О приватизации доли или части муниципальной квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О приватизации доли или части муниципальной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как разделить лицевой счет муниципальной квартиры? Важным этапом выделение доли квартиры является разделение лицевых счетов. Поскольку комната становится отдельным объектом, такое действие становится возможным.

Зачем нужна приватизация

Приватизировать имущество – значит стать его полноправным владельцем. Если лицо заключило договор социального найма с администрацией, то оно вправе лишь пользоваться полученной по нему квартирой. Чтобы можно было не только проживать в помещении, но и распоряжаться им, нужно быть собственником.

Как только в Росреестре появляется запись о переходе права собственности к новому владельцу, он приобретает следующие права:

• сдавать недвижимость в аренду;
• подписывать документы на отчуждение доли;
• завещать имущество;
• регистрировать на свою жилплощадь третьих лиц без согласия соседей;
• оставлять под залог и т.д.

C чего начать приватизацию части квартиры

Приватизация доли – сложный процесс, особенно если на жилплощади зарегистрированы несколько жильцов. Первое, что нужно сделать при переоформлении части жилья, – договориться с соседями. Наиболее благоприятный исход – получение письменного согласия на приватизацию части квартиры.

После того как согласие жильцов будет получено, можно переходить к сбору пакета документов. В первую очередь нужно убедиться в наличии социального договора или ордера. Если документа нет, то нужно отправиться в администрацию города и запросить его из архива. Далее нужно обратиться в БТИ для получения технического паспорта. Если в квартире не делались перепланировки, проблем с этим не возникнет. В противном случае придется восстановить прежнюю планировку жилья или уплатить штраф.

Документы для приватизации комнаты

Сбор пакета документов – важный этап приватизации, поскольку именно от него зависит решение госорганов о переоформлении жилья в частную собственность. Далее будет перечислен минимальный перечень документов, он может изменяться в зависимости от конкретной ситуации.

Общий список документов для приватизации части жилплощади:

• заявление о приватизации;
• идентифицирующие документы участников процедуры (паспорта или свидетельства о рождении для несовершеннолетних);
• выписка из домовой книги с указанием всех лиц, прописанных в приватизируемой квартире;
• договор социального найма или ордер на получение жилья;
• справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
• технический паспорт, получаемый в БТИ;
• кадастровые документы на объект;
• квитанция об оплате государственной пошлины за выдачу правоустанавливающих документов.

Приватизация доли в квартире — Юридическая консультация

Как указано в вопросе, муниципальная квартира была выделена семье по договору социального найма (до 2005 года – по ордеру) на трех человек: вашим родителям и вам.

Порядок бесплатной передачи жилых помещений в собственность граждан регулируется Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Жилое помещение можно приватизировать в индивидуальную или в общую долевую собственность двух и более проживающих в нем лиц, которые становятся собственниками этого жилого помещения (квартиры), и могут в дальнейшем владеть, пользоваться и распоряжаться своими долями (ст. 209 ГК РФ).

• Квартира – единый целостный объект недвижимости, поэтому это жилое помещение можно приватизировать только целиком на одного гражданина (в его индивидуальную собственность) или в общую долевую собственность двух и более проживающих там лиц.
• Для успешного проведения приватизации требуется согласие всех лиц, которые проживают в квартире и имеют право на приватизацию данной жилой площади.
• Скорее всего, ваш отец и вы не были включены в число долевых собственников при приватизации этой квартиры, так как письменно отказались принимать участие в приватизации этой квартиры, дав согласие на оформление всей квартиры в индивидуальную собственность вашей мамы.

Отказ от приватизации – это письменное согласие гражданина на отказ от получения на свое имя права собственности на долю в жилом помещении, в котором он проживает (постоянно зарегистрирован). При отказе от участия в приватизации право собственности этого гражданина на долю в приватизируемом жилом помещении переходит всем остальным лицам, зарегистрированным в данном жилом помещении.

Российским законодательством не предусмотрено проведение приватизации только одной доли в едином обособленном объекте (квартире), поэтому приватизировать одну долю в квартире на вашу маму, оставив другие две доли неприватизированными, как вы указываете, невозможно.

И, следовательно, неприватизированной доли вашего отца в этой квартире нет, а есть индивидуальная собственность вашей мамы на всю квартиру целиком.

✅ Можно ли приватизировать часть, долю квартиры, комнату в муниципальной квартире?

Наиболее распространенный способ – долевая приватизация муниципальной недвижимости. Правда, следует сделать акцент на юридическом понятии «доля» – это не отдельная комната или метраж, а имущественное право на приватизированную квартиру. Например, если семья хочет 2-комнатное муниципальное жилье, это не означает, что отец получит зал, мать кухню, а ребенок единственную комнату.

