Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Начинаем составление искового заявления с шапки, в которой мы пропишем полное наименование судебного органа, сведения о сторонах и, если таковые заявлены, их представителях. В случае рассмотрения спора с участием юридических лиц без представителей обойтись не выйдет.

Признание сделки недействительной

Порядок признания сделки недействительной раскрывается в 166 статье ГК РФ, однако норма не приводит исчерпывающего перечня основания для оспаривания. Рассмотрим самые популярные из них.

Первый момент связан с заключением сделки против воли. Договор признаётся добровольным соглашением, то есть все его участники намерены взять на себя определённые обязательства. Если выяснится, что на деле имело место понуждение, обман или что-то в этом духе, сделки будет признана ничтожной, а все правовые последствия сойдут на нет.

Второй момент – это наличие полномочий на заключение договора. Например, продать по договору-купли продажи можно только ту вещь, которая принадлежит лицу. При чём принадлежит по праву индивидуальной собственности, а не долевой или совместной, ведь в противном случае потребуется согласие всех собственников. Как правило, такие ситуация встречаются в практике взаимоотношений юридических лиц. Права лиц, занимающих руководящие посты в организации, прописаны в уставе. Если сделка будет подписана неуполномоченным лицом, её можно признать недействительной.

Третий момент – заведомая незаконность сделки. Сюда относят различные ошибки в предмете договора. Стороны вольны условиться о чём угодно, оставаясь в рамках действующего законодательства. Так, нельзя передать имущество в пользу домашнего животного и так далее.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

• нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
• покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
• квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
• нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
• продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
• продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
• продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
• сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
• продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
• квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Квалифицированная юридическая помощь необходима, в первую очередь, для разграничения договоров на ничтожные либо оспариваемые. Иногда соглашение может содержать одновременно признаки и ничтожной и оспариваемой сделки. Отсутствие конкретики относительно существенных условий может сыграть «на руку» заявителю, поскольку незаключённый договор, если не выносится в отдельную категорию, то приравнивается к ничтожной сделке. Это обстоятельство облегчает признание договора недействительным, поскольку не требует сопоставления фактов и сбора доказательств.

Профессионалы предоставят информационно-консультационные услуги, грамотно составят иск и сформулируют требования, максимально используют законодательную базу при оспоримости договора в интересах истца.

Примеры применения исков

В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:

• в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
• займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
• совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
• отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.

В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:

• договоров аренды;
• купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
• контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
• контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
• соглашений об уступке права требования.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

• 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
• 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Две категории недействительных сделок

Сомнения, что соглашение повлекло юридический факт, то есть что договоренность состоялась, порождают решение главного вопроса – сделка является оспоримой или ничтожной. Это две разновидности недействительности. Они обе не соответствуют правовым актам и закону, а отличие заключается только в порядке установления такого факта. Так, оспоримые сделки признаются недействительными в судебном порядке, а ничтожные – являются таковыми по умолчанию. То есть при признании сделки недействительной имеет место поиск нормы закона, которой не соответствует или противоречит сделка. Это первый шаг. Если в правовом акте есть формулировка о возможности оспорить соглашение, значит сделка оспариваемая, если нет, но при этом нарушены нормы закона, ничтожная. Несмотря на очевидную простоту, на практике часто приходится в суде доказывать оба случая, поскольку нет механизма автоматического аннулирования ничтожных сделок. В этих и других сопутствующих вопросах поможет разобраться Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры».

Правовое сопровождение разбирательства

Профессиональная юридическая поддержка судебных процессов означает, что специалист дает заключение о целесообразности и перспективах спора, полноценном анализе ситуации, предоставляет консультационные и разъяснительные услуги, составляет и подает иск о признании сделки недействительной, комплектует необходимые документы, решает все сопутствующие вопросы. Без опыта и подготовки самостоятельно аргументировать позицию в суде сложно. Юрист помогает провести переговоры, разрабатывает стратегию поведения для минимизации рисков, умело владеет наработками судебной практики и использует их в процессе. Делегирование полномочий специалистам в реалиях сегодняшних дней не просто выгодное решение, а проявление эмоционального интеллекта. Бизнес невозможен без рисков, но это не означает, что их нельзя снизить. При признании сделки недействительной имеет место отстаивание не только финансовых интересов, но и деловой репутации. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» помогает восстановить справедливость.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

• совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
• нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
• нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Процедура признания договора недействительным

Процедура признания договора недействительным осуществляется в судебном порядке. Крайне важное значение имеет соблюдение требований законодательства в части управомоченных на подачу иска лиц.

Важно: Не во всех случаях имеются законные основания к признанию договора недейситвительным. П. 2 ст. 431.1 ГК РФ: «Сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны».

По результатам рассмотрения дела суд выносит решение о признании сделки недействительной либо отказывает в удовлетворении требований истца. Признание сделки недействительной влечет следующие последствия.

Исковое заявление о признании сделки недействительной

Помимо расторжения и отказа от договора, можно попробовать такой способ защиты права, как исковое заявление о признании сделки недействительной. Причем это касается не только договора, но и любого иного обязательства. Ведь сделка может быть односторонней. И именно обращение в суд с таким иском станет правильным способом защиты права. Но, как и в каждом гражданском деле, здесь есть нюансы. Они касаются как документов, представляемых в суд. Так и истца, ответчика, сроков давности и правовых оснований.

Основные нюансы, при которых исковое заявление о признании сделки недействительной будет удовлетворено судом, мы разместили в этой публикации. Интересующие вопросы можно задать дежурному юристу.

Правовым обоснованием иска выступит параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Существует значительное количество обзоров судебной практики высших судебных инстанций. В том числе, постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 и др. Судебная практика очень многочисленна.

