют в манипуляциях с недвижимым имуществом, однако, лишь с согласия родителей или опекунов.
- После 18. Достигая совершеннолетия, дети становятся полностью дееспособными. Они в праве распоряжаться имуществом по своему усмотрению и совершать любые операции с ним без согласия родителей или опекунов.
Получение разрешения от ООП
Для продажи квартиры, которая принадлежит ребенку, потребуется взять разрешение от органов опеки и попечительства. Надо заметить, что сотрудники ведомства не допустят ущемление прав малыша. Поэтому если вы желаете продать квартиру, а взамен приобрести дом, который уступает по площади или по санитарно-эпидемиологическому обустройству, то встретитесь с отказом.
При определении оптимальной площади, когда родные разъезжаются, жилплощадь делят на каждого прописанного человека, а затем сравнивают совокупность метров новой квартиры с количеством проживающих человек.
Если при продаже квартиры ребенку предоставляется меньшая жилплощадь, сумма, равная стоимости недостающих метров, кладется на личный счет несовершеннолетнего в банке. До достижения им 18 лет никто не имеет права снять с него деньги.
Внимание! Вопросов у сотрудников опеки и попечительства будет больше, если родители не определились с выбором нового жилья. То есть если планируется сначала продать, а на вырученные деньги купить новую квартиру, придется предоставить письменное обязательство предоставления ребенку части недвижимости.
Можно договориться с покупателем. Он сначала положит деньги за покупку имущества на счет в банке, а после этого получает разрешение от органов опеки и попечительства, а также другие документы на приобретение жилья.
Для продажи квартиры, принадлежащей ребенку, потребуется предоставить массу документов, которые подтверждают необходимость реализации недвижимости. Получить разрешение получится, если сам 14 летний гражданин согласен на совершение сделки, а также в том случае, если его права не нарушаются.
Если родители желают поддержать интересы своего ребенка, сотрудники органов опеки и попечительства пойдут им навстречу.
Какие документы понадобятся?
Если в числе собственников есть дети или же люди, находящиеся под опекой, но заранее нужно позаботиться о том, чтобы получить от компетентного органа надлежащее разрешение. Если указанные лица только прописаны в квартире, разрешение не понадобится.
Если недвижимость приобреталась в период брака, следует позаботиться о том, чтобы оформить нотариальное согласие мужа или жены.
Основной документ – это договор, который подготовит юрист или нотариус, если сделка оформляется в его офисе. Обычно других документов не требуется. Документы, подтверждающие право собственности, тоже излишни. В настоящее время эти документы могут быть истребованы в порядке межведомственного взаимодействия. Иными словами, нотариус при оформлении сделки просто запросит всю необходимую информацию из Росреестра.
Наконец, еще одним обязательным документом будет считаться почтовое извещение, доказывающее факт отправки другим собственникам предложения о продаже. Оно не потребуется, если на руках есть письменные отказы от других владельцев жилья.
Одним из стандартный требований органов опеки и попечительства при снятии ребёнка с регистрационного учёта является наличие нового жилья, которое по своим различным параметрам будет как минимум соответствовать текущему месту проживания.
Законодатель предусматривает ряд ситуаций, когда стандартная процедура может быть нарушена, а требования попечительского совета при продаже жилья могут не соблюдаться. Обязанность родителей (опекунов) в предоставлении нового жилья не принимается в расчёт при таких обстоятельствах:
- Эмиграция в другое государство. Если факт эмиграции подтверждён документально, продажа квартиры осуществляется без обязательной прописки ребёнка по новому месту жительства.
- Переезд в другой город. Здесь действует требование, чтобы родители открыли банковский счёт на имя ребёнка и внесли на него сумму, эквивалентную стоимости его доли в проданной квартире.
- Покупка квартиры в недостроенном доме с высокой степенью готовности. Данный вариант допускается при наличии документального подтверждения и даче убедительных объяснений относительно места проживания ребёнка до момента передачи новостроя в эксплуатацию.
Последующая прописка ребёнка на новом месте
После того, как согласие от Органов опеки получено, можно переходить к оформлению сделки купли-продажи недвижимости и её регистрации в Росреестре. Одним из условий договора является обязательная выписка всех зарегистрированных в квартире лиц. В случае с несовершеннолетним ребёнком она возможна только после получения разрешения от органов опеки.
Родители ребёнка должны посетить УФМС по старому адресу и оформить специальный бланк и листок убытия, в котором будет отображена информация о новом адресе проживания ребёнка. Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, он обязан заполнять бланк самостоятельно, в присутствии родителей и представителей УФМС.
Для осуществления процедуры в УФМС следует предоставить некоторые документы:
- паспорта обоих родителей (даже если они находятся в разводе или не ведут совместный быт);
- паспорт или свидетельство о рождении ребёнка;
- письменное согласие органов опеки на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта;
- выписка из ЕГРП на предыдущее жилое помещение.
В течении следующих 7 рабочих дней сотрудники УФМС производят проверку документации. Если никаких замечаний не возникает, по прошествии обозначенного временного периода выдаётся листок убытия на ребёнка. Срок его действия — 30 календарных дней. С момента выписки ребёнок должен встать на регистрационный учёт по новому месту проживания в течении 7 рабочих дней (ст.20 ГК РФ).
При регистрации ребёнка по новому месту жительства нужно помнить о некоторых законодательно утверждённых нюансах:
- Ребёнок до 10 лет. Зарегистрировать ребёнка можно только через паспортный стол по месту регистрации одного из родителей (опекунов). Прописать несовершеннолетнего у других родственников не получится.
- Ребёнок от 10 до 14 лет. Для детей старшей возрастной группы имеется возможность зарегистрироваться у родственников первой линии родства (бабушки, дедушки, братья, сёстры) при условии, что они достигли совершеннолетнего возраста, не имеют ограничений в дееспособности.
- Ребёнок от 14 до 18 лет. Помимо двух вышеуказанных вариантов, ребёнка можно зарегистрировать одного по месту фактического проживания. Зачастую данный вариант реализуется в случае, когда ребёнок находится на обучении в техникуме или ВУЗе, проживает в общежитии.
В каких случаях нельзя продать такую квартиру
Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
К таким категориям относятся:
- дети, оставшиеся без родительской опеки;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
- несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.
Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно — приоритеты детей в нашей стране на первом месте.
Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.
Если «маленький» гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.
В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна. При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:
- ему должны предоставить иную недвижимость;
- квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
- новое жилое помещение должно быть с удобствами — никаких туалетов и рукомойников на улице.