Приватизация означает, что жилье будет принадлежать и отцу, и матери, и ребенку по праву долевой собственности. Размер долей устанавливается по согласию сторон, но с учетом интересов ребенка (если таковые присутствуют). Права несовершеннолетних защищаются органами опеки и попечительства (ООП).

Запрещается приватизировать только одну комнату в муниципальной квартире. Но допускается следующее: если объект будет переведен в статус коммунального, приватизация комнаты станет возможной. Основное отличие коммунального жилья от муниципального – совместное проживание двух и более семей в изолированных помещениях (комнатах). Муниципальная недвижимость схожа с приватизированной – семья проживает в отдельном помещении.

Порядок приватизации жилья через суд

Порядок передачи государственной собственности в личную:

• Шаг 1. Подача искового заявления;
• Шаг 2. Сбор необходимых документов;
• Шаг 3. Оплачивается государственная пошлина. Для физических лиц размер пошлины составляет 200 рублей, для юридических — 4000 рублей.
• Шаг 4. Суд назначает слушание, рассматривает предоставленные документы;
• Шаг 5. Дело рассматривается в течение 2-х месяцев и выносится решение;
• Шаг 6. В течение месяца, после принятия решения, государственное жилище переходит в личную собственность заявителя;
• Шаг 7. Выдача справки о правах пользования.

Приватизировать через суд квартиру, если один из прописанных против, трудно. Если на территории прописаны несовершеннолетние, то согласие нужно получить от органов опеки или попечителя.

Есть три выхода из ситуации:

• доказать, что человек давно не проживает в квартире и забрать его долю;
• доказать, что гражданин не оплачивает коммунальные услуги, согласно своей доли, в течение 6 месяцев;
• принудительно разменять помещение по долям.

Принудительный раздел лицевых счетов позволит гражданам заключить отдельные договоры соцнайма, что автоматически дает право на оформление приватизационного договора на долю квартиры. Однако при обращении в суд с таким требованием нужно учитывать следующие сложности:

• раздел лицевых счетов напрямую связан с возможностью выделить каждому гражданину отдельное изолированное помещение в квартире, т.е. должно быть не менее двух изолированных комнат;
• выделение отдельного лицевого счета на проходную комнату или на часть одной комнаты не допускается, поскольку в этом случае не возникают признаки изолированности и обособленности объекта недвижимости;
• раздел лицевых счетов будет практически невозможен, если размер каждой комнаты меньше учетной нормы, утвержденной местным органом власти (исключение составляют случаи, когда превышение учетного норматива происходит за счет несовершеннолетнего ребенка).

Все эти нюансы будет учитывать суд при рассмотрении искового заявления.

При обращении в суд нужно представить вариант раздела лицевых счетов, на который ответчик вправе предъявить возражения. Если иск подлежит удовлетворению, в решении не только указывается на раздел лицевых счетов и заключение отдельных договоров соцнайма, но и определяется порядок пользования общим имуществом в квартире. Общее имущество объекта недвижимости не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах, все жильцы имеют равное право пользования кухней, коридором и иными вспомогательными помещениями.

Также в суд можно предъявить иск о принудительном обмене муниципальной квартиры. Для этого нужно соблюсти следующие условия:

1. предварительно получено согласие наймодателя на проведение обмена;
2. получено согласие всех граждан квартир, на которые будет меняться спорное жилое помещение;
3. в результате принудительного обмена будет соблюдаться требование о соответствии учетной норме предоставления жилья, действующей в данном муниципальном образовании.

Разделение лицевого счета в приватизированной квартире

Для того, чтобы разделить платежи во внесудебном порядке, необходимо добровольное согласие всех владельцев квадратных метров. Если оно имеется, подается соответствующее заявление в управляющую компанию или РЭУ (то есть в ту организацию, которая выставляет квитанции на оплату). Однако при этом должны быть соблюдены некоторые нюансы.

Если квартира находится в совместной собственности, следует разделить ее на пропорциональные доли и зарегистрировать на них права. При этом у каждого собственника должна быть своя комната, соразмерная его доле. Также нужно учитывать важный пункт: кухня должна быть не менее шести квадратных метров.

В пакет документов, необходимых для разделения лицевого счета, помимо заявления и копий свидетельств об имеющихся долях, входят паспорта (или иные документы, удостоверяющие личность) и план БТИ.

При одобрении заявления будет направлено письменное оповещение. Платежные документы в следующем периоде будут разделены по новым счетам. В случае отказа необходимо обратиться в суд.

Выделить долю в квартире

Этот способ применяют для приватизации части недвижимости, если один или несколько жильцов решили продолжить пользование по договору социального найма. Подразумевается, что квартира останется муниципальной после передачи в частную собственность выделенной доли.