Исковое заявление о признании кредитного договора недействительным

Банки и кредитные организации могут поставить клиентов в заведомо невыгодные условия, поэтому в таких ситуациях пригодится исковое заявление о признании кредитного договора недействительным. Составлять подобный иск следует очень внимательно. Истец должен не только доказать недействительность того или иного условия кредитного договора. Но и проверить соблюдение сроков исковой давности.

Если есть основания, можно обратиться с иском о признании договора незаключенным. Например при несоблюдении простой письменной формы договора (в случае получения кредитной карты по почте без указания на существенные условия кредитного договора и др.). И это тоже должен учесть истец, намереваясь обратиться в суд. Составляет ли он исковое заявление о признании кредитного договора недействительным, или признает сделку незаключенной.

Поскольку признание любых договоров недействительными, в т.ч. кредитных, регулируется специальными нормами ГК РФ, консультация юриста поможет разобраться во всех нюансах. Консультация доступна круглосуточно на сайте.

Ничтожная сделка (договор)

По общему правилу ничтожная сделка – это сделка, которая:

• не соответствует законодательству;
• запрещена законодательством;
• является мнимой (т.е. совершенной лишь для вида, без намерения создать последствия);
• является притворной (совершенной с целью прикрыть другую сделку);
• совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
• совершена лицом, не достигшим четырнадцати лет (кроме мелких бытовых и некоторых иных сделок);
• совершена с нарушением требований о ее нотариальном удостоверении или государственной регистрации (если для соответствующей сделки это обязательно).

Как признать брачный договор недействительным: пошаговая инструкция

Для начала рекомендуется произвести ряд досудебных действий:

• Поговорить с супругом о возможности изменения условий договора. Желательно сделать аудиозапись разговора: несмотря на то, что предварительный разговор до подачи иска в суд является необязательным условием, на практике во время заседания судьи могут просить доказательства, указывающие, что истец пытался договориться с ответчиком мирным путем.
• Предложить супругу изменить договор в письменном виде. Делается это путем отправки письма с уведомлением о вручении. Данный вариант наиболее актуален, если муж и жена живут раздельно.

Также важно учитывать, что желание супруга аннулировать некоторые пункты или договор полностью может быть негативно воспринято вторым супругом, что непременно скажется на семейных взаимоотношениях. Поэтому перед вынесением такого предложения нужно все тщательно обдумать.

Если судебных разбирательств не избежать, придется действовать следующим образом:

1. Определить, какие пункты законодательства нарушают условия контракта. Если нарушений нет, вероятность удовлетворения иска судом значительно уменьшается. Если же они есть, необходимо выписать отдельно, какие именно статьи нормативно-правовых актов нарушены – в дальнейшем это понадобится при составлении искового заявления.
2. Составить иск и подготовить пакет документов, затем предоставить все в суд по месту регистрации ответчика. Если оно неизвестно, можно обратиться в судебный орган по адресу своей прописки или месту нахождения имущества второй стороны.
3. Прийти в назначенный день на заседание. Как правило, о дате первого слушания участников делопроизводства суд оповещает письменно или с помощью СМС.
4. Получить судебное решение. Разбирательства могут длиться до двух месяцев.

Кто может обратиться в суд?

Заявить требование о признании сделки недействительной может сторона сделки или лицо, чьи права и законные интересы нарушены. Например, если продавец скрыл факт продажи квартиры от наследника, который имел на нее право, но не вступил в наследство, то наследник может обратиться в суд.

Действия для признания сделки недействительной

Отмены ранее заключенного договора можно добиться через обращение в судебные органы. Доказать мошеннические намерения одного из участников договора о купле-продаже транспорта нелегко, для этого необходимо иметь неоспоримые доказательства. Суд уполномочен рассмотреть всю доказательную базу, включая показания свидетелей, экспертные заключения и прочие факторы. Таким образом, необходимо сохранить оригинал самого договора по купле-продаже автомобиля. Кроме того, потребуется иметь в наличии и полный комплект регистрационных справок и свидетельств на само транспортное средство, а также документов, подтверждающих оплату предмета спора (чеки, расписки в получении денег, выписки по банковскому счету). В том случае, если была проведена экспертиза технического состояния транспортного средства, то стоит предоставить суду протокол такой экспертизы.

Что даст признание сделки недействительной

Можно долго, нудно и заумными словами объяснять все преимущества признания сделки недействительной.

Самое понятное объяснение — пример из жизни

Представьте, вы наследник и имеете все права получить наследственное имущество. Например, квартиру в Москве.

При оформлении наследства вдруг выясняется, что перед смертью наследодатель подарил квартиру совершенно постороннему человеку.

Вы не знаете, как это произошло, но вам доподлинно известно одно обстоятельство.

На момент подписания договора дарения наследодатель страдал психическим расстройством и вследствие этого не отдавал отчёт своим действиям

Что делать в такой ситуации? Ведь это неправильно. Если бы наследодатель был здоров, он никогда бы этого не сделал.

В этом случае нужно подать в суд исковое заявление о признании договора дарения недействительным.

Основание иска — даритель (он же наследодатель) на момент заключения договора не понимал значения своих действий

Признав договор дарения недействительным, суд вернёт подаренную квартиру в собственность наследодателя.

По той причине, что наследодатель уже умер, эта квартира перейдет к его наследникам, т. е. к вам.

Это один из многих примеров, наглядно демонстрирующих преимущества и прямую выгоду от признания сделки недействительной

Как видите, отказ от оспаривания договора означал бы отказ от того, что вам принадлежит по праву.

Похожие записи:

• Порядок усыновления ребенка мужа или жены. Какие документы нужны?
• Выплаты на 4 ребенка от государства – кому положены и какая сумма выплат
• Нормы закона «о тишине» разъясняет административная комиссия города