Договор долевого участия на что обратить внимание 2024 в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевого участия на что обратить внимание 2024 в строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Что нужно для регистрации ДДУ в Росреестре

   • Подписанный ДДУ в 3 экземплярах (для застройщика, Росреестра и самого дольщика);

   • Паспорта дольщиков;

   • Согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме;

   • Договор залога права требования (регистрация обременения прав дольщика в виде ипотеки);

   • Проектная декларация и разрешение на строительство;

   • План создаваемого объекта (квартиры);

   • Квитанция об оплате госпошлины.

   Госпошлина на регистрацию квартиры по ДДУ для физических лиц составляет 175 руб. Далее нужно передать все документы для регистрации ДДУ в отделение Росреестра или МФЦ. Срок регистрации — от 1 до 14 дней. Ознакомиться с более подробной инструкцией по оформлению квартиры в собственность можно тут.

   Жилье по ДДУ — выгодно и безопасно

   Подведем краткие итоги:

   • Приобретение жилья в долевом участии позволит значительно снизить его стоимость;

   • Такая покупка безопасна: права дольщиков защищены законом, а средства “замораживаются” на эскроу-счетах;

   • Застройщик дает до 5 лет гарантии на исправление недочетов в квартире;

   • В случае задержки сдачи дома девелопер обязан выплатить компенсацию;

   • Еще не существующая квартира, купленная по ДДУ, уже регистрируется в Росреестре и официально становится вашей собственностью.

   Что делал и проверял юрист

   Специалист провел серьезную работу:

   • проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
   • сделал анализ и оценку рисков;
   • тщательно проверил договор долевого участия;
   • проанализировал дополнительные документы;
   • предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
   • участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
   • сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
   • помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
   • подготовил акт приема-передачи;
   • проконтролировал передачу расписок, ключей.

   Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

   У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

   Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

   1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
   2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
   3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
   4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
   5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
   6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

   В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.

   Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

   • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
   • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
   • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
   • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
   • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.
   

   Обязательные положения договора

   Получив у застройщика договор, необходимо в первую очередь обратить внимание на пункты, которые должны в нем содержаться в обязательном порядке. К таковым относятся следующие положения:

   1. Подробное описание объекта.
   2. Предельный срок, в течение которого застройщик должен завершить строительство и передать жилье дольщику.
   3. Полная стоимость передаваемого объекта, а также порядок и сроки оплаты.
   4. Гарантии застройщика.
   5. Страховые обязательства строительной компании.

   Все пять пунктов являются обязательными. Если ДДУ не содержит хотя бы один из них, то регистрирующий орган вернет такой договор назад и откажет в регистрации. Зная это, застройщики всегда включают в документ данные положения. Но вот что конкретно будет написано в каждом из них – это уже отдельный разговор, поскольку здесь и скрываются основные капканы, расставленные застройщиком.

   Цена договора и гарантии застройщика

   В ДДУ должна быть прописана полная стоимость квартиры. При этом может быть указана общая сумма, подлежащая уплате, либо приведен расчет стоимости в виде произведения цены одного квадратного метра на общую площадь передаваемых помещений. Но в любом случае сумма должна быть прописана четко и ясно, без возможности двусмысленных толкований. Здесь нужно обратить внимание еще на один момент. В свете новых изменений закона, с 2017 года при расчете цены балконов, лоджий, террас и веранд, применяется понижающий коэффициент. В договоре также указывается, каким образом производится оплата: единовременным платежом или частями. Во втором случае должен быть подробно расписан график внесения платежей.

   Законодатель допускает, что цена договора может быть изменена по взаимному соглашению обеих сторон. Но для этого необходимо, чтобы в документе были оговорены все условия, позволяющие менять первоначальную стоимость жилья. Анализ ДДУ показывает, что нередко застройщики включают в договоры взаимоисключающие пункты. Например, встречается такое: в одном параграфе указано, что цена ДДУ не может быть изменена ни при каких обстоятельствах, а в другом перечисляются условия, при наступлении которых, сумма договора может быть пересчитана.

   Опасности участия в долевом строительстве жилья

   До момента принятия ФЗ о долевом строительстве в 2014 году вложение средств в долевое строительство не всегда проходило удачно. Взаимоотношения сторон не регламентировались нормативными актами, вследствие чего права дольщиков часто нарушались. Сейчас благодаря этому ФЗ права вкладчиков защищены.

   Подводные камни в 2024 году в ДДУ тоже есть, и чтобы не попасть впросак, нужно знать, какие популярные схемы обмана доверчивых граждан существуют:

   • Заключается предварительный договор купли-продажи на объект. Это значит, что после окончательного возведения жилого дома придётся заключать ещё один – основной договор. Пока многоэтажка не достроена, все права на неё принадлежат подрядчику, вкладчик получает право владения лишь после подписания основного договора;
   • Документы не имеют чётко обозначенного момента введения жилого дома в эксплуатацию, поэтому процесс строительства может затянуться на неопределённое количество времени;
   • Договор не проходит официальную государственную регистрацию, так что недобросовестный застройщик может одну и ту же квартиру продать сразу нескольким дольщикам;

   Какие моменты должны насторожить потенциального дольщика

   Подставные фирмы часто создают сайты в интернете, добавляя туда массу положительных отзывов.

