Апартаменты это что такое и чем они отличаются от квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты это что такое и чем они отличаются от квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если коротко: в статусе недвижимости. У застройщиков не всегда получается приобрести земельный участок для строительства жилой недвижимости, зато часто находится земля, пригодная для использования в коммерческих целях. Именно поэтому в последние годы стали так популярны апартаменты: строительная компания покупает землю и строит на ней дома, которые можно использовать для проживания.

Подводим итоги: какие преимущества покупки апартаментов

После того, как мы разобрались, чем отличаются апартаменты от квартир, следует объяснить, почему же они так популярны.

• Привлекательная цена. Она обычно ниже на 15–30% по сравнению с аналогичной квартирой в том же районе. Стоимость участка земли для нежилых объектов ниже, к тому же застройщик не обязан обустраивать ближайшую территорию инфраструктурой.
• Удобное расположение. Часто они возводятся в центре города или рядом с промышленными зонами — там, где строить жилые многоквартирные дома запрещено. Покупка апартаментов в таких местах для многих людей становится единственной возможностью сэкономить время на проезд до места работы.
• Получение дополнительного дохода. Если есть другая недвижимость для проживания, апартаменты можно сдавать, не опасаясь недовольства со стороны соседей. Так реально окупить все затраты, связанные как с ипотекой, так и с высокими коммунальными платежами.

Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?

Да, но здесь надо учесть несколько моментов.

Во-первых, из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов в среднем больше на 15% по сравнению с квартирами. Здесь разница не такая большая.

Во-вторых, имущественный налог на апартаменты существенно выше, чем на квартиры. Сравните: для обычных квартир стоимостью менее 10 млн рублей в Москве налог составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости, для более дорогих — от 0,15% и выше (в других регионах ставка налога может отличаться). При этом для заселяемых апартаментов, которые не используются как офисы или торговые помещения, ставка налога на имущество уже составляет от 0,5% до 2% в зависимости от объекта. Эти расходы нужно учитывать при выборе между квартирой и апартаментами.

Апартаменты или квартира: что выбираем

Перевод апартаментов в квартиру ― сложный процесс. Лучше сразу определитесь с подходящим вариантом.

Выбирайте апартаменты, если:

• хотите купить недвижимость ближе к центру и сэкономить;
• вам не нужна постоянная регистрация по месту жительства. Например, вы уже зарегистрированы в другом месте;
• будете сдавать недвижимость в аренду. За счёт более низкой цены апартаменты наверняка окупятся быстрее, чем квартира;
• уже получили максимальный налоговый вычет, поэтому ничего не теряете;
• не используете для покупки льготную ипотеку или маткапитал;
• готовы переплатить за коммунальные услуги;
• вас не пугает повышенный налог на имущество;
• вам по душе жизнь в шумных районах с множеством развлечений рядом;
• не беспокоит, что по соседству будут коммерческие помещения, а в районе, возможно, не будет школ, детских садов, поликлиник.

Покупайте квартиру, если:

• хотите получить постоянную регистрацию по месту жительства;
• выбираете жильё для дальнейшей перепродажи. Считается, что апартаменты перепродать сложнее, чем квартиру. Покупателя могут оттолкнуть невозможность постоянной регистрации по месту жительства, отсутствие налоговых вычетов и сложности с социальной инфраструктурой;
• хотите получить налоговый вычет, использовать маткапитал или взять льготную ипотеку;
• выбираете жильё, которое соответствует строгим нормам и стандартам;
• у вас есть дети и вы хотите, чтобы садик, школа и поликлиника были под рукой;
• стремитесь сэкономить на коммунальных платежах и имущественном налоге;
• не желаете жить в окружении офисов, студий, магазинов и предпочитаете спокойные «зелёные» районы.

Социальная инфраструктура, технические требования и стандарты

У любого возводимого сегодня многоквартирного дома должна быть соответствующая социальная инфраструктура. Это означает, что неподалеку от жилого комплекса необходимо располагать детские сады, школы, поликлиники, торговые объекты. Расчеты контролируются государством, осуществляются с учетом планируемого количества семей, проживающих на территории. Для жителей коммерческих зданий такого не предусмотрено. Даже если планируется, что здесь будут проживать семьи с детьми, никто не обязан заботиться о расположении поблизости детских садов и школ.

Что касается технических требований и стандартов, отличие между квартирой и апартаментами будет выражаться в комфорте для жильцов. Как мы уже ранее отметили, жилой дом не может предоставить возможность сдачи площади под коммерцию. Исключение составляет только первый этаж. В то же время, проживая в апартаментах, совсем не удивительно, если, выходя из своего жилища в подъезд вы увидите очередь в “фотостудию”, которая находится по соседству. Все потому, что здесь отсутствуют строгие нормы и требования по шумоизоляции, планировке помещений. Также не контролируются и используемые стройматериалы, по сравнению с возведением многоквартирного ЖК.

В качестве заключения ответим на главный вопрос нашей статьи: что выгоднее покупать в 2023 году – апартаменты или квартиру?

