Выделение долей детям без нотариуса. Подробные разъяснения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей детям без нотариуса. Подробные разъяснения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2020 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
Законодательное регулирование
В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Было! Чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовалось нотариальное обязательство.
Сам документ – обязательство – являлось обязательным в составе бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Для его оформления обязательным было посещение нотариуса и оплата его услуг.
Стало! После внесения поправок о предоставлении документов на распоряжение материнским капиталом нотариальное обязательство было исключено. Таким образом, с 12 марта 2020 года его требовать уже не должны. Но в тексте заявления о распоряжении средствами сертификата появилась графа, где заявитель должен поставить знак о том, что обязуется выделить доли. При нарушении этого пункта к нему будут применены меры в соответствии с действующим законодательством.
Следует различать понятия нотариального обязательства о выделении детских долей и оформление документов у нотариуса с их указанием.
Какие потребуются документы?
При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
Сделка будет оформлена на основании следующих документов:
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
- заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
- документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
- платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).
Договор дарения долей детям по материнскому капиталу
Сделка по наделению долями детей по своему смыслу относится к договору дарения, так как стороны безвозмездно передают в собственность имущество.
Принять недвижимость дети могут только с согласия их законных представителей, в роли которых должны выступать родители. При составлении договора дарения или соглашения в тексте документа родитель ставит подписи за себя и за своих несовершеннолетних детей. Если гражданину исполнилось 14 лет, то он самостоятельно должен присутствовать при регистрации сделки. Однако все документы необходимо удостоверять подписью родителя.
Исполнить обязательство можно любым способом — по соглашению или договору дарения. Законодательство указывает, что доли определяются по соглашению между членами семьи, однако в данном случае подразумевается не сам документ, а обстоятельство, при котором граждане наделяются правом собственности в имуществе.
При этом в законодательстве отсутствует такой вид договоров, как «соглашение о выделении долей». С другой стороны, граждане свободны в заключении договора и вправе оформить переход права собственности с помощью любого правоустанавливающего документа, не противоречащего законодательству.
Купля-продажа недвижимости с маткапиталом
Согласно ст. 42 закона №218-ФЗ все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат нотариальному удостоверению. Семьи, покупающие жилье за маткапитал полностью или частично, обязаны оформить его в собственность всех членов семьи, включая детей. Таким образом, договор купли-продажи с материнским капиталом, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.
В качестве собственников в ЕГРН приписываются родители и все дети. При этом размер долей устанавливается по соглашению. Понятно, то в данном случае родители являются законными представителями детей и самостоятельно решают вопрос. На практике встречается самый разный подход, особенно если жилое помещение покупается частично на собственные деньги, с дополнительным привлечением заемных средств и МСК.
Исходя из сложившейся судебной практики, самым правильным решением будет выделение долей, пропорциональных размеру материнского капитала, поделенного на всех членов семьи. Пример. Квартира куплена за 4 530 260 рублей, из которых 453 026 — маткапитал (10 %). В семье трое детей. На каждого члена семьи придется 1/50 доля, приобретенная за счет государственных средств.
Регистрация жилого помещения в Росреестре
Любой из оформленных документов: договор дарения или соглашение — являются основанием для регистрации в ЕГРН перехода права собственности на приобретенное жилье. С 2019 года для этого не обязательно обращаться в орган Росреестра или МФЦ.
По действующему порядку при удостоверении сделки с недвижимостью, влекущей переход права от одного собственника к другому, нотариус направляет заявление и документы в регистрационный орган по каналам электронной связи. Поскольку нотариально удостоверенные сделки не подлежат вторичной проверке, регистрация производится в течение одного дня. Нотариус получает выписку из ЕГРН на свой электронный адрес и передает сторонам сделки. По желанию заявителей он может распечатать документ и удостоверить его соответствие электронной форме.
Оформить соглашение и зарегистрировать его в Росреестре необходимо в течение полугода. В противном случае ваши обязательства по использованию материнского капитала будут считаться нарушенными. Когда нотариус помогает с выделением долей материнского капитала, задержек с оформлением всех необходимых документов не бывает.
Возможен ли отказ от выделения доли
Законодательство обязывает определять каждому ребенку часть жилого имущества, если при его приобретении использовались льготные средства. Отказ от выделения доли по материнскому капиталу не допускается.
