Перевести долю в квартире в комнату — как это сделать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевести долю в квартире в комнату — как это сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.

Юридические сложности по переводу доли в комнату

Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.

От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.

Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.

Образец Соглашения о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности

Добровольный перевод доли в комнату

• копии паспортов Истца и Ответчика (если дело напрямую затрагивает интересы несовершеннолетнего лица – его свидетельство о рождении);
• технический паспорт на квартиру, выдаваемый в БТИ;
• выписка из ЕГРН;
• экспертное заключение о возможности выделения доли в комнату, акт планируемого выделения доли в натуре;
• квитанция об оплате госпошлины за подачу иска имущественного характера (сумма рассчитывается от цены иска в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
• правоустанавливающий документ на долю квартиры (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства и пр.).

• Как из доли в квартире сделать комнату
• Как перевести долю в квадратные метры

Под добровольным порядком понимается заключение соглашения. Для этого стороны могут не привлекать третьих лиц.

Получение решения
Если владельцы квартиры не могут проживать бесконфликтно, то закон предусматривает возможность определения порядка пользования объектом недвижимости. Вопрос может быть урегулирован самостоятельно или через суд. В любом случае, при наличии спора целесообразно привлечь юриста. Вы можете немедленно получить бесплатную консультацию на сайте. Для этого нужно только направить заявку в форме обратной связи.

Закон допускает перевод доли в отдельную комнату, если ее размер и технические характеристики жилья соответствуют установленным требованиям. В случае, если достичь компромисса с другими совладельцами не удалось, гражданин вправе обратиться за защитой своих интересов в судебные органы.

Выдел доли в натуре — это второй вариант, который предусматривает, что из одной квартиры делаются две. Встречается такой процесс крайне редко. Это возможно, если существует какая-то большая квартира на первом этаже, что даёт возможность врезать вторую дверь и оснастить одну из половин туалетом, ванной и кухней. В результате выдела доли в натуре должны появится два практически равноценных объекта, а не много внутри одного, как это бывает в коммунальных квартирах. Одна из новых квартир может быть меньше другой по площади, но она должна стать полноценной независимой квартирой. Одна комната в натуре не выделяется, как не может быть выплачена и компенсация, поскольку невозможна основная операция.

Регламентирует выдел доли в натуре всё та же ст. 252 ГК РФ, которая устанавливает правило о том, что имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без нанесения несоразмерного ущерба помещению.

Для чего переводить долю в комнату

Существует несколько причин, по которым кто-то может захотеть перевести свою долю в квартире в комнату.

Внимание! Одна из распространенных ситуаций — когда совладельцы квартиры хотят разделить свою собственность для того, чтобы каждому из собственнику принадлежала определенная часть жилья.

Иногда перевод требуется, чтобы получить больший контроль над конкретным пространством. Например, если нужно отремонтировать или сдать в аренду конкретное помещение. Наконец, одной из возможных причин перевода может быть желание создать отдельное жилое пространство, например, студию или арендный объект, в рамках общей квартиры.

Кроме того, быть владельцем комнаты гораздо выгоднее, ведь у такого собственника больше прав, а еще комнату можно продать гораздо дороже, чем долю, даже если они имеют одинаковую площадь.

Долевая собственность и кооперативы

В отношении помещений в многоквартирных домах, возведенных на основании ФЗ №214 о долевом участии в строительстве, и в отношении кооперативных зданий действуют следующие правила:

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Как Долю в Квартире Превратить в Комнату

На практике перевод доли в изолированную комнату оказывается затруднительным предприятием. Чтобы выдел в натуре стал возможным, необходимо учесть следующие условия и нормы:

Выделение долей в натуре возможно лишь в том случае, если это приводит к образованию по сути самостоятельных квартир с отдельными подсобными помещениями, системами коммуникаций и входами. После ряда технических экспертиз было установлено, что разделить спорное жилое помещение не представляется возможным. В связи с этим суд отказал гражданке Ивановой в удовлетворении ее требований.

Образец искового заявления о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности (читать далее…)

Выдел доли в натуре — это второй вариант, который предусматривает, что из одной квартиры делаются две. Встречается такой процесс крайне редко. Это возможно, если существует какая-то большая квартира на первом этаже, что даёт возможность врезать вторую дверь и оснастить одну из половин туалетом, ванной и кухней. В результате выдела доли в натуре должны появится два практически равноценных объекта, а не много внутри одного, как это бывает в коммунальных квартирах. Одна из новых квартир может быть меньше другой по площади, но она должна стать полноценной независимой квартирой. Одна комната в натуре не выделяется, как не может быть выплачена и компенсация, поскольку невозможна основная операция.

Регламентирует выдел доли в натуре всё та же ст. 252 ГК РФ, которая устанавливает правило о том, что имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без нанесения несоразмерного ущерба помещению.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Чем отличается доля от изолированной комнаты?

Проживание в квартире – это использование жилых комнат, кухни, ванной, туалета, кладовой, балкона и коридора. Возникает вопрос, а в чем выражаются доли?

Ситуация из жизни:

Сергей, Иван и Егор вступили в наследство на 3-комнатную квартиру. Сергею досталось ⅔ часть, а Ивану и Егору по 1/6 доле в жилплощади. Обладатель большей доли сразу заявил, что раз ему принадлежит ⅔ от всей квартиры, то он заберет себе 2 комнаты из 3 имеющихся. Егор с Иваном не согласились, поскольку им оставалась одна комната на двоих. Кто из собственников прав, а кто не прав?

Таким образом, доля – это «идеальная» часть квартиры, а комната – физически определенная часть жилплощади. Хорошо, если они совпадают. Зачастую доля больше или меньше изолированных комнат. Отсюда и споры – кому выделить ту или иную комнату, кто имеет больше прав, а кому выплачивать компенсацию остальным.

