Алгоритм взыскания неустойки с застройщика
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм взыскания неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Решение суда первой инстанции вынесено в Вашу пользу. Что делать дальше?
После оглашения мотивировочной части, суду отводится 10 дней на подготовку решения в окончательной форме. На деле из-за загруженности судов этот процесс затягивается.
Далее в течение 30 дней с даты вынесения решения оно может быть обжаловано. В законную силу решение вступает по истечении 30 дней с даты вынесения решения в окончательной форме. По окончании этой даты на решении можно поставить печать: «Вступило в законную силу» и получить на руки исполнительный лист. Если, конечно, решение никто обжаловать не будет. По нашему опыту застройщики чаще всего обжалуют, для того чтобы затянуть процесс и как можно дольше не платить деньги.
Федеральные нормативные правовые акты
Гражданский кодекс РФ
Основные ссылки:
— ст. 151 «Компенсация морального вреда»
— ст. 307 «Понятие обязательства»
— ст. 309 «Общие положения» (гл. 22 «Исполнение обязательств»)
— ст. 310 «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства»
— ст. 314 «Срок исполнения обязательства»
— ст. 330 «Понятие неустойки»
— ст. 332 «Законная неустойка»
— ст. 333 «Уменьшение неустойки»
— параграф 4 гл. 59 «Компенсация морального вреда» (ст. ст. 1099 — 1101)
Дополнительные ссылки:
— ст. 15 «Возмещение убытков»
— ст. 190 «Определение срока»
— ст. 421 «Свобода договора»
— ст. 431 «Толкование договора»
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Основные ссылки:
— ст. 4 «Договор участия в долевом строительстве»
— ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства»
— ст. 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором»
— ст. 8 «Передача объекта долевого строительства»
— ст. 10 «Ответственность за нарушение обязательств по договору»
— ст. 12 «Исполнение обязательств по договору»
Дополнительные ссылки:
— ст. 9 «Расторжение договора»
— ст. 19 «Проектная декларация»
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»
— ст. 13 «Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей»
— ст. 15 «Компенсация морального вреда»
— ст. 16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя»
— ст. 17 «Судебная защита прав потребителей»
— ст. 23 «Ответственность продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за просрочку выполнения требований потребителя»
— ст. 27 «Сроки выполнения работ (оказания услуг)»
— ст. 28 «Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)»
Ответственность застройщика
С 2005 года в силу вступил закон, предполагающий правила и тонкости участия в долевом строительстве объектов. В законе последовательно и подробно описаны все моменты, касательно строительства недвижимости, согласно которым определены права и обязанности застройщика. Правовые отношения последнего и участников долевого строительства определены в ДДУ – договоре долевого участия. В договоре обязательно составляются определенные данные – это точные характеристики будущего объекта недвижимости, утвержденный план с указанием площади жилой и нежилой, а также адрес квартиры и другие данные. Также в договоре указываются сроки, в течение которых объект будет введен в использование, цена объекта и порядок обязательного внесения платежей.
Застройщик обязан:
- Возвести объект недвижимости по установленным срокам, а также в ходе окончания работ передать его в собственность долевым участникам.
- Заниматься возведением объекта недвижимости компания может как собственными усилиями, так и посредством привлечения третьих организаций, но этот пункт в обязательном порядке указывается в договоре.
- Строительная организация занимается несением рисков, в ходе которых строящийся объект может быть подвергнут.
Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия
Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:
- взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
- взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.
Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Как узнать сроки передачи квартиры по ДДУ?
Чтобы утверждать, есть ли просрочка договора долевого участия или нет, нужно точно знать сроки передачи квартиры дольщику. Для этого вам потребуется изучить ваш договор долевого участия. Обычно такой срок отражен в отдельном разделе договора – срок и порядок передачи квартиры (может быть и другое название раздела, например, дата передачи квартиры может быть указана в разделе Предмет договора).
Обратите внимание! Застройщик нередко указывает несколько сроков – срок строительства многоквартирного дома (ввода его в эксплуатацию), а также – срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Для защиты прав дольщиков по договору долевого строительства при взыскании неустойки важна лишь вторая дата – срок передачи квартиры.
Сами формулировки срока передачи жилого объекта также могут различаться в договорах. Рассмотрим некоторые варианты:
- указана точная дата. В договоре прописывается срок, не позднее которого застройщик должен выдать ключи дольщику, например – не позднее 20.04.2016 года. В этом случае застройщик будет считаться просрочившим уже с 21 апреля 2016 года.
- обозначен определенный промежуток времени, например, месяц или квартал. Например, договор содержит следующее условие – срок передачи объекта долевого строительства не позднее 2 квартала 2016 года. Второй квартал заканчивается 30 июня, соответственно, просрочка начнется с 01 июля 2016 года
- срок передачи поставлен в зависимость от сроков ввода дома в эксплуатацию. В этом случае в договоре указывается срок, в течение которого после получения разрешения от местных властей на ввод в эксплуатацию, происходит передача квартиры. Пример – «срок передачи объекта долевого строительства – 4 месяца после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, согласно даты ее подписания уполномоченным на то должностным лицом, но не позже 30 апреля 2016 года». В этой ситуации на неустойку можно рассчитывать уже с 31 августа 2016 года.
Зачастую застройщик целенаправленно очень неоднозначно указывает сроки передачи квартиры. Чтобы у дольщика возникли сложности с определением даты исполнения обязанности застройщика по выдаче ключей. Если вы столкнулись с такой проблемой, рекомендуем вам осуществить проверку ДДУ у юриста в СПб по данному вопросу. Юрист по долевому строительству подскажет вам в какие сроки вы должны получить квартиру, и какие действия необходимо предпринять, чтобы взыскать неустойку с застройщика по долевому участию.
