Как продать квартиру государству: проведение аукционов по недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру государству: проведение аукционов по недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.

Минусы участия в закупке для собственника квартиры (самостоятельно):

1. Оформление ЭЦП (5900 руб) и ее установка на компьютер (в этом нужно уметь разобраться, но опытному пользователю компьютера труда не составит)

2. Необходимость аккредитации на соответствующей электронной площадке. Так как торги проводятся электронно. Таких площадок несколько и нужна аккредитация на каждой из них.

3. Большой минус – вы не можете продать свою квартиру тогда, когда вы это захотите. Нужно, чтобы администрация вашего района разместила на торговой площадке соответствующую заявку на закупку квартиры по необходимым вам параметрам и требованиям. К требованиям относится местоположение квартиры, ее площадь, техническое состояние и т.д. Т.е. вы должны мониторить размещаемые вашей администрацией заявки.

4. В случае успешного участия в закупке получение денежных средств может растянутся на два месяца. Рассмотрение самой заявки происходит в течение нескольких дней. Обычно в течение 5 дней вы получаете извещение, что администрация готова заключить с вами контракт на покупку квартиры. Но, затем идет процедура приемки квартиры комиссией (10 дней). Если нет замечаний по ремонту и техническому состоянию – заключается контракт. Далее происходит сбор необходимых документов и их подача в регистрирующий орган (10 дней). После регистрации (7 дней) в течение 10 дней покупатель обязуется произвести оплату за купленную квартиру. Процесс оплаты может растянутся до месяца. Но, в любом случае оплата будет произведена. Иначе, государственные деньги не будут израсходованы и бюджет администрации на следующий год будет урезан.

Это основные минусы для собственника при участии в госзакупке самостоятельно. Конечно их можно нивелировать, наняв соответствующего специалиста по госзакупкам. Причем, ему не нужно будет платить собственные деньги. Он просто возьмет разницу между ценой, за которую вы хотите продать квартиру и ценой контракта, которая обычно устанавливается чуть выше.

Почему собственник самостоятельно не продает квартиру государству через аукцион:

Нет необходимых знаний: собственник должен самостоятельно разобраться, как аккредитоваться на гос.площадках, как правильно внести обеспечение, как заполнить и подать заявку и т.д.

Нет свободных средств на обеспечение контракта, собственник не всегда может (и хочет!) внести деньги в качестве обеспечительного задатка по аукциону, а иногда просто боится, потому что не знает всей процедуры и того, что деньги потом возвращаются.

Большой риск ошибки: так как человек не имеет опыта работы с аукционами и будет делать все впервые, то велик риск ошибок на каком-нибудь из этапов сделки, поэтому сделка может сорваться и собственник потеряет время и, возможно, даже деньги.

Такая же причина, того почему многие риелторы не идут в госзакупки: привыкли работать по старинке, не знают схем продажи квартир государству, бояться нового, не хотят вкладывать свои денежные средства.

И получается, государство хочет купить недвижимость, собственники не умеют продавать через электронные аукционы, а риелторы не хотят напрягаться.

Нacкoлькo выгoднa пoкyпкa зaлoгoвoгo имyщecтвa y бaнкa

Многие считают, что купить конфискованную квартиру можно если не бесплатно, то с огромной скидкой. Такое мнение не полностью соответствует действительности.

Дело в том, что банки не хотят иметь дело с убыточными квартирами в плохом состоянии. Наиболее выгодные кредиты можно получить на покупку жилья в новостройке, которое пользуется спросом, соответственно банк не будет выставлять хрищевку «убийство» на окраине на продажу. Документы на такие квартиры уже были проверены при оформлении ипотеки, а значит есть вероятность нарваться на неприятный сюрприз, который может поставить сделку под угрозу, доктат. При этом покупатели считают, что дома такого типа можно купить дешево, но это не так.

Потенциал для экономии есть, но экономия будет не такой большой, как принято считать. Ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира в хорошем состоянии и находится на уровне аналогичных объектов «без залога», то, скорее всего, она будет продана по рыночной цене. В случае публичных торгов может появиться скидка, но вряд ли она будет большой, обычно 5-6%.

