Как оформить долю в квартире на ребенка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить долю в квартире на ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:

• паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
• предварительным договором купли-продажи;
• правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.

Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.

Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.

Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:

1. Заключить предварительный договор купли-продажи;
2. Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
3. Продать старую квартиру или дом;
4. Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
5. Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
6. Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.

Может ли ребенок распоряжаться собственной недвижимостью?

После оформления доли квартиры несовершеннолетний ребенок обретает в отношении нее ограниченные права. Он не может полноценно распоряжаться ею по причине отсутствия полной гражданской дееспособности в силу возраста.

Дееспособностью в полном объеме наделяются все совершеннолетние, психически здоровые граждане по умолчанию, после 18-ти лет.

До этого он не может продать, подарить и завещать свою долю.

При необходимости заключить договор купли-продажи от имени ребенка вправе его законные представители, но только при наличии разрешения, выданного органами опеки и попечительства.

На дарение временно налагается запрет ввиду недопустимости отчуждения имущества несовершеннолетнего в противовес его интересам. А никакой материальной выгоды в результате безвозмездной передачи недвижимости для дарителя не предусмотрено.

Согласие представителя

Другая особенность оформления такой сделки связана с возрастом получателя дара.

При получении в дар доли квартиры требуется согласие одаряемого.

За несовершеннолетнего его даёт родитель (или усыновитель).

Если ребёнку 14 лет и больше, необходимо и его согласие тоже.

Если долю дарит ребёнку его родитель, его представителем как одаряемого должен быть другой родитель.

Это происходит потому, что один и тот же человек не может подписывать договор за две стороны.

Вас может заинтересовать какие нужны документы для дарственной на квартиру

Как происходит оценка кадастровой стоимости подробно раскрыто ТУТ

Налоги на дарение доли комнаты

Согласно налогового законодательства РФ доходы в денежной и натуральной форме от любых сделок подлежат налогообложению в соответствии с гл. 23 НК РФ, т.е. уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В свою очередь, определение размера налога напрямую зависит от величины такого дохода (налоговая база — ст. 210 НК РФ) и ставки (ст. 224 НК РФ), которая, как правило, составляет 13%.

Налогоплательщиком в данном случае является одаряемое лицо, как выгодоприобретатель по сделке. Даритель никогда не подлежит налогообложению, поскольку не получает ничего от второй стороны (признак безвозмездности по ст. 572 ГК РФ).

В соответствии с пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ для сделок дарения существуют некоторые исключения из указанного правила, в частности:

• не подлежат налогообложению доходы, полученные в денежной и натуральной формах, кроме недвижимости, транспортных средств, долей, акций, паев;
• освобождены от уплаты НДФЛ близкие родственники дарителя.

На стадии принятия решения о подарке ребенку необходимо учитывать правовой статус жилого помещения и особенности участия в сделках несовершеннолетних граждан. Долевая форма собственности характеризуется следующими особенностями:

• для распоряжения целым объектом необходимо участие всех дольщиков, либо оформление доверенности на представителей;
• при возмездном распоряжении долей нужно предварительно уведомить остальных владельцев и предоставить им право преимущественного выкупа;
• по возмездным и безвозмездным сделкам с долевой формой владения требуется удостоверить договор в нотариальной конторе.

Таким образом, вне зависимости от возраста одаряемого лица, заключение договора дарения потребует обращения в нотариальную контору для удостоверения документа.

Правовой статус несовершеннолетних граждан также имеет особенности, которые характерны для распоряжения недвижимостью или приобретение е в собственность. Это связано с ограниченной дееспособностью такой категории лиц:

• граждане в возрасте до 14 лет лишены права принимать участие в любых сделках с объектами недвижимого имущества;
• несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе участвовать в сделках самостоятельно, однако, с согласия законных представителей (например, одного или обоих родителей).

Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса России).

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса России).

Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.

