Покупка квартиры на аукционе у правительства Москвы в ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на аукционе у правительства Москвы в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).
Действительно ли квартиры с аукциона дешевле, чем в объявлениях?
Да, дешевле, но не всё так однозначно. Аукцион выигрывает тот, кто заплатит больше остальных участников, а значит, конечная цена лота порой превышает рыночную. Так происходит, когда потенциальный покупатель не владеет данными о реальной стоимости жилья в Москве и проявляет неуместный азарт. Чтобы избежать ситуации, когда квартира на торгах обходится вам дороже, чем аналогичная на рынке, я настоятельно рекомендую определить максимальную стоимость объекта заранее. Запретите себе превышать пороговую сумму! И помните о ней каждый раз, когда увеличиваете ставку.
Неважно, какую цель вы преследуете: переселиться в другой район, расширить жилплощадь или купить квартиру для сдачи в аренду, – аукционы предоставляют хороший шанс оформить выгодную сделку.
Я никогда не стану рекомендовать такой способ людям, которые совершенно не разбираются в недвижимости. Да, вы можете прислушаться к моим рекомендациям и сделать выводы, но торговые площадки любят тех, кто чувствует себя уверенно на рынке жилья. Участницы моего закрытого клуба инвесторов знают обо всех способах приобретения недвижимости, знакомы с секретами ипотечного кредитования без первоначального взноса, знают цену деньгам и могут минимизировать инвестиционные риски самостоятельно.
Статистические данные о торговых сделках говорят, что среднее увеличение цены квадратного метра по итогам торгов составляет порядка 30 % на первичном и до 40 % на вторичном рынке недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость, очевидны: престижность района, тип постройки и возраст дома. Скажу честно: по-настоящему ликвидные квартиры продают по цене, близкой к рыночной. Купить квартиру у государства дешевле, чем у физического лица, можно, но нужно постоянно отслеживать выгодные варианты.
Можно ли использовать ипотеку для участия в торгах
Для использования ипотеки в качестве оплаты сделки купли-продажи необходимо получить одобрение по кредиту на сумму, которую вы планируете потратить на квартиру. Важный момент: льготная программа, рассчитанная на покупку квартир в новостройках по заниженным ставкам, действовать не будет. Дело в том, что продажа недвижимости администрации города не может происходить напрямую. Правительство Москвы оформляет собственность на юридическое лицо перед продажей. Для банка такая покупка воспринимается как сделка на вторичном рынке. Дополнительные расходы для вас в этом случае – платная оценка квартиры в аккредитованной банком компании и обязательное страхование здоровья будущего собственника и самой недвижимости.
В заключение я бы хотела дать важные рекомендации тем, кто хочет рассмотреть аукцион как способ приобрести квартиру:
- устанавливайте порог стоимости лота после тщательного анализа аналогичных объектов рынка жилья;
- не превышайте этот порог, даже когда кажется, что вы можете победить;
- не спешите делать ставки, дождитесь, когда азарт остальных игроков поутихнет и схлынет основная волна покупателей;
- отдавайте приоритет государственным ЭТП.
Плюсы и минусы покупки квартир на торгах
Главный плюс приобретения квартиры на аукционе — привлекательная цена. Среди преимуществ сделки и то, что она проходит в электронном виде: участвовать в торгах можно из любой точки мира.
Но торги требуют подготовки: знания рынка недвижимости в целом, чтобы ориентироваться в ценах, и ситуации в конкретном районе — только так можно оценить, насколько выгодной будет покупка. Особенно если речь идет о приобретении недвижимости с целью инвестиций.
Помимо этого, новички нередко забывают, что стартовая цена далеко не конечная. Если квартира выставлена за 5 млн рублей, при средней стоимости сопоставимых объектов 8–9 млн рублей, это не значит, что она достанется победителю по стартовой цене. Не говоря уже о том, что участие в торгах — «лотерея»: другие участники могут оказаться проворнее вас, могут иметь более внушительный бюджет. Экспертное мнение гласит: в ходе торгов цена может вырасти на 20–30%.
С учетом того, что стартовая стоимость может быть существенно ниже рынка, выгода сохраняется. Но возникает необходимость учитывать вес обременений. Есть покупатели, у которых в наличии ресурс (например, юридическая поддержка), чтобы «очистить квартиру» (то есть судиться, выселять жильцов). Для обычного гражданина приведение документов на квартиру в порядок будет означать новые расходы на то же судебное разбирательство.