При этом еще остается невозмещенный гарантийный взнос, который покупателю иногда приходится снимать самостоятельно. Убрать ее можно после перехода права собственности, что создает ненужные неудобства и трудности, ведь дополнительно придется учитывать интересы банка и прежнего собственника. Кроме того, это повлечет за собой дополнительные расходы и увеличит общую стоимость покупки.

На рынке недвижимости нет четких критериев, определяющих цену заложенного имущества. Цена, как правило, зависит от способа продажи.

Например, банк может предложить должнику следующий вариант:

• банк заключает с должником договор о переходе прав на заложенное имущество;
• затем выставляет квартиры на продажу;
• после продажи погашает задолженность заемщика и пени;
• остальные средства направляются заемщиком.

В этом случае квартира почти всегда продается по рыночной цене и никакой денежной выгоды покупатель не получает.

Покупка в ипотеку. Банк продает заложенную квартиру новому клиенту, обратившемуся за ипотечным кредитом. В некоторых банках даже есть подборка специальных предложений, привлекательных для покупателей, которые покупают квартиры и одновременно становятся заемщиками. Дополнительным стимулом для совершения сделки и получения кредита является снижение процентной ставки на 1 или 2 пункта.

Хотя торги по реализации имущества должников находятся под контролем государства, эксперты все же видят ряд рисков для покупателя, которые могут даже свести на нет выгоду от такой покупки.

«Мы не рекомендуем лицам, покупающим одиночные дома, участвовать в залоговых аукционах, так как это достаточно рискованные сделки. Здесь следует отметить, что наиболее интересные предложения, как правило, не доходят до открытой продажи». Обычно людей с улицы к таким процедурам не допускают», — предупреждает генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Также фактором риска является, например, то, что объект приобретается в большинстве случаев без физического осмотра, а также с зарегистрированными лицами или с теми, кто физически проживает в объекте, продолжает он. Кроме того, для участия в торгах необходимо внести залог, который достаточно сложно вернуть, если клиент не выиграет, добавляет Гиновкер.

Основным риском приобретения недвижимости является оспаривание аукционов и заключенного по их результатам договора купли-продажи.

Заявление об оспаривании аукциона по реализации имущества банкрота рассматривается в рамках дела о банкротстве. Часто эту задачу выполняют люди, которым не разрешено участвовать в аукционе. Эти люди или участники торгов также могут заявить об определенных действиях организатора аукциона в ФАС, что может привести к отмене аукциона, в свою очередь подчеркивает Раудин.Следует отметить, что помимо непосредственного оспаривания аукциона существуют риски о признании недействительным решения собрания кредиторов, утвердившего положение об аукционе, и об отмене судебного акта, утверждающего такое положение, указывает он.Приобретение имущества на аукционе похоже на поиск жемчужины на дне моря: есть возможности найти что-то стоящее,но оценить их крайне сложно, да и затраты на такой поиск часто не оправдывают себя, сетует Переверзев.

Информация о ценных активах передается представителями продавца потенциальным покупателям, имеющим соответствующий опыт и хорошую репутацию в той или иной стране или регионе при возникновении проблем с долговым финансированием. Если такие шаги не увенчаются успехом, брокеры начнут выставлять этот товар на всеобщее обозрение, чтобы увеличить шансы на продажу. Поэтому, если объект не был куплен до аукциона, то его стоимость не отражает ни его текущего состояния, ни перспектив использования, предупреждает эксперт.

Одним из самых неприятных последствий покупки «долговой» квартиры является решение проблемы выселения жильцов, если таковые имеются, добавляет Бербенева.

Аукционы продают заложенные квартиры или квартиры после банкротства, и бывает, что в них живут люди. В этом случае новый владелец должен их выселить по решению суда и ФССП, говорит он. Кроме всего прочего, вопрос выселения (обращения в суд) является обязанностью нового собственника, то есть это тоже расходы. Кстати, именно поэтому нежилые коммерческие помещения пользуются популярностью у многих покупателей заложенной или банкротной недвижимости: в них нет «человеческого следа», так сказать негативной ауры. «Покупателю такой квартиры необходимо решить для себя, стоит ли своих денег этот крайне неоднозначный с этической точки зрения момент наживы», — заключает Бербенева.

Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению

А как быть с единственной квартирой? И/или той, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети? Вынужден вас расстроить – даже единственное жилье, заложенное по ипотеке, подлежит продаже, а все проживающие в нем, в том числе и несовершеннолетние дети, – выселению без предоставления другого жилья. Прочитать об этом можно в ч. 1 ст. 78 ФЗ-102.

Лицо, желающее участвовать в торгах, подает электронную заявку, подписанную усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью, вносит аванс на расчетный счет (обычно это 10% от стоимости недвижимости) и участвует в аукционе. Победителем аукциона становится тот, кто предложит большую цену. Именно с ним и заключается договор купли-продажи такого недвижимого имущества.

Бюджетные учреждения довольно часто закупают жилые помещения по 44-ФЗ. Связано это, как правило, с предоставлением жилья для детей-сирот, расселением аварийных и ветхих домов и закупки жилых домов для людей, которые стали жертвами пожаров.

Данный вид торгов имеет массу несомненных преимуществ:

1. Отсутствие сезонности.
2. Понятное ценообразование.
3. Простой порядок действий.

Несмотря на большое количество достоинств данного направления в тендерах, приходится учитывать и некоторые негативные особенности:

1. НМЦК рассчитывается исходя из тарифов за квадратный метр. Это значение разнится, по сравнению с фактической стоимостью.
2. Необходима государственная регистрация перехода права собственности.

Предположим, у вас в собственности находится квартира, и вы хотите ее реализовать с помощью госзакупок. Для этого вам необходимо совершить ряд следующих действий:

1. Найти извещение о покупке квартиры в вашем регионе. Как искать на портале Единой информационной системы (ЕИС), мы писали в статье «Секреты победителей: три эффективных способа искать выгодные госзакупки».
2. Отобрать техническое задание, которому соответствует ваша жилплощадь.
3. Получить электронную подпись.
4. Сформировать заявку.
5. Заключить контракт.
6. Передать имущество заказчику.

Документы для предоставления

Существует общий список, обязательный для предоставления на аукцион по распродаже государственного или муниципального имущества.

Организатор обязан также упомянуть о дополнительных условиях продажи. Если этого не было сделано, заявитель имеет право подать в суд иск для признания действий организаторов неправомерными. В обязательный пакет документов входят:

• обращение с претензией на участие;
• список предоставленных организатору документов в двойном экземпляре;
• бумаги, подтверждающие существование юридического лица или индивидуального предпринимателя;
• выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, подойдет оригинал или копия, имеющая нотариальное заверение;
• копии устава компании;
• справка, подтверждающая отсутствие долгов по налоговым выплатам.

В последние годы участились предложения риелтеров физическим лицам продать жильё городской администрации в рамках той или иной социальной программы (предоставления жилья сиротам, помощи беженцам и т.п.). Может ли администрация приобретать жилую площадь, пользуясь услугами риелтеров? Закон не запрещает ей прибегать к помощи посредников, а значит такое вполне возможно и отнюдь не обязательно является мошенничеством. Однако не исключена и возможность нечестной сделки со стороны посредника.

Дело в том, что хотя закон и не запрещает городской администрации приобретать жильё через риелтеров, внутренние распоряжения её руководителей могут препятствовать этому в целях экономии бюджетных средств. Поэтому прежде, чем заключать договор с риелтером о продаже жилья администрации города, стоит ознакомиться с предписаниями, которыми последняя руководствуется при покупке жилплощади. Это поможет избежать недоразумений и не стать жертвами мошенников.

Даже если сделка с риелтером является полностью законной, это не гарантирует, что продавец жилплощади не будет поставлен в невыгодные условия. Чтобы понять это, достаточно ознакомиться с механизмом продажи жилья городской администрации через посредников. Собрав информацию о предназначенной для продажи жилплощади, риелтер предлагает собственнику гарантированную продажу его жилья в рамках той или иной региональной инициативы (по обустройству детей-сирот, помощи беженцам и др.). При этом посредник утверждает, что лишь он имеет доступ к администрации, необходимый, чтобы организовать покупку. В результате продавец часто переплачивает посреднику, отдавая ему сумму, которая составляет существенную часть стоимости жилья.

Как избежать переплаты?