Судебная процедура взыскания неустойки
Для составления искового заявления можно использовать те же данные, что указаны в вашей претензии. Дополнительно вам необходимо будет указать сведения о суде, куда вы будете обращаться. В большинстве случаев это районный суд по месту вашего жительства или по месту нахождения застройщика. Если сумма иска составит меньше 50 тысяч рублей, то судебную помощь вам окажет мировой судья по месту нахождения строительной фирмы.
Обратите внимание! Если ваш застройщик находится на стадии банкротства, то иск о взыскании неустойки нужно подавать в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве.
В качестве доказательств к исковому заявлению можно приложить следующие документы:
- договор долевого строительства;
- платежные документы, подтверждающие оплату по договору;
- акт приема-передачи квартиры (если он уже есть);
- документы об уплате госпошлины (если она уплачивается в вашем случае);
- копия паспорта дольщика;
- документы, свидетельствующие о направлении претензии застройщику.
Обратите внимание! Дольщик освобождается от уплаты госпошлины, если сумма взыскания не превысит 1 миллиона рублей.
Четко сформулируйте свои требования к застройщику по взысканию:
- неустойки;
- убытков;
- морального вреда;
- штрафа по закону о защите прав потребителей;
- расходов по оплате госпошлины.
Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры
Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.
Вопрос этот вызван непониманием
фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»
Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?
Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?
Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?
Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.
Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».
Рассмотрим на примере что это значит
Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.
То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16
При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.
Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.
Взыскание убытков сверх неустойки
В данном случае все понесенные участником долевого строительства убытки возмещаются сверх неустойки.
По общему правилу неустойка носит компенсационный характер и призвана, в том числе, компенсировать понесенные убытки того лица, чьи права были нарушены.
Это означает,
что размер взысканной неустойки не может быть меньше, чем размер понесенных убытков, но при этом может и не превышать его.
То есть при взыскании неустойки судом размер понесенных убытков учитывается при определении размера неустойки.
При этом в случае взыскания неустойки, лицо, чьи права были нарушены, не может отдельно взыскать компенсацию своих убытков.
В данном случае участник долевого строительства может взыскать неустойку и отдельно компенсацию понесенных убытков, но при этом размер взысканной неустойки может быть ниже размера понесенных убытков.
Что такое убытки участника долевого строительства?
Под убытками в данном случае следует понимать все расходы участника долевого строительства, чьи права были нарушены нарушением срока строительства и/или передачи объекта долевого строительства, необходимость несения которых вызвана таким нарушением.
Такие расходы:
- должны иметь прямую причинно — следственную связь с нарушением срока передачи объекта долевого строительства
- должны быть вынужденными (нужно доказать, что вы не могли не понести такие расходы)
- должны быть обязательно подтверждены документально
- должны быть разумными по размеру (среднерыночная цена аналогичных товаров, работ (услуг), на оплату которых понесены расходы)
Как составить претензию застройщику о возмещении неустойки?
Несудебный метод предполагает «полюбовное» решение проблемы. Дольщик направляет застройщику заказным письмом требование возместить убытки, полученные из-за невозможности сдавать квартиру в аренду.
В документе также необходимо указать расчеты суммы неустойки. Формулу для выполнения вычислений можно найти в интернете. Иногда строительным компаниям выгодно оплатить неустойку до обращения в суд, ведь если дольщик выиграет процесс, то застройщику, кроме нее, придется возместить все судебные издержки. Обычно застройщик представляет собой крупную организацию со своим отделом юристов и адвокатов, которые не плохо подготовлены на законодательном уровне, поэтому не лишним будет хотя бы предварительно проконсультироваться со своим адвокатом.
При нарушении сроков сдачи объекта к застройщику могут быть применены санкции в виде оплаты пени дольщику. Её можно взыскать в претензионном или судебном порядке за каждый просроченный день.
Величина неустойки соответствует показателю 1/300 ставки Центрального Банка Российской Федерации, рассчитанной от общей стоимости жилья. В случае, если взыскателем неустойки является физическое лицо, её размер может быть увеличен до 2/300 ставки рефинансирования.
При расчёте пени период просрочки начинает исчисляться с первого дня, следующего за крайним сроком исполнения обязательств и длиться до момента оформления документа акта-передачи жилья её владельцу.
Неустойка может быть взыскана в претензионном или судебном порядке.
Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию (цена)
Оформление договора может быть осуществлено без предоплаты или же с таковой. Каким-либо образом на стоимость недвижимости это не влияет.
Но при этом существует ряд нюансов, разобраться с которыми нужно предварительно. Все они отражены в законодательстве.
Наиболее существенные вопросы:
- обязанности сторон;
- сроки передачи объекта;
- причины возникновения;
- формула расчета;
- судебная практика.
Каков порядок взыскания денежных средств с застройщика по Договору об участии в долевом строительстве?
Многие юристы советуют первым делом написать претензию застройщику и отправить ее заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. И только потом идти в суд. Взыскание денежных средств с застройщиков в судебном порядке подпадает под категорию споров о защите прав потребителей. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что по данной категории дел претензионный порядок разрешения спора не является обязательным, граждане вправе сразу обратиться в суд.
Почему эксперты единодушно рекомендуют начинать все-таки с претензии. Во-первых, застройщики стараются не доводить дело до суда. И есть шанс решить вопрос с неустойкой быстрее.
Во-вторых, Статья 13 Закона о защите прав потребителей содержит положение, согласно которому в случае принятия решения в пользу дольщика, он имеет право на взыскание 50% от суммы, присужденной судом в качестве компенсации за неудовлетворение требований в претензионном порядке. Это лишний довод в пользу предварительной отправки претензии застройщику.