Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью.

Когда нужно согласие супругов на сделку с недвижимостью

Однако в некоторых случаях всё же придётся получить специальный документ, подтверждающий, что члены семьи знают о сделке и поддерживают её, — согласие супругов на сделку.

Например, согласие точно понадобится, если мы говорим о госрегистрации каких-либо действий с общей недвижимостью: кроме привычного договора купли-продажи это может быть оформление ипотеки, договор аренды сроком более года, а также договор уступки прав требования по ДДУ. В общем, любая существенная сделка, влияющая на финансовое состояние семьи, требует документ.

Пример: у пары в собственности сразу несколько квартир. Если жена решает продать одну из них, она обязана получить согласие супруга на сделку с недвижимостью. То же самое происходит и в обратной ситуации, когда кто-то из пары планирует купить жильё или взять ипотеку: распоряжаться имуществом супруги будут вместе даже после развода.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Порядок владения имуществом супругов

В соответствии с Семейным Кодексом вся собственность, нажитая и приобретенная семейной парой в период брака, является общей. Это включает денежные средства, вещи и предметы, объекты недвижимости. При этом не имеет значения, кто из супругов ее приобретал и на чье имя она оформлена (зарегистрирована).

Порядок обращения с общим семейным имуществом установлен ст. 35 СК РФ. По умолчанию предполагается, что супруги владеют и распоряжаются им по взаимной договоренности. Из этого правила есть исключение. Закон требует получить нотариальное согласие супругов на сделку по распоряжению общей собственностью, если договор:

• составлен в отношении недвижимости;
• требует нотариального удостоверения;
• требует государственной регистрации.

Когда требуется согласие на покупку недвижимости

Несмотря на то, что приобретение квартиры, дома или земельного участка не относится к случаю распоряжения совместно нажитым имуществом, в отдельных обстоятельствах согласие супруга на совершение сделки придется оформить. Так специальными нормами закона регулируется покупка недвижимости в следующих случаях.

• Приобретение жилого помещения в ипотеку. Требование установлено ст. 7 закона № 102-ФЗ. Даже в случае, когда договор оформляется на одного супруга, недвижимость по закону будет принадлежать обоим в равных долях.
• Покупка квартиры по ДДУ. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации в органах Росреестра, следовательно, необходимо представить нотариально заверенное согласие супруга.

В остальных ситуациях формально необходимость в оформлении согласия отсутствует, при этом риэлторы часто требуют его от покупателей. Для такой осторожности есть основания, которые могут повлечь признание сделки недействительной или приостановление регистрации перехода прав в Росреестре. Можно привести следующие примеры.

В каких случаях требуется нотариальное согласие супруга

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Примеры таких сделок:

• Сделки, направленные на приобретение ли отчуждение недвижимого имущества
• Договор ренты
• Договор ипотеки
• Договор аренды
• Договор доверительного управления недвижимым имуществом
• Сделки, направленные на приобретение или отчуждение долей в Уставном капитале
• Алиментное соглашение
• Иные сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению и/или регистрации

Особенности согласия на покупку квартиры от супруга

Супруг, не давший свое нотариальное согласие на приобретение квартиры, может инициировать признание сделки недействительной. Процедура проходит обязательно в судебном порядке. Обращение возможно в течение календарного года от даты, когда он узнал или должен был узнать о покупке.

При необходимости получить согласие на покупку недвижимости от супруга следует выполнить следующее:

1. Документ принимается только по нотариальной форме с подписью и печатью нотариуса.
2. Дающий свое согласие супруг должен явиться в нотариальную контору лично с документом, удостоверяющим личность.
3. Дополнительно предоставляются свидетельство о заключении брака и предварительный договор купли-продажи, где содержится информация о приобретаемой квартире. Согласие будет дано только в отношении этой сделки.
4. В документе должны содержаться следующие сведения:

• дата и место оформления;
• информация о дающем согласие супруге и супруге, который приобретает квартиру;
• реквизиты свидетельства, подтверждающего регистрацию брака;
• разрешение в отношении действий по приобретению квартиры с указанием характеристик объекта;
• указание, что оба супруга ознакомлены со статьями Семейного кодекса, а также о наличии или отсутствии брачного договора;
• подпись заявителя, производимая в присутствии нотариуса;
• информация о нотариусе, заверившем документ, его подпись и печать.

Услуга по нотариальному заверению документа требуют внесения государственной пошлины — 500 рублей. Дополнительно потребуется оплатить иные действия в соответствии с установленным тарифом (юридические и технические работы). В итоге сумма может достигать 2 000 рублей.