По общему же правилу не допускается полный отказ от разделения жилплощади на доли. Один из супругов может передать свою часть в общем владении ребенку или второму родителю. Но на детей права должны быть оформлены обязательно. Если ребенок совершеннолетний, то после выделения ему доли, он сможет ее подарить одному из участников собственности.
Если планируется переоформить недвижимость на ребенка, не достигшего совершеннолетия и проводится выделение долей в квартире без нотариуса, можно поступить следующим образом:
- Составить соглашение с определением одному из детей самой большой доли.
- Остальных членов семьи наделить минимально возможными по закону правами на жильё.
- По достижении совершеннолетия происходит передача своих долей в пользу одного ребенка.
Отказаться от предоставления прав на квадратные метры, если при их покупке использовался маткапитал, нельзя, но владелец доли может ею распорядиться и подарить другому сособственнику.
Ответственность за невыполнение обязательства
На практике важно знать, как именно выделить доли своим детям. Что касается ответственности, то сегодня закон не предусматривает применения каких-либо санкций за непредоставление долей детям, т.е. родители не будут оштрафованы. Прокуратура проводит только отдельные, выборочные проверки. Если в результате она обнаружит нарушение, то обяжет собственника устранить их в оговоренный срок.
Если между родителями и детьми есть разногласия, последние могут обратиться в суд, чтобы потребовать предоставления своих частей помещения. Из практики известно, что суд определяет размер частей:
- пропорционально вкладу каждого члена семьи в покупку жилья;
- равными долями при невозможности определить этот вклад.
- Использование материнского капитала на улучшение жилищных условий предусматривает выделение доли в жилье каждому члену семьи.
- Обязательство о выделении доли должно быть выполнено в течение 6 месяцев с момента регистрации сделки, снятия обременения, строительства или реконструкции дома.
- Закон не устанавливает, в каких пропорциях нужно выделять доли. Родители сами принимают решение.
- Выделение долей происходит по соглашению или договору дарения. Оба документа подлежат нотариальному удостоверению. Если у единственного родителя единоличная собственность — нотариус не нужен.
- Общая собственность подлежит разделу перед выделением долей детям.
- Сумма госпошлины за нотариальные действия составляет 500 рублей за каждое соглашение о разделе имущества и выделении долей или 0,5% от стоимости договора дарения (не меньше 300, не больше 20000).
- Дополнительные расходы у нотариуса — оплата правовой и технической работы, в каждом субъекте РФ свои расценки.
- Доля выделяется и супругу-иностранцу.
- Доля не выделяется супругу, если женщина приобрела жилье после развода.
- Выделить доли в другой квартире нельзя.
- За соблюдением закона следят при участи Прокуратор органы Пенсионного фонда и органы опеки.
- Продажа квартиры, в которой не были выделены доли, признается оспоримой и недействительной.
- Материнский капитал, использованный не по назначению или с нарушением требования закона, подлежит возврату в бюджет.
- Любые действия, приведшие к нарушению закона № 256-ФЗ в части улучшения жилищных условий, признаются мошенническими и уголовно наказуемыми. За это положен штраф, исправительные или принудительные работы, условный или реальный срок лишения свободы.
Законодательное регулирование
В 2020 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Было! Чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовалось нотариальное обязательство.
Сам документ – обязательство – являлось обязательным в составе бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Для его оформления обязательным было посещение нотариуса и оплата его услуг.
Стало! После внесения поправок о предоставлении документов на распоряжение материнским капиталом нотариальное обязательство было исключено. Таким образом, с 12 марта 2020 года его требовать уже не должны. Но в тексте заявления о распоряжении средствами сертификата появилась графа, где заявитель должен поставить знак о том, что обязуется выделить доли. При нарушении этого пункта к нему будут применены меры в соответствии с действующим законодательством.
Следует различать понятия нотариального обязательства о выделении детских долей и оформление документов у нотариуса с их указанием.
В каких случаях составляется соглашение о выделении долей
Если средства материнского капитала направляются в качестве недостающей суммы на приобретение готового жилья, то между продавцом и членами семьи может быть заключен договор купли-продажи с указанием на размер долей для каждого из покупателей. Тем самым требование закона, ч. 4 ст. 10 ФЗ №256 от 29.12.2006 г., будет исполнено и все члены семьи наделены долями.
