Объединение двух земельных участков в один
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объединение двух земельных участков в один». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура объединения территорий осуществляется намного проще, если у объектов всего один хозяин. Если же у каждой из смежных земель свой владелец, лицам предварительно следует заключить соответствующее соглашение.
Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?
На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
Самым главным критерием объединения участков будет их смежность.
Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:
- безвозмездное пользование;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение.
В этом случае объединить смежные земельные участки можно только, если они предоставлены одному лицу.
В кодексе также есть уточнение по поводу участков, обремененных залогом. Так, если один из объединяемых участков под залогом, то после объединения это залоговое обременение ляжет на вновь созданный земельный участок.
Вид разрешенного использования (ВРИ)– немаловажный критерий для объединения участков. Если земли, подлежащие объединению имеют разные ВРИ (например – один участок для ведения ЛПХ, а другой под ИЖС), тогда следует привести разрешенное использование к одному виду.
В каких случаях проводится объединение участков
Объединение выполняется при условии соответствия нового (образованного) участка землеустроительным, градостроительным регламентам. Допустимые размеры территории определены нормативно-правовыми документами.
Важные особенности:
- Объединение двух земельных участков в один возможно при наличии смежных территорий либо расположенных относительно близко.
- Если оба участка принадлежат одному владельцу, после объединения право собственности остается за ним.
- Если участками владеют разные лица, слияние сопровождается получением равных прав. У этого варианта есть недостаток – совершение любых юридических сделок с объектом потребует согласия второго собственника недвижимости.
- Наличие прав пользования (бессрочного, безвозмездного срочного), пожизненного наследуемого владения разрешает объединение, если участками владеет один человек.
Что такое нерациональное объединение?
Земельные участки далеко не всегда имеют геометрически правильные и четко очерченные границы. Наличие изломов, спорных объектов и вклинивания других площадей может негативным образом сказаться на эксплуатации земли.
Прежде чем приступать к объединению, задумайтесь о необходимости и сложности этой процедуры. Если вас устраивает текущий юридический статус объекта, то проводить объединение не обязательно.
Еще один аспект касается нарушений российского законодательства. При объединении участков, новая территория не должна превышать предельно допустимые нормы. Этот нюанс также важно учитывать на этапе межевания и сбора документов.
Прежде чем поставить новый участок на учет, определите его новый адрес. Это необходимо сделать после проведения межевания и перед постановкой на учет.
Почему возросла популярность слияния участков
Статистика свидетельствует, что к 2022 году спрос на небольшие участки (меньше шести соток) снизился и продолжает снижаться, тогда как интерес к более крупным наделам стабильно растет. Получается, что повышенный спрос на большие землевладения приводит к увеличению их стоимости.
Подобные территории проще застраивать – есть, где развернуться, да и постройки можно размещать без оглядки на бесконечные нормы и ограничения. Подобные соображения приводят владельцев расположенных рядом угодий к простому решению об их слиянии. У юридических лиц могут быть и другие резоны. Например, объединение упрощает ведение налогового учета и документации по недвижимости.
Объединение нескольких земельных участков в один в 2021 году
Необходимость объединения двух или большего количества земельных участков возникает нередко. Она может быть вызвана желанием увеличить рыночную стоимость объекта недвижимости или планами строительства большого по площади жилого дома.
Ответ на вопрос, как объединить земельные участки, содержится в двух статьях Земельного кодекса — ст. 11.2 и ст. 11 .6.
Некоторые принципиально важные моменты процедуры регламентируются положениями №218-ФЗ (датирован 13 июля 2015 года), определяющем порядок госрегистрации объектов недвижимого имущества.
В статье рассматривают основные правовые аспекты объединения участков земли, включая обязательные условия, требования к наделам и последовательность предпринимаемых действий.
Объединение земельных участков в 2022 году: решение собственника, порядок проведения
Объединение земельных участков (далее – ЗУ) – Процедура, которая заключается в соединении двух и более смежных участков в один. Такая процедура проводится для расширения площади участка, увеличения его кадастровой стоимости и др. Право на объединение земельных участков предусмотрено Земельным кодексом РФ (ст. 11.6).
Не все земельные участки можно объединять. Законодательно установлена возможность объединения только смежных земельных участков, т. е. таких, которые имеют одну границу. Необходимым условием объединения участков является проведение межевания. Кадастровый инженер обязан составить межевой план и направить его в Росреестр.
В том случае, если не проводилось межевание присоединяемых участков, его необходимо осуществить. Межевание заключается в проведении геодезических работ на земельном участке, с помощью которых определяются его границы.
Условия объединения земельных участков
В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:
- кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
- на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
- объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
- исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
- если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
- при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
- образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
- установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.
Кроме того, законодательство отдельно оговаривает требования к максимальному пределу размеров земли, что должно соблюдаться и для новых территорий.
Кадастровая регистрация объединенного участка
После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:
- внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
- все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
- если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.
Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.
Понятие объединения земельных участков
Когда два (или несколько) смежных земельных участка соединяются в один, в официальном государственном кадастре появляется новый участок, а объединенные смежные перестают существовать как объекты недвижимости. Право собственности на новый участок предоставляется собственнику исходных участков, а если исходные участки принадлежали разным людям, то эти люди будут иметь новый объединенный участок в общей собственности.