Дополнительный риск участия в торгах связан с имеющейся мошеннической схемой, в которой вместо счета продавца участник аукциона отправляет деньги мошенникам. Избежать этого можно, тщательно изучив всех участников и площадки, или же обратившись к профессиональному посреднику.
Как устроены аукционы по продаже недвижимости
Принцип работы аукциона по продаже недвижимости выглядит следующим образом:
-
Регистрация. Представители продавца размещают свой лот (квартиру) на специальных порталах — электронных торговых площадках, или ЭТП. Зарегистрированные пользователи видят лот, и могут заявить о своем желании участвовать в аукционе. Информация о том, что должен состояться аукцион по конкретному лоту, должна быть обнародована не позднее, чем за 30 дней до начала торгов.
-
Назначение стартовой цены. Стартовая цена на аукционе всегда ниже цены на открытом рынке — ее устанавливают с тем, чтобы было, куда расти. Она основана на рыночной оценке жилья, но часто по факту недвижимость оценивается существенно ниже рынка.
-
Собственно аукцион. Участники аукциона предлагают свою цену на квартиру, выставленную на торги. Каждый следующий участник должен повысить ее на определенный площадкой минимальный шаг, например, на 1 %. На каждый шаг обычно отводится по 10 минут.
-
Определение победителя. Когда время проведения аукциона — обычно это несколько часов — закончилось, участник, который предложил самую высокую цену, становится победителем.
-
Оплата и оформление. Победитель аукциона обязан оплатить всю сумму в течение определенного времени, это могут быть 3-4 недели. Бывший владелец квартиры, финансовый или арбитражный управляющий предоставляют правоустанавливающие документы, и после того, как деньги поступили на счет продавца, регистрируется переход права собственности на жилье.
Как принять участие в торгах?
Большая часть аукционов, на которых можно приобрести недвижимость, проводится через электронные торговые площадки. Изучать объекты на данных площадках можно и без регистрации, но участие в самих торгах без нее невозможно. Для этого необходимо через уполномоченные организации получить электронно-цифровую подпись (ЭЦП). Действует она, как правило, в течение года. Причем подпись можно оформить для участия как на одной площадке, так и на нескольких. Заняться оформлением электронной подписи лучше заранее, еще на стадии изучения объектов, так как на ее получение уйдет некоторое время. Если затянуть, то можно пропустить торги.
После того как подпись получена, необходимо зарегистрироваться на той площадке, где будет продаваться квартира, которая вам понравилась. У каждого зарегистрированного участника есть личный кабинет, через который подается заявка на участие в торгах. Также через личный кабинет вносится и задаток за каждый объект. По законодательству РФ сумма залога не может быть больше 20% от рыночной стоимости объекта.
Затем проводятся сами торги. В течение нескольких дней участники предлагают свою цену. Надо готовиться к тому, что сумма вырастет. На сколько именно изменится цена, зависит от количества участников и привлекательности объекта. После завершения торгов победителем становится тот, кто предложил самую высокую стоимость. Он должен перечислить на счет продавца всю сумму за вычетом задатка, который засчитывается как часть оплаты. Важный момент: если победитель отказывается от совершения сделки, он теряет задаток. Также он может быть внесен в черный список, и ему будет запрещено в дальнейшем участвовать в аукционах на данной площадке. Проигравшие участники торгов получают задаток обратно.
Как квартиры попадают на аукцион?
На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.
Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка.
Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.
Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.
Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».
Как получить ключ для торгов
Раньше аукционы «Моссоцгарантии» проходили как в фильмах: люди собирались в зале, поднимали дощечки с номерками и назначали свою цену.
Теперь все торги «Моссоцгарантии» проводятся через интернет, на портале закупок «Сбербанк- АСТ ». Это специальная электронная платформа: на ней государство проводит аукционы, чтобы купить какие-то услуги или продать свое имущество. Участвовать в торгах может любой гражданин РФ — достаточно зарегистрироваться на платформе и подать заявку на участие.
Для регистрации требуется электронный ключ для торгов — это аналог вашей подписи. Он позволяет подписывать документы удаленно и имеет такую же юридическую силу, как и собственноручная подпись. Выглядит такой ключ как обычная флешка. Сделать его можно в любом центре, который прошел авторизацию на платформе «Сбербанк- АСТ ».
В России больше ста удостоверяющих центров, которые выпускают электронные подписи. Самые известные — «Таскком», «Национальный удостоверяющий центр», «Корус Консалтинг» и « СКБ Контур» . Мы свой ключ получали в « СКБ Контур». Обычно выпуск занимает несколько дней, но за дополнительную плату можно сделать сертификат в течение часа. Мы заплатили 5000 Р за саму электронную подпись и еще 2500 Р за ускоренный выпуск.