   Чтобы выявить мошенника, достаточно скопировать указанный контактный номер в поисковик и просмотреть результаты – высока вероятность найти правдивые отзывы обманутых дольщиков.

   Дальше требуется проверить ИНН застройщика и заказать о нем выписку из ЕГРЮЛ на ресурсе налоговой службы – это позволит понять, настоящая ли компания.
   Насторожиться нужно, если стоимость квадратного метра сильно занижена по сравнению со среднерыночной.

   Варианта два: либо жилье в итоге откажется некачественным, либо компания стремится собрать как можно денег с дольщиков и потом просто исчезнуть, оставив их ни с чем. Большие скидки – равно убытки для компании.

   Низкая стоимость жилья – приманка для невнимательных граждан.

   Часто выгодную рассрочку от застройщика предлагают крупные банки. Партнёрство в этом случае служит ещё одной гарантией того, что застройщик проверенный и шансы на его банкротство минимальны. Сотрудничество с сомнительными подрядчиками чревато убытками для кредитора, на это не пойдёт ни один банк.

   Если вы прочли нашу статью до конца, вы узнали:

   — правовой механизм сделки по ДДУ регулируется основным законом ФЗ-214;

   — какие важные пункты должны обязательно присутствовать в договоре;

   — какие документы входят в перечень обязательных для государственной регистрации договора в РосРеестре;

   — на какие гарантии защиты прав, интересов и имущества могут рассчитывать дольщики при заключении сделки по ДДУ;

   — предварительный договор долевого участия – это уловка строительной компании! Он не гарантирует дольщику получения квартиры и не является основанием для внесением оплаты;

   — поправки к ФЗ-214, принятые в 2018 году, ужесточили требования к застройщикам;

   — с 1 июля 2019 года начинает действовать система счетов эскроу, взамен долевого участия в строительстве;

   — ДДУ может быть расторгнут любой из сторон, важно обращать внимание на размер неустойки, зафиксированный в документе.

   В чем преимущества ДДУ?

   • Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
   • Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
   • Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
   • Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.

   Как зарегистрировать ДДУ?

   Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:

   • ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
   • документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
   • нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
   • договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.

   Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.

   Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.

   Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).

   Чего опасаться при составлении договора?

   Никаких документов вместо договора долевого участия быть не должно. Недобросовестные застройщики, а особенно посредники могут предлагать иные варианты. Например, существует популярная схема – так называемый «предварительный договор ДДУ».

   Он не обладает той же юридической силой, что и настоящий. Чаще всего им пользуются мошенники, и схема довольно популярна. Нужно запомнить, что в обязательном порядке нужна государственная регистрация договора. По всем иным документам нельзя платить ни копейки.

   Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.

   У застройщика — два пути

   — Если застройщик не получает деньги от дольщиков, то как ему работать?

   — На сегодняшний день у него есть два варианта: он должен строить дом либо за свои собственные деньги, либо с помощью банковского кредита. «Живых» денег от дольщиков при строительстве жилья больше не будет.

   — Эта мера, видимо, осложнила девелоперам жизнь не просто серьёзно, а очень серьёзно.

   — Государство ввело такое правило, мотивируя это необходимостью обезопасить деньги простых людей, покупателей жилья. Вспомните, сколько проблемных объектов долевого строительства было по всей стране: бесконечно переносились сроки сдачи объектов в эксплуатацию, застройщики объявляли себя банкротами… И в результате у многих дольщиков не стало ни квартир, ни денег. Нынешняя схема финансирования объектов долёвки, по замыслу законодателя, призвана предупредить такие риски.

   — А что с условиями для застройщика? Если, например, у него не хватает собственных средств на возведение дома? Не вызовет ли это коллапс на рынке?

   — Закон предусматривает эту ситуацию. Застройщик может получить целевой кредит в уполномоченном банке. В нем же и будет открыт счет эскроу.

   — Видимо, это целевое кредитование – и есть та новая схема, якобы «убившая» долёвку? Про это так много говорят сейчас.

   — Часто в одну кучу смешивают «долевое строительство» и «проектное финансирование», мол, одно превратилось в другое. Это не так. Да, банки стали кредитовать застройщиков под конкретный проект строительства дома (то самое «проектное финансирование»). Но брать кредит в банке на строительство объекта или не брать – это выбор девелопера и только. Это его право, а не обязанность. У него могут быть и собственные средства в достаточном объеме.

   — А для конкретного дольщика есть разница между этими вариантами?

   — По большому счету, нет. В обоих случаях дольщик должен помнить главное: платить не застройщику напрямую, а в банк на счет эскроу. Конечно, делать это нужно в том случае, если договор долёвки заключается после 1 июля 2019 года и если у застройщика нет права работать и принимать деньги на свой счет по старым правилам — для достройки ранее начатого объекта. Счёт эскроу — это гарантия: если вдруг что-то пойдет не так, то дольщик сможет вернуть свои деньги.

   — А если с банком, в котором хранятся деньги дольщиков на счетах эскроу, что-то случится? Например, отзовут лицензию.

   — Закон предусмотрел и такое развитие событий. Так, все перечисления дольщиков на счета эскроу в счет оплаты цены ДДУ застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму в 10 млн рублей.

   
   

   Похожие записи:

   • Как встать на биржу труда и зачем это делать
   • Проверка и испытание СИЗ от падения с высоты
   • Куда жаловаться если муж избивает жену