Задаток и аванс при покупке недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток и аванс при покупке недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.

Разница между задатком и авансом

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.

Что такое задаток, и чем он отличается от аванса

Задаток представляет собой денежную сумму, которая входит в общую стоимость квартиры и уплачивается Покупателем еще до заключения основного договора купли-продажи квартиры (ДКПК). Условие о внесении задатка обычно ставится Продавцом, т.к именно ему требуются деньги на процессуальное оформление сделки (сбор документов, оплата госпошлин за их истребование, погашение незначительных долгов по коммунальным платежам и пр.).

Пример: Собственник квартиры, гражданин Н., договорился с приобретателем жилья, гражданином Л., о внесении задатка в размере 500 000 рублей. Стоимость всей квартиры равнялась 3 млн. рублей. Это значит, что после заключения ДКПК и перерегистрации права собственности в Росреестре гражданин Л. должен будет заплатить гражданину Н. оставшуюся сумму, равную 2,5 млн. рублей (3 млн. — 500 тыс.).

После составления и подписания Соглашения о задатке сторонам необходимо осуществить непосредственную передачу денег. День встречи может быть прописан в самом документе, а может быть выбран сторонами в устном формате, – существенной роли это не играет.

Продавец и Покупатель могут произвести передачу задатка в любом, удобном для них, месте. Как показывает практика, чаще всего это происходит в продаваемой квартире. Обеим сторонам рекомендуется взять на встречу по 1 свидетелю. Независимые лица дополнительно проследят, чтобы процедура была произведена без нарушений. Сумма должна быть пересчитана (также в присутствии свидетелей).

Факт передачи и принятия денег понадобится зафиксировать путем составления соответствующей расписки. Расписка о получении средств составляется Продавцом обыкновенной ручкой на листе формата А4. Здесь дублируется та же информация, которая ранее вносилась в Соглашение (персональные сведения об участниках сделки, адрес квартиры, ее стоимость и сумма предварительного платежа). Здесь также указывается, что Продавец получил деньги в полном объеме и не имеет претензий к Покупателю по этому поводу.

Документ удостоверяется подписью Продавца. С этого момента расписка уже имеет юридическую силу. Покупателю необходимо забрать эту бумагу с собой и сохранить ее на случай возможных судебных разбирательств.

Иногда деньги не передаются Продавцу из рук в руки, а переводятся ему через банк в безналичном формате. В этом случае Покупателю потребуется сохранить у себя чеки и квитанции о совершенной транзакции. Однако встретиться с Продавцом и попросить его написать расписку также не будет лишним. Деньги необходимо передавать или переводить только самому Продавцу, а не его риэлтору, другу, знакомому и т.д. Иначе велик риск того, что платеж просто не дойдет до собственника и/или будет использован не по назначению.

Можно ли расторгнуть соглашение о задатке: как и когда

Соглашение о задатке может быть расторгнуто. Однако это возможно только до того момента, пока стороны не зарегистрируют переход права собственности в Росреестре. Если же это произойдет, сделка будет считаться совершенной. Получается, что оспаривать и расторгать понадобится всю куплю-продажу, а не отдельный документ.

Соглашение может быть расторгнуто по следующим основаниям:

Способы передачи денег

Предоплату покупатель передает по договоренности с продавцом. Это может произойти при втором или последующем просмотре недвижимости, когда потенциальный собственник понял, что хочет владеть именно этим жильем.

Если покупаете недвижимость в ипотеку, предоплату вносите сразу, а первоначальный взнос отдаете собственнику квартиры при совершении сделки. Оставшуюся сумму владельцу переводит банк – после изменения права собственности или в день сделки, все зависит от финансовой фирмы.

Если покупаете недвижимость не в ипотеку, о передачи денег договариваются стороны. Но покупатель должен себя обезопасить и передать деньги после того, как все обязательства были выполнены: права собственности переданы, статус официального владельца недвижимости получен.

Расчет с продавцом недвижимости – важный этап при заключении сделки. Сегодня риэлторы выделяют 6 способов передачи денег, действующих на рынке. Вы можете выбрать любой из них, главное, это безопасность, гарантии и комфорт.

Как оформить внесение задатка?

Законом предусмотрено, что внесение задатка должно быть оформлено в письменном виде, однако никаких специальных форм не утверждено. Стороны сделки могут самостоятельно выбрать не только сумму задатка, но и форму, в которой он будет оформлен — расписка или даже договор. В обязательном порядке в документе, который подтверждает внесение задатка, должны быть указаны следующие сведения:

• ФИО продавца и покупателя;

• паспортные данные сторон;

• место жительства сторон;

• адрес приобретаемой квартиры и ее стоимость;

• сумма задатка;

• срок внесения;

• случаи, при наступлении которых задаток возвращается;

• сроки заключения договора.