Можно ли купить в ипотеку
Купить квартиру на аукционе в ипотеку вполне можно, учитывая некоторые особенности. Прежде всего, ипотека одобряется банками на определенную сумму, а это одобрение действует ограниченное время. Например, если банк одобрил ипотечный кредит на 4 миллиона рублей, а срок действия предложения – 2 месяца, то нужно уложиться в оба параметра.
Другими словами, если дата аукциона назначена через месяц, а стартовая цена – 2 миллиона рублей, то вполне можно попытаться принять в нем участие. Проблема в том, что нужно внести задаток в размере около 5% от стартовой цены. Но впоследствии этот задаток будет оформлен как часть первоначального взноса (который почти у всех банков минимум 20%).
Следующая проблема – сроки оформления сделки купли-продажи. Все зависит от продавца квартиры. В Москве, например, все проходит примерно за месяц и можно успеть оформить покупку в кредит. А если продавец будет не особо спешить, то можно и не успеть.
Покупатель в этом случае сильно рискует: если срок действия одобренного кредита закончится, или банк не одобрит конкретный объект (или его не одобрит страховая компания), он просто потеряет внесенный задаток – несколько сотен тысяч рублей.
Насколько это выгодно?
В среднем итоговые цены на квартиры получаются ниже рыночных, но не стоит ожидать, что удастся купить жилье в разы дешевле. Если на торги выставляется интересный объект, цена может значительно увеличиваться.
Как правило, квартиры, у которых нет явных дефектов, выставляются на продажу с небольшим дисконтом (около 10% от стоимости), но это привлекает покупателей, и цена быстро достигает рыночной. Если же у квартиры имеются более серьезные недостатки, связанные с пожарами или заливами, снижение цены может быть более существенным, но в данном случае нельзя точно предугадать, насколько квартира будет соответствовать ожиданиям.
Стоит ли покупать квартиру на торгах
Все не так сложно, как кажется.
Нужно найти квартиру, которая нравится или устраивает по параметрам. Нам квартира в Зеленограде подходила по транспортной доступности и инфраструктуре. Город предлагает разные варианты жилья на разный вкус, и можно выбрать в зависимости от своих приоритетов.
Когда выигрываешь аукцион, совершаешь сделку. В случае с ипотекой она может занять на 15 дней больше. Для сопровождения сделки мы обратились в фирму, но можно сделать это и самостоятельно.
Для участия в торгах и заключения сделки нам понадобились собственные наличные деньги — 1 098 514 . Из них нам вернулись 154 000 — обеспечительный взнос за лот. Остальное пошло на первоначальный взнос по ипотеке и другие расходы.
Прошло два года с тех пор, как мы купили квартиру через аукцион. Полноценно живем в ней чуть больше года. Мы купили ее в декабре 2019 года, а после Нового года началась пандемия. Поэтому мы уехали жить на дачу и только в августе 2020 года въехали в новую квартиру, когда старшего ребенка оформляли в сад.
За это время цены выросли. Двухкомнатная квартира в нашем доме, по данным «Циана» на 1 декабря 2021 года, продавалась за 12 850 000 .
И даже тот факт, что мы вынуждены были взять ипотеку под 9,5%, меня не печалит. Позже мы рефинансировали свою ипотеку в банке, где и брали, и получили ставку с господдержкой 5%.
Жилищные аукционы: насколько выгодно покупать квартиру на аукционе?
Для участия в электронном аукционе необходимо оформить электронную цифровую подпись, пройти аккредитацию на площадке электронных торгов Росэлторг, подать заявку на участие в аукционе и внести задаток в размере 2% от начальной цены лота.
Стоимость электронной подписи составляет около 6 000 рублей. От подачи заявления до его подписания проходит до пяти рабочих дней, однако за определенную плату можно ускорить процесс.
После установки электронной подписи можно отправить заявление на аккредитацию, обработка которого может занять три дня, но, опять же, можно заплатить, чтобы заявление было обработано быстрее.
После аккредитации необходимо внести деньги на личный счет для внесения залога. Банки взимают комиссию за перевод средств юридическому лицу.
Задаток не возвращается участнику аукциона, если он выиграл аукцион, но отказался от заключения договора. В других случаях деньги возвращаются на личный счет, откуда они могут быть выведены на банковский счет.