Необходимо учитывать, что по Земельному кодексу РФ объединение земельных участков, предоставленных в собственность на бессрочном праве использования, пожизненно унаследованного владения или по праву безвозмездного пользования разным лицам, не допускается, но если всеми этими участками владеет один человек, то он вполне может объединить их по своему желанию.
Решение собственника о соединении земельных участков в один
Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.
Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.
По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.
Межевой план — уточнение границ земельного участка
Если возникают споры между соседями, требуется уточнение границ ЗУ. Иногда подобные действия становятся принудительными, в целях прекращения возникшего спора.
В таком случае лицо может обратиться с заявкой о межевании добровольно, а может – принудительно, на основании решения суда или административного предписания.
Кадастровый инженер получает выписку из ГКН в объёме, соответствующем фактической необходимости, для выяснения сути вопроса. На основании полученных сведений, он выясняет достоверные линии межевых границ, выявляя таковые на основании записей и топографических замеров.
Составленный план указывает на уточнённые линии межей. Они могут не совпадать с фактически установленными. В этом случае потребуется их перенос, в соответствии с планом. На основании выделенных красных линий в плане и установленных координат поворотных точек, собственников принудят восстановить межевой порядок.
При сопротивлении со стороны соседей, вопрос передаётся на рассмотрение суда или административной комиссии, с вытекающими юридическими последствиями, которые допускают вменение штрафных санкций по ст. 7.1 КоАП. Кадастровый план в данном случае сыграет роль правоустанавливающего основания.
Процедура уточнения также необходима при наложении границ ЗУ, а также при обнаружении кадастровой ошибки. Поэтому, чтобы не допустить неточностей мы настоятельно рекомендуем прочитать инструкцию по межеванию.
Заявление на выполнение работ по межеванию земельного участка. Образец межевого плана по уточнению земельного участка.
В каких случаях проводится ОЗУ
- Объединению подлежат лишь те земельные участки, которые располагаются в относительной близости или смежные друг с другом.
- Если каждым из участков распоряжается один и тот же собственник, то после проведения процедуры объединения все права пользования новообразованным участком переходят к нему.
- Если собственники недвижимости разные, после объединения они получают равные права на совместную собственность.
- В случае обладания правами бессрочного или безвозмездного срочного пользования законом допускается слияние участков, однако лишь при том условии, если каждый из них принадлежит одному собственнику. Некоторые земли могут принадлежать лицам на правах бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Закон допускает их объединение, но только в том случае, если все они принадлежат одному и тому же владельцу.
В иных ситуациях проведение процедуры объединения недопустимо.
Этап №1 — Заказываем межевание участков
Даже если на участки недавно делали межевание и на каждый есть межевой план, то все равно придется сделать новое межевание и получить новый межевой план. По-другому никак, ведь потребуется межевой план на общий образованный участок.
Заказать межевание нужно у кадастрового инженера, который является членом СРО — ст. 29 Федерального Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Цены везде разные, обычно от 10 тыс.руб.
Как оформить в собственность земельный участок — инструкция, законы, стоимость. В этой статье я подробно расскажу как выкупить часть земли у соседей.
С кадастровым инженером составляется договор оказания услуг, где будут указаны все работы по межеванию. Для этого ему нужно принести: паспорта собственников; документы о праве собственности — свидетельства о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН на каждый участок (как и где заказать выписку ЕГРН); договор основания — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.п. Если участком владеют несколько собственников, но им нужно подписать соглашение об объединении участков. Образец даст кадастровый инженер.
При объединении участков межевание можно сделать двумя способами:
Так можно сделать, если на участки уже делали межевание и собственник на 100% уверен, что на участке все границы уточнены. Этот способ дешевле, т.к. не придется дополнительно платить инженеру за выезд. Инженер все оформит на компьютере. Если межевание не проводилось, то требуется второй способ. Я лично советую его.
Бывает, что фактические границы на местности не совпадают с границами в кадастре. Инженер или геодезист отметит все углы участка по координатам, которые указаны в кадастре. Это он сделает с помощью специального спутникового приемника. Услуга называется вынос точек в натуру.
Если по факту какой-либо угол участка сдвинут на 10 — 20 см., то это не критично. Бывает так, что весь участок немного сдвинут в сторону. Это уже проблема — придется с соседями и кадастровым инженером уточнять и исправлять границы участков. Поэтому лучше заказать выезд инженера и все перепроверить.
Дополнительный и необязательный этап №4 — Присваиваем почтовые адреса новым участкам
Присвоить адрес новому участку можно как при объединении так и после. Если на новом участке будет построен дом, то адрес дома будет автоматически присвоен и участку. Для получения разрешения на строительство дома (сейчас это называется уведомление) не требуется присваивать адрес участку.
Чтобы присвоить адрес, собственникам нужно обратиться в МФЦ («Мои документы») или в районную администрацию по месту нахождения участка — п. 6 и 31 Постановления Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. № 1221. Если в вашем населенному пункте есть МФЦ, то идите туда.
От всех собственников должно быть одно заявление, бланк и образец даст сотрудник. Также форма есть на сайте Гарант.Ру — посмотреть и скачать (файл для MS Excel). К заявлению нужно приложить: паспорта; свидетельства на старые участки или выписки из ЕГРН; соглашение или решение об объединении участков.
Адрес присваивают в течение 18 рабочих дней со дня получения заявления в администрации — п. 37 и 38 вышеуказанного Постановления. На практике бывают задержки.