Для реализации такого плана необходимо согласие владельца. Фактически после выделения доли в натуре образуются два объекта, которые должны соответствовать критериям жилой недвижимости. Это условие существенно ограничивает потенциальные возможности. В соответствии с действующими строительными нормативами, например, общая площадь не может быть менее 28 м кв. Другие требования:

• сохранение прочности силового каркаса здания;
• отдельный выход на лестничную площадку;
• оснащение инженерными сетями;
• наличие отдельной кухни, санузла.

Подобные действия выполняются в ходе плановой реконструкции зданий. На период выполнения работ или постоянно жильцов переселяют в другие квартиры. Самостоятельно выполнить выделение доли в натуре можно только после оформления квартиры в частную собственность. В ходе приватизации устанавливают «идеальное» распределение частей (1/2, 1/3 или другое).

Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного жильца получить государственное имущество в личную собственность? Можно применить разделение договоров социального найма. В этом варианте необходимо соответствие части недвижимости следующим критериям:

• отдельный вход (непроходная комната);
• наличие отопления, электроснабжения;
• жилое назначение (естественный источник света).

В ходе подготовки искового заявления нужно тщательно изучить исходную ситуацию. На практике при рассмотрении дела суд принимает во внимание, кроме основных доказательств, следующие факторы:

• материальное положение и трудоспособность ответчика;
• наличие альтернативного жилья;
• техническую возможность выделения доли.

Нельзя принудительно выселить без одновременного предоставления другого жилья:

• инвалидов (1, 2 гр.);
• пенсионеров по возрасту;
• членов семей жильцов, которые погибли при исполнении служебных обязанностей (военнослужащих, сотрудников МВД и др.);
• детей несовершеннолетнего возраста, иждивенцев.

Для решения сложных вопросов обращаются к пояснительным документам, имеющим которые юридическую значимость. Так, отдельным определением ВС РФ установил обязательное согласие всех прописанных жильцов. Человек, принимавший участие в приватизации, должен разрешить выполнение процедуры. При отказе его не могут выселить принудительно. Сохраняется право пожизненного проживания (регистрации).

Приватизация доли: альтернатива

Посредством суда приватизировать долю в жилом помещении невозможно, так как, рассматривая исковое заявление, судья обязан учитывать ограничение на переход в собственность части объекта. Но данное обстоятельство возможно реализовать по-иному: так как законодательство приветствует приватизацию целого жилья, то логично будет настаивать на разделении одного муниципального жилища на два самодостаточных объекта.

Тем не менее, такой алгоритм в действиях становится невыполнимым, если люди имеют набольшую однокомнатную квартиру, которую невозможно разделить в натуре. Тогда, по сути, невозможно осуществить даже её обмен на другое муниципальное жилище, так как обмен неприватизированными квартирами не даёт возможности внесения какой – либо доплаты.

Пошаговая инструкция приватизации

Приватизация комнаты в коммунальной квартире разрешена только при согласии всех лиц, проживающих и зарегистрированных на соответствующей площади. Каждый гражданин РФ имеет право приватизировать жилье только один раз. Он может отказаться в этот раз, но получить объект недвижимости в собственность от государства в будущем.

Дополнительно надо учитывать следующие факты при подготовке документов для приватизации комнаты в коммунальной квартире:

• согласия в письменном виде выражаются в заявлении на приватизацию;
• допустимо оформление отказа с заверением в нотариальной конторе либо сотрудником администрации при личном визите на стадии подачи документов;
• доли делятся поровну между всеми участниками;
• особый порядок применяют, если в комнате прописаны несовершеннолетние дети. Родители не имеют права составить отказ от имени ребенка без разрешения органов опеки. Подробнее о приватизации с несовершеннолетними читайте здесь.

Решение вопроса через судебную инстанцию

Принудительное разделение лицевых счетов производится через перезаключение договоров. Это автоматически позволяет жильцам оформить сделку, предполагающую приватизацию доли жилища. Однако при бесплатном отчуждении части квартиры у муниципалитета суд обращает внимание на следующие детали:

• раздел счетов прямо зависит от возможности выделения каждому проживающему человеку, для которого предоставляется доля, изолированного помещения. То есть если жилплощадь состоит из одной комнаты, то сделка в принципе невозможна;
• выделение лицевого счета на неизолированную (проходную) комнату или на часть помещения недопустимо. Другие жильцы будут ограничены в правах, а объект, используемый нанимателем, не будет обособлен;
• раздел крайне затруднителен при проведении процедуры в малогабаритных объектах. Тогда площадь обособленной части не будет соответствовать нормативу на человека, установленному действующим законодательством. Учетная норма фиксируется в муниципальных правовых актах, обязательных к исполнению на территории муниципалитета. В качестве исключения принимается ситуация с превышением нормативного значения за счет несовершеннолетнего отпрыска.