Подача заявки занимает несколько минут, но рекомендуется предварительно ознакомиться с конкурсной документацией. Существует форма заявления, которую необходимо заполнить и прикрепить отдельным файлом к стандартному шаблону. Вы можете сделать это сами или заплатить специально обученному человеку, чтобы он сделал это за вас.
Интерфейс личного кабинета не является интуитивно понятным, поэтому потребуется некоторое время, чтобы разобраться в его разделах.
Аукционные предложения могут быть сделаны до определенной даты. Однако даже для объектов в одном и том же JK аукцион может быть назначен на разные дни. Аукцион проводится примерно через неделю после окончания срока приема заявок. В течение недели организатор аукциона, Департамент по конкурентной политике города Москвы, рассматривает заявки на участие.
— Квартиры (в ЖК «Некрасовка», ЖК на Базовской улице, ЖК «Солнцево») выставлены на продажу Государственным предприятием «Управление земельного строительства». ГУП «УГС» осуществляет продажу самостоятельно (консультирует покупателей, оказывает услуги по проведению сделки, заключает договоры купли-продажи) через государственного агента по продаже недвижимости — ОАО «Мосреалстрой». В свою очередь, «Мосреалстрой» заключил субагентский договор с ООО «БЕСТ-Новострой» на продажу 35% всех квартир. Желающих участвовать в торгах становится все больше, поэтому, чтобы удовлетворить спрос, помочь всем покупателям подготовить аукционные документы и самим пройти через аукционы, были привлечены два таких агентства.
Сама продажа происходит на площадке «Росэлторг». Там покупатель может ознакомиться со списком квартир (участков), выставленных на очередной аукцион, получить электронную цифровую подпись (ключ), необходимую для участия в аукционе, узнать, какие документы необходимы и т.д. Но поскольку процедура новая и требует особого внимания, многие прибегают к помощи агентов Мосреалстроя и БЕСТ-Новострой: да, по доверенности агент может собрать все документы, помочь получить электронный ключ и обеспечить консультационную и техническую поддержку на протяжении всего аукциона.
— Недостаток, пожалуй, только один: процедура несколько затягивается по сравнению с заключением DDE или договора купли-продажи. Но в целом с момента проведения торгов до регистрации права собственности победителем аукциона проходит не более 2 месяцев.
Плюс: в уже построенных домах продаются абсолютно готовые квартиры. Юридически они являются вторичными квартирами, но в действительности это квартиры-новостройки от застройщика, поскольку они предлагаются на продажу впервые.
Неоспоримым преимуществом является то, что вы можете сначала посетить интересующий вас дом, осмотреть квартиру, оценить вид из окон, качество отделки и так далее, а затем уже решить, какую конкретно квартиру вы хотите купить на аукционе.
— Да, сейчас есть ипотечные программы в ВТБ24/Банке Москвы и банке «Возрождение». Условия такие же, как и для вторичного жилья. Клиенты-арендаторы рассматриваются на особых условиях.
Как выбирать квартиры на сайте от правительства?
Чтобы выбрать подходящую недвижимость, вам нужно зайти на сайт правительства Москвы в раздел «Аукционы». Там вы можете узнать о дате торгов и какое недвижимое имущество выставлено на продажу.
Каждая квартира сопровождается информационным текстом:
- Вы сможете просмотреть фотографии жилой площади,
- узнаете место нахождения,
- количество комнат,
- квадратуру полезной и жилой площади,
- стоимость объекта,
- сумму задатка.
Кто может участвовать в торгах?
Участвовать в таких торгах разрешено любому гражданину России. Для этого необходимо зарегистрироваться на торговой платформе и оставить заявку на участие в аукционе.
Для регистрации на сайте вам потребуется специальный электронный ключ, который аналогичен вашей подписи. Вы сможете подписывать документы удаленно, и эта подпись будет иметь юридическую силу. Сделать ключ, который выглядит, как флешка, в любом, авторизованном на платформе, центре.
На аукционе вы найдёте залоговое и государственное имущество, которое выставляют банки, федеральные и муниципальные органы, банки, организации, связанные с банкротством, государственные застройщики.
Чтобы принимать участие в торгах, необходимо постоянно изучать все предложения, делать анализ рынка, выбирать интересные вам варианты и своевременно вносить сумму задатка. По словам экспертов, среди обычных граждан покупателей мало. Основными приобретателями недвижимости являются в основном инвесторы и продавцы недвижимости, имеющие значительный опыт участия в торгах.