• Во-первых, все зависит от целей покупки недвижимости. Квартиру лучше брать для постоянного проживания, а апарты – для сдачи в аренду или реализации бизнес-идей.
• Во-вторых, соизмерьте уровень своего дохода, так как апартаменты помогут сэкономить около 15-30%. Однако приобретение квартиры позволит вам воспользоваться льготными программами, внести материнский капитал в качестве первоначального взноса и даже получить налоговый вычет. Поэтому стоит внимательно рассчитать разницу между двумя сделками.
• В-третьих, апарты принесут вам больше прибыли. Особенно, если они находятся в центре города и располагаются в жилом комплексе с развитой инфраструктурой. Но для этого нужно тщательно выбирать строительную компанию и быть уверенным в том, что она выполняет в срок все обязательства перед дольщиками.

По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.

Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:

• Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
• Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
• Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.

Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?

Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:

1. Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.

2. Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.

3. Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.

4. Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.

Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:

• структурная обособленность;
• соответствие СНИП и иным нормам;
• наличие доступа к помещениям общего пользования.

В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.

1. Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
2. Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
3. Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:

• цена;
• предмет.

Отличия апартаментов от квартиры

Из-за статуса нежилой площади коммунальные услуги стоят дороже, также выше имущественный налог. Зато апартаменты дешевле квартиры из-за отсутствия инфраструктуры. Подробнее отличия рассмотрим в таблице.

Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры. За квартиру нужно заплатить 0,1% от кадастровой стоимости. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%.

Еще бывают понижающие коэффициенты — они могут уменьшить налог, но действуют только на ограниченный срок.

Апартаменты. Если апартамент гостиничного типа, нужно заплатить — 0,5% от кадастровой стоимости. Несмотря на то, что ставка выше иногда на налоге может получится сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости апартаментов в сравнение с квартирой.

Если апартамент находится в административно-деловом комплексе, то ставка будет — 2%.

В Москве для апартаментов есть понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов.

Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и посчитайте налог самостоятельно. Не верьте расчетам на сайтах застройщиков. Позже может выясниться, что налог на самом деле выше, кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.

Выгодно ли покупать апартаменты

Резюмируя выгодность покупки апартаментов в собственность, сравним рассмотренные выше плюсы и минусы. В плюсах — низкая стоимость покупки, большая свобода в расположении (постройка может проводиться не только на землях жилого фонда), упрощённая перепланировка. Из минусов — отсутствие постоянной регистрации, удорожание коммунальных платежей и налогов, вероятность нежелательного соседства и риски несоблюдения санитарных и технических норм. Если покупать апартаменты для последующей сдачи в аренду, то надо понимать, что заниматься поиском квартирантов и соблюдением всех формальностей будет управляющая компания, в строгом соответствии с законодательством об аренде. В каком-то смысле это выгодно, что подтверждает сложившаяся зарубежная практика, где такое использование апартаментов встречается довольно часто. В целом апартаменты хороши как вложение денег (недвижимость остается популярным видом инвестиций), в качестве объекта для сдачи, но для проживания квартира остается удобнее и надёжнее.

Апартаменты не теряют своей популярности у застройщиков, но остаются «белым пятном» в нормативных документах. Размытость статуса и требований к данному виду объектов вызывает опасения у осторожных покупателей, потому что достоинства, при более ясном урегулировании в законе, могут превратиться в недостатки. Однако, апартаменты могут стать грамотным вложением денег для тех, кто разобрался во всех нюансах данного вида недвижимости.

По мнению экспертов, заявления московских властей смогут изменить рынок апартаментов эконом-класса в столице. «Объекты социальной инфраструктуры никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Конечно, наши застройщики привыкли перекладывать все свои затраты на плечи покупателей, поэтому стоимость апартаментов может вырасти. В итоге введение новых норм, конечно, не «убьёт» формат апартаментов, но сильно изменит его развитие», – считает Мария Литинецкая.

«По итогам 2014 года можно ожидать рост суммарной площади апартаментов в предложении в районе 7-9% относительно 4-го квартала 2013 года. Предполагаем, что рынок апартаментов будет развиваться в траектории доступности, а значит будет увеличиваться предложение комфорт- и эконом-классов. Этому будет также способствовать и нынешняя градостроительная политика правительства, связанная с развитием бывших промышленных зон. Средневзвешенная цена предложения на апартаменты «старой» Москвы по итогам 2014 года претерпит снижающие корректировки в рамках 3-4%», – прогнозирует руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова.

И у квартир, и у апартаментов есть свои плюсы и минусы. Чтобы разница была нагляднее, все достоинства и недостатки собраны в таблицу ниже.

Стоит заметить, что в 2021 г был разработан проект закона, который бы уравнивал права владельцев квартир и апартаментов. Он разрешал постоянную регистрацию, льготную ипотеку, снижал расценки на ЖКХ и т.д. Но данный законопроект так и не был принят (на момент написания данной статьи в мае 2023 г). Так что, возможно, когда-нибудь разница между этими двумя типами недвижимости нивелируется.

Похожие записи:

• Как получить налоговый вычет на ребенка
• Как оформить пособие на погребение в 2023 году
• Размеры пособий и компенсаций на 2023 год