• Во-первых, продавцу следует всегда быть в курсе реальной стоимости своего жилья и ставить соответствующие условия при заключении договора.
• Во-вторых, вознаграждение посреднику лучше обговаривать не в конкретной сумме, а в процентах от стоимости сделки.
• И наконец, лучшим вариантом является прямая связь с администрацией города, что на самом деле редко сопряжено с какими-либо трудностями. Ведь если чиновники заинтересованы в покупке жилья, имеющиеся в их распоряжении ресурсы дают им возможность самостоятельно найти собственника и договариваться с ним напрямую.

Сроки при проведении торгов

Требования к квартирам для детей-сирот

Требования к квартирам, предназначенным для детей-сирот, выдвигаются достаточно разумные. Вот их общий перечень:

1. Отсутствие обременений. Недвижимость не должна быть под арестом или находиться в залоге. Проблемы могут возникнуть и с квартирами, доли в которых принадлежат детям.
2. Узаконивание перепланировок. Любые изменения (например, перенос стен) должны быть согласованы со специалистами БТИ, иначе можно не только потерять покупателя, но и нарваться на штраф.
3. Удовлетворительное состояние помещения. Если квартира не приспособлена для жизни или находится в доме, предназначенном под снос, администрация от нее откажется.

Также власти предъявляют требования к году постройки здания, количеству и площади комнат, наличию коммуникаций. Полный список требований обычно представлен в виде сводной таблицы.

Как проходят аукционы по продаже квартир

Нельзя просто найти площадку для торгов и предложить свою стоимость за квартиру. Нужно зарегистрироваться на площадке и внести обеспечительный платеж.

Как поучаствовать в аукционе

Принять участие в аукционе может любой гражданин России, у которого оформлены СНИЛС и ИНН. Поскольку торги проходят на электронных площадках, для участия в них еще нужно оформить электронную подпись. Это аналог обычной подписи человека, но в электронном виде. При ее оформлении дают флешку, на которой содержится зашифрованная информация. Используя электронную подпись, можно не только участвовать в торгах. Ее применяют для удаленной подписи документов, направления обращений в государственные органы, электронной регистрации права собственности на недвижимость. Электронная подпись действует год. Но если ее владелец считает, что она ему больше не понадобится, подпись можно аннулировать.

Как продают квартиры на торгах

Потенциальный покупатель квартиры для приобретения недвижимости проходит несколько этапов:

1. Получает электронную подпись, если она еще не была получена.

2. Проходит регистрацию на электронной площадке. Процедуру нельзя пройти быстро — на это может уйти около 5 дней.

3. Выбирает лот — это квартира, которую он хочет купить. По закону участник торгов не ограничивается в количестве лотов, которые он может приобрести, поэтому можно выбрать несколько объектов.

4. Получает уведомление о том, что он допущен к участию в аукционе.

5. Вносит обеспечительный платеж. Таким платежом участник подтверждает, что он на самом деле намерен купить квартиру. Размер обеспечительного платежа на каждой из площадок может быть разным. Чаще всего сумму рассчитывают как процент от стартовой стоимости квартиры. Платеж может составлять от 2 до 20%.

6. Участвует в торгах, предлагая свою цену за выбранный лот. Победителем становится тот, кто предлагает больше денег. Обеспечительный платеж победителя квартиры идет в счет суммы, необходимой для оплаты покупки недвижимости. Тем участникам, которые не станут победителями, обеспечительный платеж возвращают. При условии, что победитель откажется от сделки, обеспечительный платеж ему не вернут.

7. Получает протокол проведения торгов от их организаторов. В нем указывается информация о наличии приоритетного права победителя на приобретение квартиры.

8. Заключает договор купли-продажи. После этого переводится оставшаяся сумма и вносятся изменения в ЕГРН. Сроки, в которые нужно перевести оставшуюся сумму, площадка также может определять самостоятельно. Например, она может составлять 5 дней.

Как проходит аукцион и могут ли снижать цену на лоты

Начальная цена на лот всегда известна участникам до начала торгов. Кроме стартовой цены устанавливается и шаг повышения. Он может определяться в процентах от стоимости квартиры и быть 1–5% от установленной цены. Иногда шаг определяют в точном выражении, например, он может составлять 10 тыс. рублей.

Когда кто-то предлагает свою цену, нужно учитывать, что она должна быть выше цены, названной предыдущим участником. Как только предложения перестают поступать, определяется победитель.