Соглашение о выделении долей составляется, если средства материнского капитала были реализованы на основании обязательства о выделении долей . Оформление недвижимости в общую собственность данным способом осуществляется в следующих случаях:
- Если право собственности не может быть оформлено сразу при заключении договора купли-продажи — средства маткапитала направляются на строящееся жилье и до момента окончания строительства распорядиться имуществом нет возможности.
- Если жилье находится в залоге — при покупке квартиры по договору займа или ипотеки.
После снятия обременений с жилья доли членам семьи должны быть выделены в течение 6 месяцев. Согласно ст. 131 ГК РФ данная сделка подлежит государственной регистрации, так как подразумевает возникновение права собственности у граждан на недвижимое имущество. Соответственно, обязательство будет исполнено после оформления перехода права в Росреестре.
Соглашение о выделении долей должно быть исполнено по условиям составленного обязательства. Если изначально оба родителя обязались выделить доли детям, то соглашение должно быть оформлено также от имени обоих граждан.
Какая доля квартиры полагается ребенку по маткапиталу
В законе о маткапитале нет конкретики. Можно выделить ребенку 50% собственности или 1%, если доля соответствует сумме маткапитала. Но чтобы у государства не было вопросов, мы рекомендуем выделить ребенку долю пропорционально размеру материнского капитала.
Например, квартира площадью 65 м2 стоит 3,5 млн рублей. Маткапитал на первого ребенка в 2021 году 483 882 рубля. В семье один ребенок, на которого и получен маткапитал, родители в законном браке. На сумму маткапитала вы фактически купили 9 м2 в квартире. Важно! Площадь 9 м2 принадлежит матери, отцу и ребенку, поэтому фактически вы можете выделить ребенку долю в 3 м2, и это будет законно. А можете передать ему 50% квартиры, 25% себе, 25% супругу.
На практике детям выделяют минимальные доли. И вот почему. Если вы продаёте квартиру, которая куплена с помощью маткапитала, сделку будут проверять и одобрять органы опеки. Родители обязаны выделить такую же долю ребенку в другой недвижимости: в доме бабушки или новой квартире. И если ребенок владел долей 20%, то должен получить такую же часть недвижимости. Эта процедура нужна для защиты прав ребенка, чтобы он не остался без права собственности. Если удалось продать квартиру без выделения доли ребенку в другой недвижимости, суд может признать сделку незаконной.
Ответственность за невыделение долей
Стоит обсудить, какие последствия, если не выделить долю детям по материнскому капиталу, ждут покупателя жилья. Законодательство не предусматривает ответственности для лиц, обязанных распределить доли в имуществе.
Ни один орган не контролирует процесс выделения долей, поэтому на практике нередко встречаются злоупотребления. Это не значит, что подобные действия не нарушают требования закона, поэтому они могут привлечь внимание правоохранительных органов.
Невыделение долей нарушает права несовершеннолетних, поэтому вопрос заинтересует органы опеки. Они обратятся в прокуратуру, которая в судебном порядке потребует у родителей исполнить обязательство.
Итак, ответственность за невыделение доли детям по материнскому капиталу может проявиться лишь в форме принуждения к выделению. Если нераспределенную квартиру подадут, сделка, в силу нарушения прав детей, может быть признана недействительной.
Доли надо раздать бесконечному количеству детей?
Вопрос о родственниках наделяемых долями регулирует п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Там сказано, что жилье, приобретенное с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: «родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)». Фраза поставленная в скобки иногда трактуется в том смысле, что наделять долями необходимо всех детей, которые когда-либо появятся в этой семье. Это не так! На практике в «дележе» квартиры участвуют только дети, имеющиеся на тот момент, когда объект перешёл в собственность нового владельца, и он получил возможность решить вопрос с наделением родных долями. К этому времени в семье может быть более двух детей (в том числе совершеннолетних), так вот, все они имеют право на свою долю. А вот детей родившихся позже наделять долями в «материнской» квартире необязательно.