Каждый из указанных выше факторов будет учитываться судебной инстанцией при рассмотрении дела. При обращении в районный орган по месту расположения муниципального имущества истцу нужно представить предпочтительный вариант разделения лицевых счетов. Ответчик (администрация МО), в свою очередь, вправе опротестовать целесообразность и законность подобного плана.

По итогам разбирательства судебная инстанция выносит взвешенное решение. Если ходатайство было удовлетворено, то администрация перезаключает договор соцнайма с пользователями объекта. При этом постановление содержит и порядок использования общего имущества. Последнее ни в коем случае не подлежит разделу. Наниматели вправе находиться на вспомогательных площадях (места общего пользования) и пользоваться ими на равных условиях.

Также суд рассматривает требования, связанные с принудительным обменом жилья. Для этого выгодоприобретателям требуется соблюсти ряд условий. К ним относятся:

• Получение предварительного согласования с муниципалитетом (наймодателем) на проведение сделки.
• Получение согласия от лиц, проживающих на неприватизированных площадях, подлежащих обмену.
• По итогам обмена в принудительном порядке соблюдается соответствие площади нормативному значению, предусмотренному на одного человека и действующему в муниципальном образовании.

Важно! Если суд встал на сторону заявителя и принял решение о необходимости обмена неприватизированных площадей в принудительном порядке, то на каждую заключает договор соцнайма. После этого такие квартиры можно переоформить.

Долевая приватизация квартиры: преимущества и недостатки

Долевая приватизация квартиры имеет ряд основных преимуществ, в числе которых переход жилого помещения в вашу частную собственность, что в дальнейшем дает право распоряжаться долями по своему усмотрению, в частности: продавать, передавать в дар, передать в порядке наследования по завещанию, сдавать в аренду. Кроме того, наличие приватизированной доли в квартире дает возможность получить кредит под залог недвижимого имущества. Если говорить о недостатках долевой приватизации, то стоит отметить, что данная процедура не будет особо выгодной и удобной для одиноких и пожилых людей, поскольку приватизация доли в квартире предполагает оплату налогов на недвижимость и услуг жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, приватизация доли в квартире может стать источником споров и конфликтов между членами семьи, разрешить которые можно будет только в судебном порядке.

Как приватизировать квартиру без согласия одного из прописанных

• почему жилец не проживает в данном помещении длительное время;
• причина его отсутствия носит вынужденный или добровольный характер;
• отсутствие человека является постоянным или временным (в связи с переездом на работу, учебу и др.);
• оплачивает ли прописанный гражданин коммунальные платежи.

• законом не предусмотрена частичная приватизация квартиры;
• для приватизации выделенной в натуре комнаты не требуется согласие нанимателей;
• после приватизации выделенной в натуре комнаты, человек становится собственником доли в квартире и прав на комнату;
• в документе о приватизации доли квартиры обязательно должен быть указан размер доли.

Если брать общую ситуацию, когда в семье тишь та гладь, никто никуда не собирается переезжать, менять квартиру или продавать ее, то нужна ли приватизация? Если ответ на вопрос был бы очевиден и заключался в том, что это необходимо, то к началу 21 века подавляющая часть квартир в нашей стране была бы приватизирована.

И в этом случае правительству не нужно было к очередному 1 марта переносить введение оплаты за переход права собственности на недвижимость от государства к частному лицу. Но ведь очень много квартир неприватизированные. А значит и ответ на вопрос не столь очевиден.

Все доводы о том, что своя квартира позволяет чувствовать себя уверенно, делает вас менее привязанным к жилью, дает широкие возможности стартовать в бизнесе, ведь теперь у вас есть залоговое имущество, звучат не для всех убедительно.

Побудим немного скептиками и мы с вами. Что вам мешает быть уверенным? Вряд ли тот факт, что пару десятков квадратных метров жилой площади до сих не принадлежат вам на правах частной собственности. Мобильность? Дверь на замок и еду куда хочу, а коммунальные услуги через соседку тетю Машу оплачиваю, регулярно пересылая ей деньги.

Бизнес свой открыть, взяв большой кредит? Встречный вопрос – вы статистику смотрели? 9 из 10 предпринимателей терпят крах уже в первый год свой деятельности, остальные – в следующие пять лет. Знаете, сомнительное это дело, бизнес.

Похожие записи:

• Основные отличия брачного договора и соглашения о разделе имущества
• Сотрудникам полиции грозит потеря льгот из-за новой реформы
• Документы, которые нужны для продажи дачи с землей в 2023 году