Как увеличить площадь земельного участка?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как увеличить площадь земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличить площадь земельного участка может только его собственник. При этом право собственности должно быть подтверждено выпиской из ЕГРН, а также соответствующими документами, ставшими основанием для возникновения права собственности (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда).
Как стать владельцем бесхозного земельного участка?
Если у земельного участка нет собственника или владелец признан пропавшим без вести, или отказался от земли, то участок переходит в собственность местных властей. Тогда земельный участок можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить, также можно получить в результате перераспределения.
Если земельный участок больше, чем по документам ‒ что делать?
Бывают случаи, когда владелец земли выясняет, что фактическая площадь участка превышает размер, указанный в документах. В первую очередь необходимо изучить выписки из ЕГРН на соседние наделы. Также нужно выяснить информацию о соседях, чтобы понять, будут ли они предъявлять претензии по поводу захвата их территории или нет.
Чтобы узаконить лишние квадратные метры, должны быть соблюдены такие условия:
- На участке не проводили межевание;
- Собственника смежного надела найти не удалось и сведений о его месте пребывания в открытом доступе нет;
- Смежная территория не предоставляется в аренду муниципалитетом;
- В отношении земли не проводились торги и на его покупку нет претендентов.
Ценообразование работ по увеличению границ земельного участка
Единой стоимости перераспределения земель не существует. Федеральная, региональная и местная власти для своих земель устанавливают свои порядки определения стоимости.
Например, для федеральных земель размер платы будет составлять 15% от кадастровой стоимости. Если прирезаете к участку федеральную землю, то за прирезку придется заплатить 15% кадастровой стоимости.
Чтобы рассчитать примерную стоимость прирезки, можно на Публичной кадастровой карте узнать кадастровую стоимость соседних участков. Затем вычислить кадастровую стоимость одной сотки и после этого полученную величину умножить на количество соток, которые планируете прирезать.
С муниципальными и региональными землями ситуация несколько сложнее. В каждой области, районе устанавливают свой размер платы за прирезку земли. Информацию о размере платы за прирезку земли необходимо искать на официальном сайте администрации, либо направить запрос в орган государственной власти.
Нормативно-правовые акты по данной статье:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019);
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020);
Как уточнить границы земельного участка
Чтобы уточнить границы участка, собственнику нужно обратиться к кадастровому инженеру (его можно найти через сервис «Государственный реестр кадастровых инженеров»).
Кадастровый инженер приедет на место и проведет необходимые замеры. Уточнение границ нужно будет согласовать с владельцами смежных — соседских — участков. Специалист направит им извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, извещение публикуется в местной прессе. В этом случае адресат будет считаться уведомленным, даже если не прочитает объявление. После всех замеров и согласований с соседями кадастровый инженер подает документы в орган регистрации прав.
Результатом становится межевой план, содержащий сведения о координатах границ земельного участка. Границы устанавливаются по документам, подтверждающим, что земля выделена конкретному собственнику в конкретном месте и именно такой площади.
Допустимый предел увеличения площади при установлении и уточнении границ участка:
— не более чем на предельный минимальный размер земельного участка, который установлен федеральным или местным законом для соответствующих вида разрешенного использования и категории земель.
— если такой размер не установлен, допустимый лимит — не более 10% площади исходного участка по данным ЕГРН: например, к участку в 6 соток максимально можно добавить 0,6 сотки.
В каких случаях можно увеличить площадь ЗУ
Законодатель допускает наращивание размера ЗУ в следующих случаях:
- сведения о наделе содержатся в ГКН, то есть, его границы уточнены;
- площадь не превышает максимальную величину, установленную правилами застройки и землепользования;
- пустующая земля, которая прилегает к участку и никому не принадлежит;
- участок предназначен для, ведения подсобного или дачного хозяйства, огородничества или садоводства, ИЖС согласно 35 ст. ЗК РФ.
Важно! Вновь образуемое землевладение не должно превышать на минимальный размер площадь основного надела, установленный правилами застройки и землепользования.
Перераспределение земельных наделов не допускается в следующих случаях:
- ЗУ не соответствует требованиям законодательства;
- из присоединяемого надела можно сформировать самостоятельную единицу;
- имеет место быть несоответствие вида разрешенного использования участка и территориальной зоны его месторасположения.
Декларированные земельные участки и ранее учтенные в чем разница
Собственник земли может не иметь представление о технических пределах его участка, в связи с чем в кадастровом паспорте отсутствует необходимая информация о границах.
После проведения работ по уточнению участок получает уточненную площадь (полученную по результатам измерений).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
После прохождения всех формальных процедур необходимо задекларировать площадь участка в Росреестре. В некоторых случаях заявителю могут отказать в декларировании. Например, если отсутствуют кадастровые сведения о границах участка или когда образованный участок пересекает границы других. При возникновении подобных спорных моментов необходимо пройти процедуру межевания и уточнения границ.