Выделение долей детям по материнскому капиталу

При регистрации имущественного права супругов следует различать такие понятия, как:

1. Совместно нажитое имущество — это недвижимое имущество, приобретенное в законном браке.
2. Виды зарегистрированного права собственности на недвижимое совместно нажитое имущество:

• Собственность (единоличная на одного из супругов, но имущество признается совместно нажитым). В ЕГРН внесена запись об одном владельце (один из супругов).

• Совместная собственность — законный режим собственности супругов. В ЕГРН внесена запись об обоих супругах в одной записи о вещном праве.

• Долевая собственность — договорной режим собственности супругов. В ЕГРН внесены две разные записи о вещном праве.

Когда можно выделить доли без нотариуса:

1. При покупке жилья — если средства маткапитала направляются в качестве недостающей суммы при покупке жилья. В таком случае в договоре купли-продажи стороны сразу смогут указать размер долей, который перейдет в собственность членов семьи.
2. После оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершению строительства) в следующих случаях:

• Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, то выделить доли детям они смогут на основании простого письменного соглашения, если сделают это совместно.
• Недвижимость принадлежит одному из родителей единолично, т.е. находится в индивидуальной собственности (например, если мать — единственный собственник, и у нее нет супруга). Выделение доли детям— простая письменная форма сделки .
• Недвижимость принадлежит обоим родителям на праве общей совместной собственности. Супруги вправе оставить за собой право совместной собственности и наделить долями только детей. В таком случае раздела между супругами не будет, соответственно к нотариусу обращаться не обязательно. Выделение доли всем членам семьи — простая письменная форма сделки.

Когда, в момент наступления исполнения обязательства, нужно обращаться к нотариусу:

• Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, и доля ребенка выделяется только одним из них. Например, если родители изначально оформили договор купли-продажи на двоих.
• Недвижимость в ипотеке. Жилое помещение куплено с использованием ипотечных средств, но все-таки решили выделить доли детям —так как на основании соглашения о выделении долей будет регистрироваться ипотека долей. (см. ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).
• Если супруги расторгли брак. Во время совместного брака при покупке жилья кроме средств маткапитала (или иных государственных целевых субсидий) супруги использовали дополнительные средства. Если же доля будет выделяться всем членам семьи, в том числе и между супругами, то в данном случае не просто выделяются доли детям — имеет место раздел совместно нажитого имущества. Согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Особенности выделения долей

Выделять доли нужно и на детей, которые родятся после использования маткапитала. Еще доли выделяются на супругов. Раньше требование касалось только родителей. Однако это допускало двоякое толкование закона. Например, на долю мог претендовать бывший супруг или супруга.

Если доли не будут выделены, то возникнут проблемы. Супругов обяжут вернуть маткапитал полностью. Факт его траты на жилье не исправит ситуацию.

В случае продажи квартиры сделку могут признать недействительной. Тогда проданную квартиру заберут. Либо новые собственники будут обязаны выделить доли детям предыдущих владельцев.

Законодательство постоянно меняется и решение о направлении средств материнского капитала принимается на момент подачи заявления. К тому же здесь нередко присутствует человеческий фактор. Поэтому не всегда можно быть уверенным в том, что процедура пройдет именно так.

Общие правила купли-продажи

Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

Порядок организации процесса следующий:

1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);

2) сбор необходимых документов;

3) составление и подписание ДКП;

4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;

5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Нужно ли идти к нотариусу

По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.

Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:

● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;

● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.

Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Как продать квартиру, в которой ребенок является собственником доли или всей квартиры?

Как быть, если ребенок владеет квартирой или ее частью, можно ли продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка? Без решения органов опеки продать такую квартиру не удастся. Продажа квартиры будет возможна только при условии приобретения новой, превосходящей предыдущую по условиям. Обмен старой недвижимости на новую возможен при условии, что ребенку будет выделена в собственность часть недвижимости.