Обычно согласие имеет разовый характер. Оно не ограничено во времени и может действовать до тех пор, пока не будет отозвано.

Нужно ли согласие на покупку квартиры от супруга/супруги?

Неоднозначность норм законодательства вызывает определенные сложности. С одной стороны, супругам разрешается обходиться без письменного соглашения при совершении сделок с недвижимым имуществом.

А с другой, в случае отсутствия документа у одной из сторон возникает возможность аннулировать договор. Потому целесообразность обращения к нотариусу за оформлением разрешения устанавливается в индивидуальном порядке. Однако в любом случае стоит помнить, что с помощью документа можно избежать ненужных проблем, связанных с риском аннулирования сделки.

Устные договоренности между супругами никаких гарантий не дают. К тому же, определенные обстоятельства могут заставить мужа или жену отказаться от ранее данного согласия.

Особенно важно завизировать у нотариуса документ, если:

• На предварительном обсуждении вероятностной сделки кто-то из сторон выступал против;
• Одна из сторон планировала потратить средства из общего бюджета на собственные нужды;
• Жилье приобретается на деньги, о существовании которых одна из сторон не подозревала.

Неотделимые улучшения – когда вместо согласия есть претензии

Даже если у одного из супругов есть недвижимое имущество, приобретенное им до брака, в момент развода есть вероятность, что второй супруг потребует свою долю. Основанием для этого должны быть неотделимые улучшения – изменения, которые произошли с недвижимостью за время брака, были сделаны за счет труда или общих средств супругов (или того, кто претендует на долю), и привели к увеличению рыночной стоимости недвижимости.

В качестве причин, приведших к неотделимым улучшениям, могут выступать:

• Реконструкция
• Увеличение общей площади недвижимости (например, за счет возведения пристроек, мансарды и т. п.)
• Капитальный ремонт
• Переоборудование

Улучшения должны быть очевидны как на техническом, так и на юридическом уровне. Доказательства личных вложений денег должны быть документированы (подойдут выписки с банковских счетов, квитанции, акты выполненных работ).

Такие споры обычно рассматриваются через суд. Причем в судах разных инстанций судьи приходят к разным решениям по этому вопросу, потому что законодательная база дает простор для юридической инициативы.

Частный случай: Супругами был произведен ремонт в квартире, принадлежащей жене. Это дало мужу основания полагать, что теперь он должен получить долю в квартире. В ходе судебного разбирательства суд может прийти к выводу, что произведенные манипуляции относятся к текущему ремонту, и не влияют на стоимость жилья. А это значит, что претензия будет отклонена.

Может ли сделка по приобретению жилья без согласия супруги быть признана недействительной?

Покупка квартиры втайне от супруги может обернуться большими неприятностями как для мужа, так и для продавца жилья. Семейный Кодекс подтверждает, что супруг, который не давал согласия на покупку жилья, может обратиться с иском в суд для признания сделки недействительной. Для этого истцу необходимо доказать, что он или она были категорически против того, чтобы купить квартиру. Напоминаем вам, что согласие вашей второй половины обязательно должно быть получено, хотя бы в устной форме.

Если о получении согласия было забыто при проведении сделки, требующей государственной регистрации, то вторая половина может доказать факт отсутствия разрешения только в течение определенного периода. Подать иск необходимо не позднее одного года с момента, когда стало известно, например, об оформлении ипотеки. Соответственно, советуем вам не забывать о получении согласия супруга или супруги в таком ответственном деле как приобретение жилья.

Почему на практике согласие все равно попросят

Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.

Продавцов пугает п. 2 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»

Простыми словами — гражданин может втайне от супруга потратить семейные деньги и купить себе недвижимость. Поэтому супруг может попытаться через суд оспорить сделку. Именно «попытаться», а не выиграть. К тому же делать это нет смысла.

Во-первых, покупаемая недвижимость все равно считается общим имуществом обоих супругов — ст. 34 СК. Во-вторых, супругу на суде следует доказывать: 1) Что он был не согласен на покупку; 2) Что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 2 ст. 35 СК. Такое доказать нереально. Конечно, только если он до сделки не отправил продавцам свое письменное несогласие. В-третьих, даже если суд будет на стороне супруга, придется возвращать купленную недвижимость продавцам, а с них взыскивать деньги. Если денег не будет, придется получать их частями очень долгое время.

Супругу проще уговорить продать купленную квартиру, разделить ее или через суд потребовать от супруга-покупателя половину суммы через иск о неосновательном обогащении.

