Доход от сдачи квартиры в аренду для ипотеки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доход от сдачи квартиры в аренду для ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Сдача имущества в аренду неофициально
Неофициально (без договора) сдавая имущество в аренду и получая доход, но не отчитываясь за него перед государством, вы не только рискуете своим имуществом на 100%, но и лишаете себя возможности оперировать этим доходом для получения нужной суммы кредита.
Не отчитываясь перед государством — у вас нет шансов полностью использовать ваш источник дохода, но есть возможность быть оштрафованным. Если доходы от сдачи имущества в аренду раскрываются и признаются налоговой службой, вы можете рассчитывать на взыскание неполученных сумм налога и штрафы от 5% до 30% от суммы дохода.
Более того, в случае если ваш доход будет раскрыт государственной налоговой службой и признан вы можете рассчитывать на взыскание неполученных сумм налога и штрафы от 5% до 30% от суммы дохода.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости.
Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче).
Можно ли закрыть ипотеку путём сдачи квартиры в аренду
В большинстве случаев подобный вариант является вполне рабочим. Редко арендная плата за сдаваемое жильё превышает величину обязательных платежей по кредиту. Поэтому заработать на подобной инвестиции крайне сложно.
Вкладывая средства в покупку, вы получите следующие преимущества:
- приобретение недвижимых объектов считается одним из самых безопасным и надёжным способом инвестирования;
- своё жильё может пригодиться позднее – например, для передачи его подрастающим детям;
- рыночная стоимость недвижимости стабильно растёт каждый год, причём темпы роста превышают инфляцию (особенно, если речь идёт про однокомнатные квартиры);
- жильё является высоколиквидным активом, т.е. на рынке всегда есть спрос на квартиры, из-за чего их легче продать.
Бoльшинcтвo apeндoдaтeлeй пpeдпoчитaют cдaвaть ипoтeчныe квapтиpы в «чepнyю» — бeз peгиcтpaции дoгoвopa, нa 11 мecяцeв и нe yвeдoмляя бaнк. Cчитaeтcя, чтo coтpyдники бaнкa пpoвepяют тoлькo злocтныx нeплaтeльщикoв, a к пpимepным гpaждaнaм нe xoдят.
Нo пyнкт o пpeдocтaвлeнии дocтyпa в квapтиpy для пpoвepки включeн в кpeдитный дoгoвop. К дoбpoпopядoчным зaeмщикaм coтpyдники бaнкa дeйcтвитeльнo нe xoдят, нo вepoятнocть ecть.
Ecли бaнкy cтaнeт извecтнo o нecoблюдeнии ycлoвий дoгoвopa, peaкция бyдeт нeзaмeдлитeльнoй: кaк минимyм, нa вac нaлoжaт штpaф, кaк мaкcимyм — пpocтo зaбepyт квapтиpy. Пocлeдний вapиaнт caмый yдpyчaющий и кpaйнe peдкий: чaщe вceгo в тaкиx cитyaцияx бaнк нaклaдывaeт штpaф дo ycтpaнeния нapyшeния либo тpeбyeт нeзaмeдлитeльнoй пoлнoй oплaты кpeдитa.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Кратко о том: разрешает ли банк сдавать в аренду ипотечное жилье?
-
Банк не запрещает сдавать ипотечную квартиру, но если в договоре прописаны ограничения по поводу сдачи, придется согласовывать свои действия с кредитором.
-
Если в ипотечном договоре нет пункта об аренде, заемщик может сдавать недвижимость и не уведомлять кредитора.
-
За нелегальную сдачу квартиры банк может вынести устное предупреждение, назначить штраф или заставить полностью рассчитаться по ипотеке.
-
При сдаче ипотечного жилья придется платить налоги: 4% для самозанятых, 6% для ИП и 13% для физического лица.
-
На практике банки редко проверяют ипотечные квартиры, поэтому заемщики сдают недвижимость без последствий и не уведомляют об этом банки.
Если вы хотите окупить ипотечный кредит за счет аренды, то существует одно основное условие — ставка аренды должна быть не ниже ежемесячного платежа. Еще лучше, если она будет больше. Значительную роль здесь сыграет размер первоначального взноса, а также возможность досрочного погашения кредита — это поможет заметно сократить размер ежемесячного платежа, приближая его величину к ставке аренды. Об этом напоминает Ирина Доброхотова, руководитель компании «Бест-Новострой».
Оксана Вражнова приводит характерный пример из собственной практики. Семейная пара купила на столичном вторичном рынке в ипотеку однокомнатную квартиру стоимостью 5,9 млн рублей. Первый взнос составил 50%, размер ставки — 10,7%, а срок погашения — 30 лет. Размер ежемесячных платежей поначалу составлял около 28 тысяч рублей.
Пара сделала в квартире небольшой косметический ремонт, после чего начала сдавать ее за 30 тыс. рублей в месяц. При этом они регулярно вносили досрочные платежи, что сокращало величину ежемесячного платежа. Арендная ставка при этом оставалась на прежнем уровне. Через шесть лет удалось снизить размер минимального платежа до 5 тысяч рублей. Размер арендной ставки за эти годы не изменился.
Как выбрать квартиру для посуточной аренды
Правильный выбор квартиры – главная задача инвестора. Далеко не каждая квартира подойдет для посуточной аренды и перепланировки. Иногда даже квартиры в соседних домах могут сдаваться по-разному: одна будет приносить высокий доход, другая – в несколько раз меньше.
Вот главные характеристики квартиры, на которые нужно обращать внимание:
- Планировка. Чем проще разделить квартиру на студии, тем лучше. Большое значение имеет расположение так называемых “мокрых точек”, которые нельзя переносить, а также располагать над жилыми зонами. Имеет смысл рассматривать квартиру на первом этаже – там мокрые точки переносить можно. Есть и другие элементы, которые могут упростить перепланировку или сделать ее сложнее.