Квартира не обязательно продается на торгах с первой попытки. Часто продажа проходит в два или даже в три этапа. На каждом из новых этапов стоимость могут снижать. В некоторых случаях на 10% от ранее установленной цены. Но такой вариант в большинстве случаев бывает для квартир, на которых тяжело найти покупателя. Это может быть помещение в плохом районе, на последнем или первом этаже, требующее больших вложений в ремонт.

Если на вторичную недвижимость иногда снижают цену, то при продаже новых квартир скидку получить сложнее. Если квартира в новостройках выставляется на продажу, то в приоритете у ее собственника чаще всего не срочность проведения сделки, а выгода от реализации жилья.

Часть квартир в новостройках может продаваться не самими застройщиками. Например, это может делать Фонд развития территорий. Такая ситуация возможна в случае банкротства компании девелопера. В этом случае его имущество может распродаваться для покрытия долгов перед кредиторами и можно рассчитывать на покупку квартиры по цене, которая будет ниже рыночной.

Как часто организуют торги и где можно о них узнать

Закон не устанавливает необходимости организации торгов с определенной периодичностью. То, как часто они проводятся, определяет наличие предложений — квартир, которые могут быть проданы на аукционе.

Узнать о торгах можно:

— на страницах электронных площадок, где проводятся аукционы;

— в Федеральном реестре сведений о банкротстве;

— на сайте Росимущества. Информацию на нем можно найти по региону, где находятся реализуемые с торгов объекты;

— на сайте ФССП;

— на официальном сайт РФ о проведении торгов;

— на сайте газеты «Коммерсантъ».

Поскольку регистрация на платформе занимает несколько дней, как правило, прием заявок на участие в торгах прекращается за 5 дней до предполагаемого начала торгов.

Кроме общих торговых площадок есть отдельные региональные или городские ресурсы, где отражается информация о продаваемых квартирах. Например, информация о московских торгах может размещаться на информационном портале «БОИ Московские торги».

Продажа недвижимости через аукцион: что нужно запомнить

— Большинство реализуемых на аукционе квартир — это залоговое имущество людей, которые не справились с выплатами ипотечного кредита.

— Кроме залоговых квартир на торги могу выставлять бывшее жилье пожилых людей, собственность обанкротившихся фирм или новостройки.

— Чтобы стать участником торгов, нужно оформить электронную подпись и зарегистрироваться на площадке. Каждый участник вносит обеспечительный платеж, который возвращают проигравшим участникам. Победителю авансовый платеж не возвращают — он идет на оплату приобретенной квартиры.

— Информация о квартире, ее стартовой стоимости и шаге повышения цены известна до начала торгов.

— Квартиры, которые реализуются на торгах, в большинстве случаев нельзя посмотреть. Участнику предоставляют сведения о ней и несколько фотографий.

— Если победитель торгов откажется покупать недвижимость, он лишится суммы обеспечительного платежа.

— Частота проведения торгов не установлена. Она определяется по наличию предложений.

— Если квартира с аукциона продается из-за банкротства ее собственника, в ней могут быть долги по оплате коммунальных услуг, зарегистрированные жильцы.

Аукцион на квартире – чем рискует продавец?

Диспозиция аукционного метода реализация недвижимости – всегда заниженная цена на старте. Юридический собственник в этом случае сильно рискует:

• Привлечь слишком заманчивой ценой профессиональных покупателей – частных инвесторов или попросту перекупщиков, рейдеров и других неблагонадёжных товарищей, с которыми сможет справиться лишь искушённый в таких делах высококвалифицированный специалист;
• Повстречаться с сырыми клиентами, у которых ещё чётко не сформировались потребности, и добиться тем самым диаметрально противоположного эффекта – затянуть с продажей. Как показывает практика, значительная часть (около 20%) предварительных контрактов разрываются по инициативе приобретателя, не дойдя до сделки;
• Сильно продешевить в спешке и не дождаться реальных покупателей, например, местных жителей, которые с большой долей вероятности могут по достоинству оценить все преимущества и недостатки квартиры и приобрести недвижимое имущество по максимальной цене!

Похожие записи:

• Щедро и по закону: дарение недвижимости в вопросах и ответах
• Список документов необходимых для приватизации квартиры
• Летчикам и шахтерам увеличат доплаты к пенсиям