Изменение границ земельного участка — комплекс мероприятий, направленных на уточнение размеров территории и при необходимости внесения изменений в действующую документацию. Документально это фиксируется только при условии фактического смещения территориальной зоны в ту или иную сторону.
Просто внести обновленные данные недостаточно, необходимо, чтобы государственный орган зафиксировал заявленные изменения. Для этого документ с корректировками подается в государственный орган — Росреестр, который непосредственно и фиксирует внесенные изменения и утверждает заявленные данные печатью.
Документ с измеренными границами подается в филиал Росреестра по месту нахождения ограниченной территории.
Важно! Несмотря на то, что российское законодательство предоставляет разрешение уменьшать и увеличивать границы надела, нужно учитывать, что, если допускается преувеличение нормы погрешности, тогда внесенную информацию необходимо грамотно оформить в документации.
Важное в процедуре изменения границ
Изменение границ земельного участка имеет свои особенности, которые заключаются в двух следующих способах:
- Без внесения корректировок в площадь территории. Представляет собой проведение межевых линий на местности с уточнением всех поворотных углов без сдвигов сторон участка. Возможно некоторое перераспределение земельных участков со сдвигом, в ходе которого площадь участка остается прежней. В таком случае границы могут передвигаться, как в длину, так и в ширину.
- С изменением площади. Такое возможно при объединении, разделении, а также выделении отдельной доли надела. В результате после проведения изменения границ появится новая площадь территории. В некоторых случаях один участок разделяется на две-три части. Обычно такое происходит при возникновении спорных вопросов между наследниками пая или придомовой территории. В случае выделения определенной доли, участок, из которого изъяли некую площадь, остается основным, а новый (доля) считается второстепенным.
Обратите внимание, что заказать изменение границ земельного участка может непосредственный владелец или человек, недовольный захватом площади. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Правильное декларирование площади земельного участка
Сосед, назовем его Федор Никифорович, оформил свой садовый участок в 2012 году, не пожалел денег и на межевые работы.
В большинстве случаев, ЕГРН содержит сведения о границах таких участков и их площади, но эти сведения вносятся на основании оценочной описи участков, которая составляет по результатам инвентаризации муниципальных земель, проводимой органами местного самоуправления.
Так называемую декларированную площадь (площадь из правоустанавливающего документа) участок имеет в том случае, если местоположение его границ не установлено в соответствии с действующим законодательством (неуточненный участок).
Следовательно, поскольку кадастровый план является обязательным приложением к правоустанавливающему документу, представляемому для государственной регистрации прав, то при наличии расхождения площадей на плане и в документе регистрирующий орган вправе полагать, что представлен план не того объекта, на который заявляются права, и отказать в регистрации.
Как видно, в ЕГРН имеются сведения и о границах этого участка и о его площади. Но, эти границы не являются уточненными в отношении них не проводились кадастровые работы по уточнению на местности , соответственно и площади является декларированной — то есть условной. Сведения о площади этого участка внесены в ЕГРН на основании оценочной описи администрации г.
Либо, если такой размер не установлен, на величину, превышающую 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Уточнение границ и их декларация необходимы, если они не соответствуют кадастровым нормам, предписанным земельным законодательством.
Получить информацию о наличии или отсутствии сведений о границах земельных участков можно в офисах кадастровой палаты или на портале Росреестра, указав в поисковой строке кадастровый номер или адрес земельного участка.
S уточн. Чтобы исправить такую ситуацию, необходимо привести в соответствие координаты поворотных точек той системе, которая принята. Для этого следует обратиться в организацию, предоставляющую услуги по межеванию участков, с заявлением о выполнении корректировки земельного надела в части перепривязки координат его поворотных точек.
Порядок действий при уточнении или изменении границ
Процедура уточнения осуществляется по инициативе определенных категорий землепользователей. Заказ работ по детализации границ земельного участка и подписание акта согласования уточненных границ вправе производить:
- собственник надела;
- обладатель права постоянного бессрочного использования;
- арендатор земельного участка по договору;
- обладатель права пожизненного владения;
- владелец решения исполнительной власти о передачи надела из состава государственных участков в безвозмездное пользование.
Для уточнения границ своей части земли землепользователь выполняет ряд действий:
- выбирает одну из геодезических компаний;
- подписывает соглашение на уточнение границ;
- предоставляет кадастровому инженеру доступ к участку для осуществления топографической съемки;
- согласовывает с соседями проект межевания, выполненный кадастровым инженером по факту результатов измерений;
- регистрирует готовый план межевания в кадастровой палате.
Уточнение границ для земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом агентстве до 2001 года, проводится в случаях, если границы зафиксированы в проекте межевания территории, на которой расположен участок, однако межевой план на конкретный надел отсутствует.
Площадь земельного участка по закону
Землеустройство устанавливает определённые максимальные и минимальные значения для земельных наделов в зависимости от их назначения и разрешённого типа использования. Прерогатива по определению таких размеров принадлежит местным властям. Так что уточнять нужно у них.