Как правильно внести предоплату за квартиру: инструкция

1. Тщательно проверьте данные владельцев квартиры, наличие задолженностей, обременений, арестов.
2. Обсудите с продавцом вашу ситуацию и решите, нужно ли вам оформлять предварительный договор и соглашение о задатке.
3. Составьте предварительный ДКП с указанием сведений о контрагентах и объекте, сроках подготовки документов, способе и сроках передачи денег и завершения регистрации.
4. Продумайте вероятные риски и условия договора при их возникновении.
5. Включите в ДКП или дополнительно оформите соглашения о задатке — по одному экземпляру на каждого участника процесса.
6. Передайте под расписку купюры или выполните банковский перевод в соответствии с достигнутой договорённостью.

Эти действия позволят вам взыскать с недобросовестного продавца двойную сумму задатка, если он сорвёт сделку. Но если не выполните согласованные условия, то задатка лишитесь вы.

Рекомендации при составлении соглашения о задатке при покупке квартиры

Приобретение недвижимости весьма серьезный процесс, к которому следует подойти ответственно. Ведь речь идет о крупных вложениях денег в недвижимость. Поэтому предварительно нужно все тщательно продумать и взвесить.

Чтобы все прошло грамотно и юридически правильно рекомендуется придерживаться следующих советов:

1. Покупателю лучше оформить задаток, а не аванс.
2. Вносимая сумма должна составлять не менее 50 тыс. рублей.
3. В соглашении четко прописать условия предстоящей сделки.
4. Деньги передаются в присутствии свидетелей.
5. Если обязательство нарушено по вине продавца и вторая сторона не хочет возвращать финансы – следует обратиться в суд, написав исковое заявление к которому должны быть, приобщены составленные ранее документы по этому соглашению.

Как правильно составить договор задатка?

Договор, составленный грамотно и содержащий все необходимые реквизиты, обретает юридическую силу с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Такое соглашение не требует нотариального заверения, но участники сделки вправе обратиться к услугам юриста или нотариуса, чтобы обезопасить свою сделку.

Обязательные реквизиты соглашения о задатке:

1. Дата и место составления договора.
2. Реквизиты сторон соглашения. Физическое лицо прописывает свои ФИО, место рождения, паспортные данные и адрес по прописке в соответствии с личными документами;
3. Информация о сумме передаваемого задатка цифрами и прописью (в пункте договора должно быть указано, что денежные средства передаются в качестве задатка).
4. Cведения о квартире, за которую вносится предварительная сумма:

• почтовый адрес;
• кадастровый номер;
• площадь помещения;
• полная стоимость помещения, которая будет указана в основном договоре;
• и иные технические характеристики.

1. Способ и порядок передачи задатка.
2. Права и обязанности продавца и покупателя.
3. Порядок возврата задатка при отказе от исполнения условий договора.
4. Условия или дата заключения основного договора купли-продажи.
5. Полные реквизиты сторон соглашения и их личные подписи.

Соглашение о задатке может быть составлено на типовом бланке с внесением изменений в каждой конкретной ситуации. Недопустимо наличие в документе ошибок, опечаток и исправлений.

Отличие аванса от задатка

Задаток и аванс – два разных с правовой точки зрения понятия, которые, ни в коем случае, нельзя путать и обобщать.

Основным отличием является то, что задаток является платежом, подтверждающим договорные обязательства в рамках заключаемого договора.

Задаток, при несоблюдении условий договора, либо его расторжения покупателем, до момента совершения сделки купли-продажи возврату не подлежит.

Аванс – это предоплата, вносимая лицом, заинтересованным в покупке, в рамках заключенного соглашения на дом или земельный участок, гарантирующая надлежащее исполнение обязательств. Несостоявшаяся в силу разных причин, сделка является поводом для возврата авансового платежа в его полном размере.

Расторжение соглашения

В процессе оформления сделки могут появиться разные обстоятельства, по которым покупатель не захочет приобретать квартиру. Например, он нашел существенные недостатки, о которых изначально умолчал владелец. Как известно, если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан выплатить задаток покупателю в двойном размере. Хотя если стороны договорятся мирно, то собственник вернет только полученную сумму.

Проблема в том, что покупателю не выгодно соглашаться, когда есть право требовать двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК). Продавец же не понимает, почему должен платить больше, чем взял. Сумма может быть баснословной. Он старается обойти закон, скрывается и т.д. Между ними разгорается спор, который можно решить только в суде.

Покупатель, если не получил свои деньги, может подать иск. Однако сначала должен соблюсти досудебный порядок (п. 2 ст. 452 ГК). Для этого ему нужно составить письменное требование к собственнику объекта о намерении расторгнуть соглашение и возврате ему уплаченного задатка в двойном размере

В заявлении важно пояснить, почему покупатель передумал брать эту квартиру. Какие весомые обстоятельства вынудили его разорвать договоренность

Если потом суд сочтет, что просто передумал, то он не только не получит двойной задаток, но еще оставит продавцу первый.

