Договор найма жилого помещения: заключается в форме простого письменного документа и другие нюансы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма жилого помещения: заключается в форме простого письменного документа и другие нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

В чем состоит правовое регулирование данного соглашения? Основанием для его заключения является достижение определенного консенсуса между двумя сторонами.

Смысл его состоит в том, что один участник – собственник (или его представитель) соглашается предоставить во временное пользования и для проживания другому участнику сделки – нанимателю определенную недвижимость.

Кроме того, условия, на которых совершается сделка должны быть известны и приняты каждому из участников. Каков порядок заключения?

После устного обсуждения всех нюансов и выяснения интересующих моментов, участники могут зафиксировать соглашение в письменной форме, закрепив все нюансы.

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Где его заключить?

Существует ошибочное мнение, что все бумаги подобного типа должны составляться и подписываться нотариусом.

На самом же деле, форма в законе установлена как простая письменная.

Что же это означает? Все просто: документ составляется в письменной форме и подписывается сторонами. Отсюда следует, что обращаться к нотариусу для оформления бумаг можно при желании, но не обязательно.

Заключить его стороны могут где угодно. Место не имеет принципиального значения, главное, чтоб документ устраивал требования обеих сторон и не противоречил закону.

Образец договора краткосрочного найма жилого помещения и образец типового договора найма комнаты в квартире вы можете найти на нашем сайте. Узнайте также о том, как взять расписку с собственника при съеме жилья и как подтвердить расходы по найму жилого помещения в командировке.

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

— Какими документами и нормативными актами регулируются отношения арендодателя и съемщика?

— Договор аренды и договор найма жилого помещения относятся к договорам имущественного найма. Так как это разные договоры, отношения сторон в первом случае регулируются главой 34 ГК РФ («Аренда»), а во втором случае — главой 35 ГК РФ («Наем жилого помещения»).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать его исключительно для проживания граждан. Следовательно, если квартира сдается юридическому лицу, заключается договор аренды. В нем недопустимо заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма. Договор найма заключается только в том случае, если жилое помещение сдается физическому лицу, так как нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 данного Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Следовательно, договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения, независимо от того, на какой срок он заключен, не требует государственной регистрации.

— Кому более выгоден договор?

— Считаю, что заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам, так как несоблюдение данной формы договора хотя и не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Представим ситуацию, в которой может оказаться собственник квартиры, если по вине нанимателя начался пожар или произошло затопление соседей на нижних этажах. Пострадавшие вправе предъявить свои требования о возмещении причиненного им ущерба владельцу квартиры. В случае отсутствия договора ему будет трудно доказать что-либо в суде. Виновник может попросту скрыться, забрав вещи. Не исключено, что впоследствии он будет отрицать факт проживания в этой квартире.

Если говорить о нанимателе, то следует отметить, что он также может пострадать в случае отсутствия договора. Представим следующую ситуацию. Вы сняли квартиру на длительный срок. Вас все устраивает, устно все условия согласованы с другой стороной. Вы оплачиваете арендную плату за первый месяц.

Через неделю к вам приходит собственник и сообщает, что он решил изменить ранее согласованные условия, в том числе размер оплаты. Он также может в любое время потребовать освободить занимаемую вами площадь, не объясняя причин. Согласитесь, неприятно оказаться в подобной ситуации на месте нанимателя. При наличии грамотно составленного договора подобные ситуации исключены.

Комментарий к Ст. 674 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает письменную форму как договора социального найма, так и договора коммерческого найма жилого помещения. На основании п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (применительно к форме договора социального найма см. также комментарий к ст. 672 ГК).

Следует иметь в виду, что несоблюдение письменной формы совершения договора найма жилого помещения не влечет его недействительность. Данное обстоятельство согласно ст. 162 ГК РФ лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Полагаем, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше (нет решения о предоставлении жилого помещения, не было постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.).

2. Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части прав, возникающих из сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не подлежат государственной регистрации.

Какие права собственника стоит прописать в договоре найма

Бывает так, что владелец хочет в перспективе продать квартиру, но рыночные условия не самые удачные. Или человек не готов тратить силы на поиск покупателя, взаимодействие с агентом и оформление сделки. Чтобы квартира не простаивала, он решает сдать ее на время, например, на год. Но через полгода владелец неожиданно нашёл покупателя или цены на рынке начали расти, и он решил продать недвижимость.

В этом случае выселять арендаторов совсем не обязательно – договор аренды продолжит действовать и после продажи квартиры. Квартирантов можно передать новому владельцу жилья – условия проживания для них не поменяются. На практике люди договариваются друг с другом, но если в договоре будет четко прописан этот пункт – сделать это будет значительно проще.

Комментарий к ст. 674 ГК РФ

1. Для договора найма жилого помещения установлена простая письменная форма. Обратим внимание, что такой вид договора найма жилого помещения, как договор социального найма, также заключается в письменной форме, но на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. При этом Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 утверждена соответственно типовая форма договора социального найма.

При установлении ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение на основании договора найма жилого помещения, который заключается на срок не менее года, такой договор подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (в данном случае — жилое помещение).

В соответствии со ст. 26.1 указанного Закона государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение осуществляется на основании заявления сторон договора.

Государственная регистрация найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не позднее чем через один месяц со дня заключения такого договора.

2. Применимое законодательство:

— ЖК РФ;

— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.

3. Судебная практика:

— Определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 16.01.2014 по делу N 33-131;

— Определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 30.05.2013 по делу N 33-1200;

— решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 24.05.2012 по делу N 2-358/2012;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2011 N 04АП-1000/11;

— Определение Московского городского суда от 04.07.2014 N 33-26900;

— Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 08.04.2014 по делу N 33-1023/2014;

— Определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 01.04.2014 по делу N 33-1154;

— Определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 01.08.2013 по делу N 33-4068/2013.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Похожие записи:

• Как заменить счетчик света в квартире
• Программа переселения соотечественников в 2023 году
• Что такое юридическое лицо — Пошаговый разбор за 5 минут