Порядок расчетов при покупке квартиры на вторичном рынке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расчетов при покупке квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Когда осуществляется передача денег при продаже квартиры?

Независимо от того наличный или безналичный расчет используется для покупки квартиры, передать деньги можно:

• В день подписания договора купли-продажи (ДКП).
• После государственной регистрации перехода права собственности.
• Можно и авансом отдать по предварительному договору. Иногда так делают, если продается ипотечная квартира, чтобы продавец погасил кредит и снял обременение.

Как происходит оплата через банковскую ячейку?

Для передачи денег покупатель арендует банковский сейф. Стоит услуга 2,5–3,5 тыс. рублей в месяц.

При аренде банковской ячейки подписывается договор с банком.

В нем указывается: кто и при каких условия может ее открыть.

При покупке квартиры в ипотеку, порядок действий выглядит следующим образом:

• Подписание ДКП и кредитного договора.
• Перечисление денег на счет покупателя.
• Покупатель снимает наличные в кассе.
• Закладывает деньги в ячейку.
• ДКП и обременения регистрируются в Росреестре.
• Продавец открывает ячейку и забирает сумму.

Есть вариант снять вторую ячейку, в которой будет лежать расписка от продавца о получении денег. В договоре аренды ячейки указать, что покупатель и продавец одновременно открывают свои ячейки. Каждый берет свое: продавец – деньги, покупатель – расписку.

Плюсы:

• Сохранность денег гарантируется банком.
• Продавец не получит деньги за квартиру без выписки из ЕГРН, в которой собственником будет числиться покупатель.

Минусы:

• Не в каждом отделении банка есть такая услуга. Необходимо заранее узнать, где и на каких условиях можно арендовать ячейку.
• Затраты на аренду ячейки.

Как проходит передача денег через сервис безопасных расчетов?

Банковская услуга, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Покупатель переводит деньги на специальный счет. Банк запрашивает данные в Росреестре. Деньги перечисляются продавцу.

Плюсы услуги:

• Оформление происходит быстро.
• Нет необходимости посещать банк.
• Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре.

Минусы:

• Услуга платная, стоит 3400 рублей.
• Сервис безопасных расчетов есть пока только в Сбербанке и ВТБ.
• Служба безопасности Сбера тщательно охраняет своих клиентов от мошенников. Это, с одной стороны, плюс. Но при переводе больших сумм возможны блокировки. Вас могут попросить прийти в банк, чтобы подтвердить, что переводили именно вы, именно этому человеку и добровольно. Такие отзывы от пользователей сервисом можно найти в интернете.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Как работает аккредитивный счёт при сделках с недвижимостью?

Аккредитив – один из наиболее безопасных способов расчётов при покупке готовой недвижимости. Такой счёт работает как онлайн-банковская ячейка. Покупатель переводит на него денежные средства, а банк перечисляет деньги продавцу, только после того, как он предоставит подтверждающие документы, например, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи жилья или договор уступки прав требования. Покупатель может самостоятельно установить любой документ или условие, при которых банк переводит деньги продавцу. Также выплаты с этого счёта могут быть периодичными, например, для застройщика или подрядчика, который закупает материалы или заканчивает очередной этап строительства частного дома.

Как работает депозит нотариуса?

Депозит нотариуса считается одним из наиболее безопасных способов проведения сделок с недвижимостью. У нотариуса можно заключить сделку, провести расчёты, а затем передать через него документы на регистрацию в Росреестр. Тогда срок регистрации перехода прав собственности значительно сокращается, но придётся доплатить за нотариальную форму сделки. Также к нотариусу можно обратиться только для проведения расчётов по сделке, предварительно уже заключив договор купли-продажи.

В обоих случаях нотариус проверяет зарегистрировано ли право собственности на покупателя, и только тогда переводит средства продавцу. При этом деньги защищены от взысканий, арестов и кражи, то есть от рисков, которые существуют при использовании аккредитива или банковской ячейки.

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

• паспорт собственника;
• кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
• правоустанавливающие документы;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• согласие всех собственников на продажу квартиры;
• согласие второго супруга;
• разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Способы передачи денег

Предоплату покупатель передает по договоренности с продавцом. Это может произойти при втором или последующем просмотре недвижимости, когда потенциальный собственник понял, что хочет владеть именно этим жильем.

Если покупаете недвижимость в ипотеку, предоплату вносите сразу, а первоначальный взнос отдаете собственнику квартиры при совершении сделки. Оставшуюся сумму владельцу переводит банк – после изменения права собственности или в день сделки, все зависит от финансовой фирмы.

Если покупаете недвижимость не в ипотеку, о передачи денег договариваются стороны. Но покупатель должен себя обезопасить и передать деньги после того, как все обязательства были выполнены: права собственности переданы, статус официального владельца недвижимости получен.

Расчет с продавцом недвижимости – важный этап при заключении сделки. Сегодня риэлторы выделяют 6 способов передачи денег, действующих на рынке. Вы можете выбрать любой из них, главное, это безопасность, гарантии и комфорт.

Ещё один фактор риска связан с проверкой купюр. Проводить её нужно в момент получения средств. Здесь есть нюанс – кто предоставляет устройство – нотариус или одна из сторон сделки. Фактически, это забота именно продавца, заинтересованного в получении настоящих денег, а не красиво распечатанных бумажек.

Ещё один вариант решения задачи – обращение в банк. Услуга платная, но на общей сумме сделки такая проверка почти не отражается.

Идеальный вариант – использование банковской ячейки в качестве «посредника». Вы подписываете договор, привлекаете к проверке банковского сотрудника, нотариус заверяет бумаги. После этого продавцу передается ключ от банковской ячейки, в которой находятся деньги.