Как можно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Для этого необходимо предпринять следующие шаги:

• Получить разрешение родителей или других законных представителей несовершеннолетнего собственника.
• Получить разрешение на обмен квартиры из опеки, которое дает право на проведение сделки по обмену недвижимости.
• Найти подходящую для обмена квартиру. Важно помнить: условия проживания в новой квартире должны быть лучше, чем в старой.
• Подготовить пакет документов: техпаспорт на квартиру, копию свидетельства на новую квартиру от действующего собственника, справку об отсутствии обременений в отношении приобретаемой квартиры (залога, ареста).
• Со всеми документами необходимо обратиться в органы опеки для написания заявления о выделении несовершеннолетнему члену семьи доли квартиры. Размер площади, оформляемой в собственность ребенка, должен быть таким же, как и прежде (или больше).

Нотариальное обязательство о выделении «детских» долей

С появлением ребёнка дефицит квадратных метров немедленно даёт о себе знать. Допустим, вы решились на приобретение недвижимости, рассчитывая вложить в покупку средства, выделенные государством в связи с рождением малыша. При этом на момент осуществления окончательных расчётов право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано или в качестве покупателя указан один из родителей. Например, до рождения наследника была взята ипотека, и будущее семейное гнездо до сих пор находится под обременением. Соответственно, стать совладельцем этого имущества ребёнок сможет только после полного погашения банковского кредита. По «техническим причинам» произвести положенный по закону выдел доли не получится. В подобных ситуациях в целях защиты интересов несовершеннолетнего и второго супруга процедура юридического сопровождения сделки усложняется. Пенсионный фонд потребует гарантию того, что собственник выполнит требования законодательства по факту устранения препятствия. Придётся оформить обязательство выделить доли детям и супругу в новой квартире после погашения ипотеки, так как, по закону, материнский капитал предоставляется лишь при наличии данного документа. Мера господдержки направлена на то, чтобы в конечном счёте на жильё был установлен режим общей собственности всех домочадцев.

Выделение «детских» долей имеет ряд особенностей:

• ребёнок с 14 лет участвует с разрешения взрослых в заключении сделки самостоятельно;
• если брак между родителями не зарегистрирован, использование средств маткапитала не предполагает выделение доли сожителю (разведённому супругу);
• объект недвижимости, в котором выделяются доли, должен представлять собой самостоятельное жилое помещение и находиться на территории нашей страны.

Право преимущественной покупки доли

Как было сказано выше, продажа доли относится к тем операциям с недвижимостью, которые собственник не вправе совершать единолично, без согласия сособственников. Согласно требованиям ст.250 ГК РФ, будущий продавец доли, прежде всего, обязан предложить ее приобрести всем сособственникам, причем по более низкой цене, чем для «стороннего» покупателя. И только в том случае, если ни один из собственников не соглашается, продавец может делать подобные предложения третьим лицам.

Каким образом можно заручиться согласием сособственников на продажу? Вариантов два, но оба предусматривают получение соответствующего нотариального документа — отказа от преимущественного права покупки.

1. Сособственник оформляет отказ на покупку самостоятельно у нотариуса.
2. Продавец оформляет у нотариуса и высылает сособственнику заказное письмо с предложением о покупке доли по указанной цене. При отсутствии согласия сособственника на покупку в течение 30 дней продавец вправе делать аналогичные предложения третьим лицам.

Необходимо учитывать: продажа доли по сравнению с продажей квартиры всегда невыгодна.

Многие собственники долей думают, что, если квартира стоит, к примеру, 4 миллиона рублей, то ½ доля будет стоить 2 миллиона. В действительности же продать долю по такой цене невозможно. Обычно реальная цена продажи отдельных долей примерно в два раза ниже их суммы в виде цены целой квартиры. Поэтому каждому продавцу такой недвижимости необходимо понимать, что единственный способ для достижения этого — договориться с сособственниками и продавать всю квартиру.

Похожие записи:

• «С полутора тысяч до шести»: жители Башкирии в ужасе от квитанций с перерасчетом
• Повышение ветеранских выплат по Чувашии в 2024 году
• Как составить брачный договор на ипотечную квартиру?