Согласно Федеральному закону РФ «О государственном кадастре недвижимости», если площадь надела превышает принятые в том или ином регионе максимальные значения, то кадастровый орган вправе отказать в осуществлении учёта такого участка.
Отказ также последует, если:
- Размер участка вследствие межевания установлен больше размера, что ранее был учтён в реестре.
- Размер участка больше, чем на 10% превышает учтённые размеры участка.
Если же реальная площадь надела превышает учтённые показатели, но находится в рамках установленных местной администрацией предельных значений, то отказ кадастрового органа будет незаконным.
Показатель в 10% установлен для тех регионов или категорий земель, для которых предельные значения по площади местными властями не закреплены.
Однако, как показывает практика, кадастровый орган не обращает внимания на тот факт, что в местности установлены максимальные значения для площадей земельных наделов и в случае превышения учтённого размера более чем на 10% отказывает в регистрации участка. Подобный отказ, как уже было сказано, будет незаконным и его можно обжаловать в порядке административного судопроизводства.
Возможные ситуации и способы их решения
Самой простой причиной наложения границ является ошибка в кадастре. В этом случае подается стандартное заявление об ее исправлении в Росреестр, которое дополняется копиями:
- гражданского паспорта заявителя;
- свидетельства, подтверждающего право собственности на надел(при наличии);
- части плана межевания, на которой изображен спорный участок границы;
- выписки.
Понадобится также заключение инженера Кадастровой палаты о границах надела.
Обращение должно быть рассмотрено в течение 30 дней, после чего вносится изменение в кадастр или выносится письменный обоснованный отказ.
Если ошибка была допущена кадастровым инженером, собственник надела имеет право обратиться в компанию, выполняющую работы и потребовать их повторного проведения. Если оплошность сотрудника очевидна, руководство старается уладить ситуацию мирным путем. При возникновении спорной ситуации можно обратиться за помощью к эксперту. Его заключение и окажется основным доказательством при обращении в суд.
Гораздо сложнее будет добиться устранения наложения границ земельных участков, если произошел самовольный захват. Но это не значит, что обнаружив проблему нужно немедленно обращаться в суд. Сначала следует попробовать решить проблему мирным путем. Для этого нужно:
- попросить владельца соседнего надела предъявить межевой план или выписку из кадастра;
- вместе с соседом сравнить документы, выявить неточности и предложить обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением;
- в случае получения отказа заказать процедуру межевания своего надела;
- уведомить собственника соседнего участка о предстоящей встрече по вопросу согласования границ и подписания акта межевания (не менее, чем за 10 дней);
- предложить подписать акт согласования.
Если усилия оказались напрасными, нужно готовиться к судебному разбирательству.
Законодательное регулирование
Все вопросы, связанные со сферой земельных правоотношений, находятся в ведении крупнейшего в этой отрасли нормативного акта — Земельного Кодекса.
В соответствии с его положениями, закреплёнными в статьях 11.9-11.10, при образовании или перестройке существующих земельных наделов, а также при составлении специальных кадастровых документов (например, если речь идёт о схеме расположения участка на кадастровом плане территории) необходимо учитывать расположение границ конкретного участка.
В том случае, если такой информации нет, границы необходимо будет уточнять.
В этом случае необходимо будет обращаться к другому нормативному акту, в соответствии с которым осуществляется вся межевая деятельность на территории России. Таким нормативным актом является Федеральный закон “О государственном кадастре недвижимости”.
Этот закон, кроме регулирования вопросов, связанных с определением порядка проведения межевых работ, поясняет, что при определённых условиях собственник рассматриваемого земельного участка может позволить себе увеличить площадь своего надела.
Однако для этого должны быть соблюдены все необходимые условия, главным из которых будет считаться учёт интересов владельцев смежных участков.
Указанные два нормативных акта считаются ключевыми в отношении регулирования вопросов землеуправления в данном случае. При этом, говорить о регулировании этой сферы правоприменения на уровне субъектов федерации не приходится ввиду того, что такие вопросы не рассматриваются в региональном законодательстве.
Ответственность за самовольный захват
Пользование земельным участком, не имея на него имущественных прав, считается самовольным захватом земли и является административным правонарушением (ст. 7.1 КоАП РФ).
Захват земли имеет несколько вариантов:
- физическое лицо захватило земли физического лица,
- юридическое лицо использует имущество физического лица,
- физическое лицо пользуется землей, зарегистрированной на юридическое лицо,
- физическое лицо или организация незаконно используют участки земли, принадлежащей государству.
Штрафы за такое правонарушение установлены в процентах к кадастровой стоимости участка:
- 1-1,5% для физических лиц;
- 2-3% для юридических
При отсутствии установленной стоимости штраф имеет фиксированный размер:
- 5-10 тысяч рублей для граждан;
- 100-200 тысяч – для организаций.