Есть жилой дом, было три собственника, один из которых администрация. Администрация выделила гражданину квартиру в жилом доме, потом он ее продал.

Х. новый собственник квартиры, но не может оформить права на земельный участок.

сейчас такая ситуация — по данным БТИ это жилой дом, право собственности на который имеют три собственника, один из которых — администрация. И в то же время есть такой объект — квартира, собственником которой является Х.

Закон не привязывает понятие доли в квартире к конкретной жилой площади. Поэтому долевой собственник вправе пользоваться всем жилплощадью.

Однако на практике такой вариант не очень удобен. Особенно, если в квартире проживают посторонние люди.

При наличии достаточного количества комнат, каждый владелец может закрепить за собой отдельное помещение. Урегулирование данного вопроса определено законодательством.

Рассмотрим, как перевести долю в квартире в комнату.

Условия для перевода доли квартиры в комнату

На практике перевод доли в изолированную комнату оказывается затруднительным предприятием. Чтобы выдел в натуре стал возможным, необходимо учесть следующие условия и нормы:

1. Выделяемые комнаты должны быть полностью автономными и независимыми от остальной квартиры, т.е. иметь отдельные входы и системы коммуникаций (водоснабжение, газоснабжение, электричество).
2. Фактически комната должна представлять собой как бы «квартиру в квартире», – в этом случае никаких сложностей с ее выделением не возникнет.
3. Выдел должен производиться в квартире, которая не обременена ограничениями, запретами и пр. Так, если квартира или ее часть находится в залоге у банковской организации, осуществить выделение в натуре попросту не удастся.
4. Выдел не должен ущемлять права и интересы других жильцов, в особенности инвалидов, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных или малоимущих.
5. Выделение доли в комнату не должно затруднять доступ остальных жильцов к местам общего пользования или создавать ситуации, потенциально опасные для жизни и здоровья. Например, если выделение доли требует обязательного сноса несущей стены, то никто и никогда не даст согласия и разрешения на проведение подобной процедуры.
6. Сама возможность перевода доли в комнату должна быть обсуждена с опытным экспертом по недвижимости, а любой серьезный ремонт (либо уже совершенный, либо только планируемый) – официально одобрен в БТИ.
7. Выдел должен производиться в отношении такой комнаты, которая соответствует современным жилищным нормам. Так, непригодными для проживания считаются подсобные помещения, помещения без окон и пр.
8. Вновь образованная комната также не должна оказаться меньше 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003).

Существует два распространенных порядка определения доли единоличной собственности в жилом помещении

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Законодательные нормы по переводу доли в комнату

Перевод доли в квартире в отдельную комнату представляет собой фактический выдел жилплощади из состава общего имущества. Особенности определения долей в имуществе устанавливаются ст. 245 ГК РФ. Если нет оснований считать порядок распределения иным, по закону доли собственников будут равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ), если сами владельцы не предпочтут согласовать деление на доли по-другому.

Если собственник вкладывал собственные средства в улучшение всего объекта, провел модернизацию, повысившую рыночную стоимость квартиры, на основании п. 3 ст. 245 ГК РФ, он вправе потребовать увеличения личной доли, что отразится на выделе отдельного помещения в натуре.

Переоформление доли в комнату, согласно ст. 252 ГК РФ, предполагает следующий алгоритм действий:

Пунктом 4 ст. 37 ЖК РФ устанавливается недопустимость выдела вместе со своей жилплощадью части общего имущества дома. Коммуникациями и общедомовым оборудованием владелец комнаты пользуется вместе с другими жильцами.

Если размер доли позволяет перевести ее в отдельную комнату, после проведения выдела собственник получает отдельный объект недвижимости, которым он сможет распоряжаться по своему усмотрению, не спрашивая разрешения на сделки у владельцев остальных частей в квартире.

Основные способы: как осуществляется перевод доли в комнату

Перевести долю квартиры в изолированную комнату можно либо в добровольном, либо в судебном порядке. В первом случае все сособственники должны согласиться на составление специального гражданско-правового договора – Соглашения о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности.

Данный документ составляется исключительно в мирном формате и по полюбовной договоренности всех содольщиков. При этом в «разделе» необязательно должны участвовать все совладельцы. Перевести свои доли в комнаты могут лишь некоторые из них. Остальные хозяева будут вправе продолжить пользоваться оставшейся частью на прежних условиях.

При судебном урегулировании ситуации суд анализирует условия проживания содольщиков и, если это оказывается возможно, делает Истца собственником отдельной комнаты. Она должна быть пропорциональна той доле, которая закреплена за гражданином в праве общей долевой собственности на квартиру. Иными словами, комната оказывается материальным эквивалентом доли, ее выражением в натуре.

Супруги могут пойти по пути равного разделения долей (каждому по ½ в праве общей собственности), а могут установить иные пропорции по своему желанию и усмотрению. После того, как партнеры задокументируют факт владения отдельно взятыми долями, им потребуется приступить к выделению долей в конкретные комнаты. Условия и способы оказываются общими – либо через добровольное Соглашение, либо через суд.

Если супруги не могут договориться и достигнуть консенсуса еще на начальном этапе, им понадобится обратиться в суд. Здесь совместно нажитая собственность будет переквалифицирована в общую долевую собственность в принудительном порядке. Истцу, желающему получить не только абстрактную долю, но и конкретные квадратные метры, также понадобится включить в исковое заявление о разделе совместно нажитой собственности дополнительный пункт – «о выделении доли в натуре».

Похожие записи:

• Трудоустройство иностранцев из ЕАЭС: инструкция
• Благоприятные дни для работы с недвижимостью на 2023 год
• Могут ли забрать за долги единственное жилье купленное на материнский капитал