- Расположение. Ключевой фактор для такой квартиры – где она расположена. Если вы планируете сдавать квадратные метры бизнесменам, квартира должна быть расположена недалеко от офисной зоны. Если это квартира для студентов, приезжающих на сессию – рядом с университетами. Если купить квартиру рядом с больницей, ее могут снимать родственники пациентов. Очень хорошо сдаются квартиры рядом с вокзалами, потому что посуточно такие студии снимают преимущественно командировочные. Лучше всего выбрать вариант, который подойдет сразу для нескольких категорий потенциальных арендаторов.
- Транспортная доступность. Крайне важно, чтобы в этот район было удобно и быстро добираться из центра. В мегаполисах квартира должна располагаться недалеко от метро, за пределами мегаполиса – рядом со станцией.
- Инфраструктура. Поскольку квартира сдается в посуточную аренду, наличие детских садов и школ будет неактуально. А вот наличие магазинов, офисных и торговых центров, кинотеатров будут плюсом. Это должен быть хорошо развитый и перспективный район.
- Этаж. Для инвестиций можно рассмотреть квартиры на первом этаже – при покупке они могут быть дешевле на 10-15%, а на стоимость аренды это почти не влияет. Первый этаж имеет свои преимущества – например, независимость от лифта, отсутствие соседей снизу (которых можно затопить) и больше свободы в перепланировке.
На обучающих курсах инвесторы получают длинный чек-лист, по которому можно легко проверить квартиру перед покупкой.
Как сократить расходы
Итак, мы отказались от риэлторов. Значит, ищем квартиру самостоятельно.
Стараемся найти вариант с недорогим ремонтом. Продавцы часто делают косметический ремонт, чтобы продажа не затянулась. Более-менее приличные полы, покрашенные окна и трубы, свежие обои — этого достаточно, чтобы можно было сразу сдавать квартиру, без дополнительной подготовки. Иногда с продавцами можно договориться, чтобы они за символическую сумму оставили в квартире старую мебель и бытовую технику.
Не стоит прельщаться очень красивым, дорогим ремонтом. Его стоимость бывшие хозяева постараются включить в цену квартиры. С другой стороны, есть категория арендаторов, которые хотят, чтобы съёмное жильё выглядело шикарно, и готовы за это платить.
Здесь приходит на помощь другая формула. Чтобы не переплатить за квартиру, которую планируется сдавать, нужно умножить ежемесячную арендную плату на 150, и сравнить результат с ценой квартиры.
Например, нам предлагают квартиру с дизайнерским ремонтом. У нас есть объективные причины полагать, что в нашем городе мы сможем сдавать её без длительных простоев за 25 тысяч в месяц. Умножаем 25 000 на 150, получается 3 750 000 рублей. Если цена квартиры находится в пределах этой суммы — можно брать. Если продавец просит больше — торгуемся или ищем другой вариант.
Как выбрать квартиру, чтобы гарантированно ее сдавать
Какое число окажется в конце года на месте знака вопроса, мы знать не можем. Но можем дать пару советов, как выбрать квартиру, чтобы она не простаивала.
Что делать, если банк против
Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.
Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:
- когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
- если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.
Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.
Сколько реально можно заработать на аренде и каковы риски
Вернемся к нашей однушке за 10 000 000 рублей, с которой мы ежемесячно планируем получать по 38 000 рублей. Это были бы чистые условия, которые растянутся на 22 года. Однако я продолжу считать.
- Придется узаконить свою деятельность по сдаче жилья, сделать это крайне желательно, иначе инвестор рискует нарваться на крупные штрафы от государства. Соответственно, 13% НДФЛ, 6% в качестве самозанятого или ИП отнимут у нас еще от 2 000 до 5 000 рублей ежемесячно.
- Поломка или кража имущества недобросовестными жильцами. Восстанавливать и покупать новое придется из средств собственника — жильцы могут просто испариться. А это дополнительные траты и их трудно просчитать. Но это все равно расходы, влияющие на итоговую прибыль. А представьте, пожар или подтопление соседей снизу — как тут вообще можно заработать?
- Амортизация жилплощади. Коммуникации ветшают, дом устаревает, обои желтеют. В какой-то момент, квартира потребует добротного ремонта. И чем дольше с ним собственник затягивает, тем дороже, в конечном счете, он выйдет. Эти траты, в отличие от предыдущих, можно запланировать и приготовиться к ним. Но, сумма ремонта может запросто съесть годовой доход с этой квартиры.
- Налог на квартиру. В нашем случае, по кадастровой стоимости инвестор заплатит 10 000 рублей в год.
Такой способ оплачивать ипотеку не отличается новизной. Им достаточно активно пользуются люди, которым не нужно улучшать свои жилищные условия (т.е. они располагают минимум одним своим жильем и у них нет взрослых детей, которых скоро потребуется отселять).
По словам предправления ГК «Миэль» Оксаны Вражновой, в договорах с банками нет запретов на сдачу в аренду приобретенных по ипотеке квартир. Не предусмотрены и никакие штрафные санкции. Однако тем же договором непременно предусматривается обязанность заемщика своевременно сообщать банку о сдаче купленной в кредит квартиры в аренду.
Как рассказала Мария Литинецкая из компании «Метриум», число покупателей, собирающихся получать доход от сдачи приобретенной квартиры в аренду особенно заметно увеличилось после сообщений о пенсионной реформе. Здесь роль спускового крючка сыграли новости о предстоящем повышении возраста выхода россиян на пенсию.