Договор купли продажи недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Нюансы самостоятельной сделки без участия риэлтора/нотариуса
Главное правило, которому нужно следовать, самостоятельно продавая/покупая квартиру – внимательность и осторожность. Предварительно необходимо изучить все правовые нормы, касающиеся ДКП. Если что-то непонятно – проконсультироваться с юристом или опытным агентом по недвижимости. И стараться все эти нормы и правила неукоснительно соблюдать. Какие-то нюансы нужно просто запомнить:
Перед подписанием любого документа следует внимательно его прочесть. Если что-то вызывает сомнения, лучше взять копию и перед тем, как подписывать показать текст юристу.
Задаток не должен превышать 200 тысяч рублей. Обязательно требуйте с получателя расписку, составленную по всем правилам.
При передаче задатка рекомендуется составить и подписать предварительный договор. В нем можно прописать не только обязательства сторон, но и штрафные суммы, которые выплатит потерпевшей стороне нарушитель условий договора.
Покупателю не рекомендуется соглашаться на просьбу Продавца записать в договоре меньшую сумму, а остальное передать «из рук в руки». Продавец таким способом пытается уйти от налогов. Это незаконно. Кроме того, если окажется, что с недвижимостью «что-то не так» и придется аннулировать сделку, по закону удастся взыскать с Продавца лишь ту сумму, что указана в договоре.
Максимальную внимательность следует проявить, покупая квартиру у застройщика. Особенно, если вы покупаете еще не построенное жилье. Необходимо внимательно изучить:
- Учредительную документацию девелопера
- Проектную декларацию
- Разрешение на строительство
- При возможности и условии, что вы в этом разбираетесь – бухгалтерскую отчетность компании
По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи недвижимости является:
1) консенсуальным – считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме;
2) возмездным;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.
Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:
1) целевой характер использования жилища;
2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон;
3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником;
4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении;
5) необходимость государственной регистрации договора.
Продавец.
– любой субъект права:
1) собственник недвижимости;
2) государственное или муниципальное предприятие;
3) юридическое лицо.
Покупатель – любой субъект права.
Предмет договора – недвижимое имущество.
Форма договора – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.
При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.
Права и обязанности продавца:
1) передача недвижимости покупателю;
2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом;
3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.
Права и обязанности покупателя:
1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество;
2) зарегистрировать переход права собственности на имущество;
3) обязанность оплатить купленное имущество;
4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора;
5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Что такое договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.
Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
Структура и форма договора купли-продажи недвижимого имущества
Законодательство не определяет, из каких частей должен состоять договор, однако на практике за годы оборота сложилась структура, которой лучше всего придерживаться.
Договор купли-продажи недвижимости 2019 года, как и ранее, состоит из 2 частей: преамбулы и основной части. В преамбуле указывается название договора, дата и место его составления, стороны, заключающие договор (для граждан здесь указывается полное имя, для организаций — организационно-правовая форма и название), а также, как правило, краткое наименование сторон, которое в дальнейшем будет использоваться по тексту договора.
В основной части должна быть указана следующая информация:
- Сведения об объекте недвижимости. Информация должна быть как можно более подробной: вид недвижимости, адрес, площадь, кадастровый номер, основания, на которых объект принадлежит собственнику.
- Обременения недвижимости, если таковые есть. К примеру, жилое помещение может быть сдано по договору долгосрочной аренды, на которую не влияет перемена собственника жилья, а земельный участок может быть под сервитутом.
- Если предметом договора является строение, то в договоре должно быть отражено, продаётся оно с земельным участком под ним или нет.
- Цена договора и порядок оплаты.
- Ответственность сторон за нарушение договора. Этот пункт не является обязательным, однако его лучше включать. В противном случае сторона, пострадавшая от недобросовестных действий другой стороны, сможет взыскать через суд только реально причиненный ущерб и законную неустойку в размере ставки Центробанка РФ.
- Дополнительные условия: в каком количестве экземпляров составлен договор, оговорки о форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы, когда сторона вправе отказаться от исполнения договора) и т. д.
Поскольку договор о продаже недвижимости подлежит государственной регистрации, целесообразно в него включить и пункт о том, кто именно несёт расходы по уплате пошлины.
Наконец, в договоре следует отразить и то, в каком порядке будет происходить передача объекта недвижимости от продавца к покупателю. Конечно, можно ограничиться лишь тем, что прежний владелец просто отдает новому ключи от строения, — однако лучше все-таки составлять передаточный акт, который будет являться неотъемлемой частью договора. В акте должны быть отражены как стороны, так и состояние, в котором объект находился на момент передачи. Это позволит избежать в будущем возможных споров о том, передано ли строение надлежащего качества. Кроме того, составление акта и подписание его обеими сторонами подтверждает тот факт, что продавец исполнил свои обязанности по договору.
Что же касается формы договора купли-продажи недвижимости, то ее законодательство регламентирует. Однако требований здесь немного:
- Договор может быть составлен только в письменной форме.
- Чтобы вступить в силу, он должен пройти государственную регистрацию в органах Росреестра.
Нотариального удостоверения здесь не требуется, однако стороны вправе заверить договор у нотариуса по собственному желанию.
Переход прав на недвижимость и ее передача
В соответствии со ст. 28 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав включаемых в нее сведений, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со ст. 62 Закона № 218-ФЗ (приказы Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968, от 20.06.2016 № 378, от 25.12.2015 № 975).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Обратите внимание!
Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества включены в предусмотренный ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ перечень оснований для осуществления государственной регистрации прав. Государственная регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
Если основанием для государственной регистрации перехода права является нотариально удостоверенная сделка, заявление о государственной регистрации может быть подано как любой стороной нотариально удостоверенной сделки, так и нотариусом либо его работником (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).
Предмет и форма договора
Предметом договора является любая недвижимость. Это может быть земельный участок, здание, квартира, сооружение, машино-место, гараж и иное недвижимое имущество. По общему правилу, такое имущество должно уже существовать. То есть поставлено на кадастровый учет. Но допускается и купля-продажа созданного в будущем имущества (такой договор имеет специфику).
Договор должен содержать данные, которые позволяют установить, какую конкретно недвижимость приобретает покупатель. Также должны быть данные, способные определить расположение недвижимости на определенном земельном участке или в составе иного недвижимого имущества.
Это значит, что если в качестве предмета договора выступает здание, помещение или сооружение, в договоре должно быть указать место его расположения, адрес, площадь, назначение, год постройки и т. д. Если такие данные в договоре отсутствуют, условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а сам договор незаключенным. Безусловно, нужно указать кадастровый номер недвижимости. И мы рекомендуем указывать реквизиты регистрации права собственности за Продавцом.
Договор продажи недвижимости обязательно должен иметь письменную форму. Составляется один документ, который подписывают стороны. Если форма договора продажи недвижимости не соблюдена, это влечет его недействительность.
Важно помнить, что действующим законодательством в большинстве случаев не предусмотрено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора продажи недвижимости (хотя стороны могут сделать это на свое усмотрение). Исключение — продажа доли в праве общей долевой собственности (если все участники распоряжаются в одной сделке, можно и без нотариуса), ипотека долей в праве общей долевой собственности (не в пользу кредитной организации).
Переход к покупателю права собственности на недвижимость должен пройти государственную регистрацию.
Расторжение договора купли-продажи
Расторгнуть или признать договор купли-продажи недвижимости недействительным можно в следующих случаях:
- неправильно составлен договор купли-продажи;
- нашлись наследники/совладельцы, чье мнение не было официально учтено при продаже квартиры;
- доверенное лицо действовало после смерти владельца;
- установленный и доказанный факт мошенничества;
- подделанные или подмененные правоустанавливающие или иные бумаги;
- появились дееспособные лица, претендующие на недвижимость.
Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению.
Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношения, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.
Наряду с ГК порядок заключения, исполнения и прекращения договора продажи недвижимости регламентируется целым рядом правовых актов.
В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, специальными федеральными законами.[5, c. 106]
Это означает, что при купле-продаже земельного участка необходимо руководствоваться правилами § 7 гл. 30 ГК, но с учетом специальных норм, предусмотренных Земельным кодексом, Лесным кодексом или Водным кодексом. Так, в соответствии с п. 1 ст. 260 ГК лицо, имеющее в собственности земельный участок , распоряжается им по своему усмотрению, если только соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому для купли-продажи земельных участков большое значение имеет ст. 32 ЗК, содержащая перечень земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте пределами государственной или муниципальной собственности.[5, c.108]
При продаже на публичных торгах недвижимости, принадлежащей организации-должнику, помимо норм § 7 гл. 30 ГК применяются ст. 58, 59, 62 и 63
Закона об исполнительном производстве и ст. 447-449 ГК. К заключаемому по результатам проведения публичных торгов договору купли-продажи недвижимого имущества должника – гражданина применяются ст. 50-52, п. 3 ст.54 Закона об исполнительном производстве, ГПК и нормы о купле-продаже недвижимости.
Продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется в первую очередь законодательством о приватизации (ст. 217 ГК и Закон о приватизации), а при отсутствии в нем соответствующих норм — § 7 гл. 30 ГК.[5, c. 110]
Помимо перечисленных законов при купле-продаже недвижимости необходимо руководствоваться также Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, ст. 33 ВК, гл. 3 КТМ, гл. 4 КВВТ и др.[5, c. 112]
Большое значение для правильного применения законов имеет также судебная практика, в частности постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Информационное письмо президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21, утвердившее Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и др. [15]
Существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.
В договоре также следует указать что цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка и права на нее.
Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».[4, c. 180]
Цена недвижимого имущества может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). [4, c.182 ]
Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.
Порядок купли-продажи гражданами РФ земельных участков предусматривает возможность по желанию собственника продажи земельного участка с помощью районного (городского) земельного комитета на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или
аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор.[11]
Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данные кадастровой оценки земли – кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 (СЗ РФ. 2000. N 16. cт. 1709).[11]
Что такое договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
Дополнительные условия
Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.
Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.
В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
— время фактической передачи недвижимости покупателю;
— сроки и способы взаиморасчетов;
— состояние передаваемой квартиры;
— сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
— гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
— порядок решения споров и распределения ответственности;
— условия, при которых договор может быть расторгнут;
— штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:
- Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
- Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.
Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.
Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.
В первом случае к нему предъявляются определенные требования:
- Достижение возраста 18 лет.
- Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).
Если продавцу еще не исполнилось 18 лет или он недееспособен, за него действует законный опекун или представитель.
Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:
- Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
- Дополнительную информацию при необходимости.