Юристы замечают, что в разделе квартиры должны участвовать все дети, с которыми у обладателя капитала (в полной семье это супруга) есть официальные родительские связи. То есть долю, например, должен получить её ребёнок от первого брака (в том числе, если он усыновлённый). В то же время, если дети от прошлого брака есть у супруга и обладательница маткапитала их не усыновляла, то этих детей наделять долями не надо.
В каких случаях составляется соглашение о выделении долей
Если средства материнского капитала направляются в качестве недостающей суммы на приобретение готового жилья, то между продавцом и членами семьи может быть заключен договор купли-продажи с указанием на размер долей для каждого из покупателей. Тем самым требование закона, ч. 4 ст. 10 ФЗ №256 от 29.12.2006 г., будет исполнено и все члены семьи наделены долями.
Соглашение о выделении долей составляется, если средства материнского капитала были реализованы на основании обязательства о выделении долей . Оформление недвижимости в общую собственность данным способом осуществляется в следующих случаях:
- Если право собственности не может быть оформлено сразу при заключении договора купли-продажи — средства маткапитала направляются на строящееся жилье и до момента окончания строительства распорядиться имуществом нет возможности.
- Если жилье находится в залоге — при покупке квартиры по договору займа или ипотеки.
После снятия обременений с жилья доли членам семьи должны быть выделены в течение 6 месяцев. Согласно ст. 131 ГК РФ данная сделка подлежит государственной регистрации, так как подразумевает возникновение права собственности у граждан на недвижимое имущество. Соответственно, обязательство будет исполнено после оформления перехода права в Росреестре.
Соглашение о выделении долей должно быть исполнено по условиям составленного обязательства. Если изначально оба родителя обязались выделить доли детям, то соглашение должно быть оформлено также от имени обоих граждан.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу
Исполнить требование законодательства и выделить доли детям, не удостоверяя договор у нотариуса, можно, если средства капитала направляются в качестве недостающей суммы на покупку жилья. Право на заключение подобной сделки возникает у родителей при наступлении ребенку 3 летнего возраста (после рождения которого возникло право на получение материнского сертификата).
В данном случае составлять обязательство и в дальнейшем обращаться к нотариусу для выделения долей нет необходимости, так как имеется возможность зарегистрировать право собственности сразу на всех членов семьи. Для этого стороны составляют договор купли-продажи, по условиям которого родители и дети будут выступать в роли покупателей жилья (закон не запрещает несовершеннолетним приобретать недвижимость). В данном договоре необходимо указать размер долей в имуществе каждого члена семьи, например, каждому по 1/4 квартиры.
При оформлении данной сделки в договоре купли-продажи указывается условие, согласно которому часть суммы будет оплачена продавцу из средств маткапитала. После подписания договора стороны регистрируют право собственности, однако недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты договора.
После проведения регистрации права собственности покупатели должны обратиться с заявлением о выдаче средств капитала в ПФР. Если все оформлено должным образом, то Пенсионный фонд переводит средства на счет продавца, после чего стороны сделки должны снять обременение с жилья в Росреестре.
Выделение долей детям после погашения ипотеки мат капиталом
Закон позволяет воспользоваться средствами материнского капитала до наступления ребенку 3-х летнего возраста в случае направления их на оплату ипотеки . Однако при таком способе приобретения жилья выделить доли членам семьи можно будет только после полной оплаты кредита или с разрешения банка, так как до этого момента имущество находится в залоге.
- Если материнский капитал используется для оплаты первоначального взноса по ипотеке, то оформить в собственность недвижимость банк позволяет только родителям. Так как в случае образования задолженности по выплатам реализовать недвижимость в собственности детей кредитору будет затруднительно.
- Если у родителей уже имеется ипотечный кредит, то средства маткапитала можно использовать для его погашения. В таком случае банк может позволить выделить доли имущества детям до этого момента, так как вероятность образования задолженности и неоплаты кредита пропадает.
Если граждане не состоят в официальном браке и решили оформить ипотеку на двоих, то недвижимость будет являться их долевой собственностью. В таком случае последующее выделение долей будет осуществляться через нотариуса. Если же ипотека приобретается гражданином в единоличную собственность, а второй супруг отсутствует или имеется брачный договор, то впоследствии доли могут быть выделены детям без нотариуса.