Арендой банковских сейфов занимается покупатель. Права доступа к ней описываются в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. Этот документ надёжно защищает от любых махинаций, так как за порядком следят банковские работники.

Однако этот способ не подходит в случаях, когда сделка оформляется прямо в помещении нотариальной конторы. Мало кто хочет возить по городу крупную сумму с шестью нулями и более. Поэтому решается вопрос чуть иначе. Покупатель с продавцом сначала едут в банк, где на их глазах проводится проверка. Далее деньги пересчитывают, пакуют в конверты и запечатывают. Конверты предоставляет продающая сторона. Это исключает любые хитрости со стороны покупателя. На конверты клеят наклейки с указанием суммы внутри, а стороны сделки ставят свои подписи.

Теперь можно ехать к нотариусу и подписывать договор. Далее проверяется целостность наклеек, пересчитываются деньги. Продавец, убедившись, что всё в порядке, забирает сумму. Нотариус подтверждает законность сделки и регистрирует договор. Более простое решение – пригласить нотариуса в банк, чтобы сэкономить время.

Вам нужен ремонт?

Минусы при расчёте через депозитарную ячейку

На первый взгляд такая схема расчётов выглядит достаточно просто и безопасно, однако она всё-таки имеет ряд минусов и опасностей, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, часто случается ситуация, когда регистрацию квартиры приостанавливают для исправления неточностей или ошибок в поданных документах, что увеличивает срок получения продавцом необходимого ему для открытия ячейки документа – выписки из ЕГРП. При этом неумолимо приближается время, в которое покупатель может снова открыть ячейку и забрать деньги. В таком случае приходится снова совместно обращаться в банк и изменять сроки доступа. Чтобы этого не произошло рекомендуется сразу арендовать ячейку на более длительное время, рассчитывая на возможную приостановку регистрации, однако на такое затягивание не всегда готов покупатель, ведь в случае проблем с регистрацией и принятием решения отказаться от покупки ему придётся ждать практически до самого конца срока аренды, чтобы вернуть свои деньги.

Использование материнского капитала, субсидий, сертификатов

На практике нередки сделки, где стоимость квартиры полностью или частично оплачивается средствами материнского капитала, жилищных субсидий и сертификатов. Ведь стоимость жилья зачастую исчисляется миллионами рублей, а у среднестатистического россиянина не всегда есть возможность воспользоваться собственными накоплениями. Поэтому подобные сделки весьма популярны. Их особенности:

• Все денежные средства по подобным сделкам перечисляются на расчетный счет продавца
• Средства материнского капитала и жилищных сертификатов перечисляются после государственной регистрации перехода права и, соответственно, предоставления зарегистрированного договора купли- продажи в соответствующий орган
• Субсидийные средства, предназначенные продавцу для улучшения жилищных условий, перечисляются на его расчетный счет уже после подписания сторонами договора купли-продажи, но до регистрации перехода права
• Во всех случаях необходимо понимание и договоренность сторон по сделке: как денежные средства с расчетного счета продавца могут быть переданы покупателю

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.

Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.

Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:

• если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
• если происходит обмен квартирами с доплатой;
• если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
• если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.

Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.

Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Продать квартиру самому или через агентство?

Для начала нужно объективно оценить все возможные способы продажи жилья:

• Первый – это заказ частного риелтора.

Главный плюс такого специалиста в том, что он продаст квартиру намного быстрее вас: поможет со сбором документов, сам найдет хороших покупателей, организует просмотры.

Цена услуг: от 2 до 5% от стоимости квартиры.

• Второй – обращение в риэлтерскую фирму.

Такая компания сделает для вас еще больше, так как вся организация сделки ляжет на их плечи – от оценки квартиры до ее передачи новому владельцу. Еще одно весомое преимущество – заниматься продажей будет не только риелтор, а целый штат юристов, оценщиков, аналитиков, маркетологов, сотрудников отдела кредитования.

Цена услуг: в среднем от 1 до 5%. Все зависит от популярности компании и конкретного региона.

• Третий – продать квартиру самому, без посредников.

Вы можете остановиться на этом варианте, если не хотите платить риелторам. Но тогда успех сделки будет зависеть только от вас и не исключено, что она может затянуться на несколько месяцев.

Цена: Вам в любом случае придется потратить деньги на нотариуса, юриста, а также на объявления и саморекламу.

Сделаем вывод:

• Обращаться в агентство или заказать частного риелтора лучше, если:

— У вас сложная сделка – неликвидная квартира, проблемы с поиском покупателя, объект находится в ипотеке/залоге/долевой собственности.

— Вы продаете несколько квартир одновременно.

— У вас нет времени ждать, так как деньги нужны быстро.

• Оформлять сделку самому можно, если:

Как безопасно получить оплату?

Многие люди еще на этапе оформления документов думают, как себя обезопасить от разного рода неприятных последствий и ошибок. На этапе составления договора купли-продажи нужно продумать, каким способом лучше получить денежные средства, а главное, как не совершать при этом распространенных ошибок:

• слишком сильно доверять одной из сторон и передавать деньги до регистрации права собственности;
• передавать деньги без расписки, даже если установлены доверительные отношения;
• выбирать небезопасное место для личной встречи с целью передачи наличных денег;
• занижать сумму договора в надежде избежать трат на налоги;
• допускать посторонних лиц к банковской ячейке;
• передавать всю сумму непроверенному застройщику (в случае договора ДДУ);
• отказываться от помощи профессионалов.

Похожие записи:

• Расчет оплаты коммунальных услуг ликвидаторам Чернобыльцем в 2023 году
• Отказали в приеме в детский сад: что делать и куда жаловать
• Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?