Какое имущество считается общим

Нужно ли согласие супруга или супруги при покупке квартиры в 2017 году, если для совершения сделки используются личные средства одного из партнеров? В этом случаевзять согласие у второго супруганеобязательно, однако, при возможном разделе имущественных активов придется доказывать происхождение денежных средств (например, личный заем у родственников при условии выплаты долга без использования семейных средств).

Имущественные активы, приобретенные в период брачных отношений, признаютсяобщейсобственностью, за исключением следующих случаев:

• недвижимость приобретена по безвозмездной сделке только одним из партнеров (например, наследование или приватизация),
• соглашение сторон или брачныйконтракт устанавливают режим личной собственности одного из партнеров на объект недвижимости,
• если в период семейных отношений второй супруг без уважительных причин уклонялся от получения доходовлибо тратил общие средства вопреки нуждам семьи.

Все эти обстоятельства предстоит доказывать при возникновении спора о разделе совместных активов, что на практике может представлять определенную сложность. Как правило, такие споры рассматриваетсудпри разводе супругов.

Имущественные активы, принадлежащие на праве личной собственности, правообладательвправепродать без оформления согласия. Такие сделки будутсчитатьсязаконными, а их оспаривание не будет иметь перспективы в судебных органах.

Для того чтобы оспорить законность приобретения недвижимости, потребуется составить исковое обращение и направить его в суд. Основанием выступает отсутствие нотариально заверенного согласия второго супруга.

Но если в определенной ситуации письменное согласие супруга не было обязательно, он все равно имеет возможность оспорить сделку, доказав, что его имущественные права были нарушены. Ему потребуется обратиться в суд с исковым требованием признать сделку ничтожной.

В следующих ситуациях может быть установлена Недействительность сделок, оформленных без согласия второго супруга.

• Супруг-покупатель или Продавец квартиры были в курсе о том, что вторая сторона против совершения сделки, однако все равно ее провели.
• Если сделка нуждается в госрегистрации, то второй супруг вправе направиться в суд с требованием признать ее недействительной в течение 12 месяцев с того момента, как ему стало известно о покупке жилья (к примеру, об оформлении ипотечного кредитования).
• Супруг не был в курсе о том, что планируется покупка квартиры, так как его не проинформировали о данном факте.

В каких случаях согласие супруга не требуется

Есть ситуации, когда на вопрос, нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, можно ответить отрицательно. В некоторых случаях совершить сделку с недвижимостью (купить квартиру) можно без согласия супруга. Есть пять ситуаций, когда договоры купли-продажи недвижимости заключаются мужем или женой без согласия второго члена семьи, заверенного у нотариуса:

• у мужа и жены заключено брачное соглашение, в котором четко прописаны все условия пользования совместным имуществом. При этом положения договора могут идти вразрез с нормами семейного законодательства;
• квартира приобретается в дар мужу или жене;
• объект недвижимости – часть наследства одного из супружеской пары;
• жена (муж) оформил нотариальную доверенность на вторую сторону, дающую право совершать сделки с недвижимостью единолично. Такой документ имеет силу нотариально заверенного согласия;
• квартира приобретается с привлечением средств материнского капитала (в ипотеку или наличными). В этом случае муж и жена составляют нотариально удостоверенное обязательство о том, что они обязуются выделить доли детям.

Сначала пара купила квартиру на вторичном рынке. Покупателем выступила жена. Поскольку среди продавцов не было несовершеннолетних, договор купли-продажи можно было отредактировать простым способом.

Продавец, по совету своего брокера, потребовала согласие мужа на продажу на рынке и отказалась от сделки в противном случае. Статья 35(2) СК является сложной позицией и обсуждалась выше. Мы не смогли убедить их, что консенсус не нужен и что нет причин его опасаться.

Покупательнице выбор понравился, поэтому ее муж потратил несколько часов 2, 500 рублей на составление документа у нотариуса. Для них это было просто.

Второй: Как и в первом примере, только квартира приобреталась в ипотеку. Контрагент отказался подписывать ДДЕ без согласия нотариуса жены. Покупателю снова пришлось идти на уступки.

Понравилась ли вам статья? (Пожалуйста, можно?)

У вас есть вопросы? Вы можете получить бесплатную консультацию. Воспользуйтесь окном для консультаций, формой ниже или номером телефона (круглосуточно).

Похожие записи:

• Досрочный выход из отпуска по уходу за ребенком до 3 и 1,5 лет
• Как проходит исполнительное производство?
• Лишение бывшего мужа родительских прав