Претензию отправляют продавцу почтой заказным письмом. Далее остается подождать ответа в течение 30 дней или срока, который устанавливался сторонами в договоре. Не исключено, что собственник предложит другое решение вопроса.

Пример. Валентина собиралась купить у Николая квартиру. Она находилась в другом городе, поэтому посмотрела помещение онлайн, задавала вопросы о состоянии сантехники по телефону. Владелец заверил, что все в порядке. Женщина, поверив на слово, перевела ему задаток 100 тыс. руб., на который Николай оформил соглашением, и выслал ей второй экземпляр со своей подписью почтой.

Сделку же оформляли уже в квартире. Осматривая площадь, покупательница почувствовала неприятный запах. Оказалось, что неисправна канализация. Женщина отказалась от квартиры. Посчитала, что жилье ей нужно срочно. Проще найти другое, чем восстанавливать трубопровод. Потребовала вернуть ей задаток. Николай же извинился, что скрыл недостаток, и согласился расторгнуть договор. Однако Валентина не захотела упускать выгоду и потребовала двойной задаток. Ведь продавец ее обманул, а ей пришлось ехать из другого города. Стороны поругались, женщина собралась подавать в суд. Перед иском она послала Николаю претензию лишь для досудебного порядка. А мужчина же одумался и в ответном письме предложил за свой счет отремонтировать трубы. Ему было дешевле починить канализацию самому, чем выплачивать покупателю 200 тыс. руб. Валентина согласилась, т.к. замена труб пройдет быстрее, чем судебное разбирательство. Стороны договорились и оформили сделку.

Как оформить задаток при покупке квартиры

Законодательных норм, меняющих кардинальным образом порядок оформления задатка, за последние несколько лет не издавалось. Поэтому в 2022 году оформление происходит общим порядком с учетом положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Участники предстоящей сделки, определившись с основными условиями, договариваются о сумме, сроках и процедуре передачи денег.
2. В качестве сроков учитывается и дата, когда продавец получил задаток, и период, в течение которого после передачи должен быть заключен договор купли-продажи жилья.
3. Все существенные условия включаются в договор задатка.
4. Сумма в размере, согласованном участниками, перечисляется на счет или передается наличными в установленный день после подписания соглашения.
5. При передаче наличными обязательно оформляется расписка.

Разница между задатком и авансом

Очень часто путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору. Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются. Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства.

Отметим, что в гражданском законодательстве нет точного определения понятия аванса. Но при этом на законодательном уровне регламентируются отношения, возникающие при предварительной оплате товаров, работ или услуг. Так, заранее внесенная частичная или полная сумма денежных средств от стоимости продаваемых товаров, работ или услуг является авансом.

Главное отличие авансового платежа от задатка заключается в том, что аванс не обязывает стороны сделки к исполнению обязательств по договору. Любой из участников сделки имеет право отказаться от сделки. В этом случае аванс должен быть возвращен в полном объеме. То есть, в случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Совсем иначе выглядит ситуация с возвращением задатка. В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной из сторон более тяжелые. Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны. То есть, сумма задатка не подлежит возврату, если сделка срывается по вине того участника сделки, который вносил задаток.

Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.

Аванс, как и задаток, является денежной суммой, которая уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей. Отсюда, аванс выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. Обеспечительной функции аванс не имеет. Задаток же, кроме платежной функции, выполняет еще две важных функции – обеспечительную и удостоверяющую.

Составляем соглашение – образец договора о задатке при покупке квартиры

Лучше, если соглашение о задатке будет составлено в присутствии компетентного в этом специалиста – нотариуса, юриста. В форме соглашения о задатке обязательно должно быть указано следующее:

• Дата и место составления соглашения.
• ФИО, паспортные данные, контактные данные сторон сделки.
• Полная стоимость объекта недвижимости и сумма задатка – эти данные нужно указывать прописью.
• Информация о квартире – технические характеристики, адрес, какое имущество остается в квартире.
• Сроки, в которые должна быть заключена сделка. Как правило, указывается дата, до которой договор купли-продажи должен быть подписан.
• Дополнительные существенные условия совершения сделки. Например, до определенного числа должны быть закрыты долги по коммунальным платежам, выписаны зарегистрированные лица.
• Ответственность сторон при не заключении сделки. В этой же части указывается информация для продавца – если в срыве сделки будет виновен он, то задаток возвращается в двойном размере.
• Подписи сторон.

Задаток и аванс: в чем разница

Задаток — это обязательство

Задаток — это сумма, которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.

Важно: Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора — нужно заключать именно договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Вернуть задаток можно только при определенных условиях.

1. Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Это главное. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.

Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не дает никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.

Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Похожие записи:

• Субсидии предпринимателям
• Упрощенное оформление и прямое возмещение убытков при ОСАГО
• Обслуживание мусоропровода в многоквартирных домах