Договор дарения квартиры между близкими родственниками
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения квартиры между близкими родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно законодательству, передать в дар объект недвижимости можно только с помощью грамотно составленного документа. Устная форма подтверждения намерений подарить что-либо другому человеку применима исключительно в отношении малоценных вещей – любых предметов и денежных сумм, не требующих регистрационных действий при передаче. Жилплощадь же к таковой категории не относится. Любая недвижимость подлежит обязательной регистрации в Едином госреестре, и все сделки, касающиеся недвижимого имущества, совершаются строго в соответствии с законодательством РФ. То есть, чтобы преподнести в подарок жилье, необходимо подтвердить это документально.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Особенности заключения сделки
Для оформления жилого недвижимого имущества в собственность новому владельцу предстоит составить соответствующее соглашение и официально зафиксировать факт перехода прав владения в Росреестре.
В стандартной ситуации присутствие нотариуса при заключении не требуется. Однако без его участия не обойтись, если дело касается не всего жилья целиком. А также, когда дом или квартира находятся в собственности нескольких человек, но кто-то один собирается подарить свою часть другому. И конечно, нотариальное удостоверение требуется в случае, если владелец жилища еще не достиг возраста совершеннолетия или ограниченно дееспособен.
Выясняя, какие документы нужны для оформления дарственной на квартиру и что входит в перечень необходимых бумаг при заключении сделки, важно знать: летом 2019-го в правила о передаче недвижимого объекта в дар были внесены изменения. В ситуации, когда переход всех долей осуществляется одновременно, в участии нотариуса нет необходимости. Собственники могут передать права владения на обычных условиях.
Что требуется от участников соглашения
Переход собственности контролируется со стороны государства во избежание неправомерных манипуляций и охраны особо уязвимых категорий граждан (несовершеннолетних, людей с расстройствами психики). Поэтому, передать жилье в дар целиком или частично могут только:
- дееспособные лица, осознающие собственные действия, контролирующие поступки. Человек, не достигший совершеннолетия, не вправе сделать подобный подарок самостоятельно;
- люди здоровые психически и заключающие контракт добровольно. Если выяснится, что даритель находился под давлением или не осознавал, что делает, документ признают недействительным;
- граждане, имеющие право на жилье, которое передают в дар. Только владея жилплощадью по закону, собственник может распоряжаться ею по своему усмотрению.
Стоимость оформления дарственной
Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.
Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.
Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Нужно ли дарить земельный участок вместе с домом?
Да, подарить дом можно только вместе с земельным участком, на котором он находится.
Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, а, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.
Когда можно оспорить договор дарения?
Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:
- Если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами;
- Если одним из условий договора была возможность отменить такой договор в случае наступления какого-либо события. Например, смерти одаряемого при жизни дарителя;
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или нанес им телесные повреждения.
Субъекты и объекты договора дарения
Субъектами договора являются две стороны: даритель и одаряемый. Двусторонние договора являются типичными и самыми распространенными. Если двое или несколько человек дарят или принимают имущество, сделки все равно являются двусторонними, так как число субъектов не меняется.
Пример 5. Квартира находилась в долевом владении двух сестер. Они решили подарить свои доли Максимовой И.А., которая одной из собственниц приходилась дочерью, а второй – племянницей. В договоре были определены стороны: Даритель: каждая собственница 1/2 доли в праве собственности указывалась персонально; одаряемый: гр. Максимова.
Пример 6. Игнатьева М.М. оформила дарственную на земельный участок, троим внукам. В договоре бабушка выступила стороной дарителем. Со стороны одаряемого в сделке участвовали три внука, персональные данные каждого из них были внесены отдельно.
Объектом дарения может выступить любая вещь, которую собственник вещи безвозмездно передает новому владельцу. Зачастую без оформления дарственной передаются:
- Драгоценности;
- Одежда;
- Бытовая техника;
- Мебель;
- Картины.
То есть все то, на что не будут претендовать другие родственники или третьи лица. А также то, что не требует регистрации в ГИБДД или Росреестре. Соответственно, транспортные средства и недвижимость могут быть переданы только по договору дарения с последующей регистрацией сделки.
Дарственную недвижимости, как правило, заключают родственники, по причине отсутствия необходимости платить налог. Ввиду ее безвозмездности, законодатель предполагает, что отношения между сторонами доверительные и поэтому, в случае противоправных действий со стороны одаряемого, даритель может отменить сделку. Такие условия уникальны и характерны только для этого вида договора.
Информация Но необходимо иметь ввиду, что помимо налога, необходимо оплатить государственную пошлину за совершение регистрационных действий юстицией, в размере 2000 рублей. При этом льготы по выплате предоставлены только малоимущим. Стороны сами могут решить на кого возложить выплату.
Сроки исковой давности по иску о признании последствий недействительности ничтожной сделки и о признании недействительной сделки составляет 3 года. Срок начинает исчисляться с момента, когда началось исполнение ничтожной сделки. Если требование предъявляется не участвующей в соглашении стороной, то течение срока начинается с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Общий срок исковой давности не может превысить 10 лет со дня начала исполнения сделки.
Спорные вопросы дарения: судебная практика и советы юриста
По спорным вопросам передачи имущества в дар нет четких позиций Верховного Суда РФ. Поэтому во многих случаях судебная практика противоречива. Когда писались законы, власть исходила из того, что подарки не будут частой ситуацией и в основном останутся в отношениях между близкими родственниками. То есть споров будет немного.
Однако распространенность дарения растет. Так как процедура проста, то эту сделку часто используют, чтобы не заниматься более сложным оформлением имущественных отношений. В результате возникают противоречия норм закона о дарении, наследовании, совместном имуществе супругов и т.д. К тому же рядовые граждане мало знают о других договорах, предусмотренных ГК РФ, и пытаются включить в документы о передаче дара разные дополнительные условия. В результате возникают сложные и непредсказуемые жизненные ситуации.
Для тех, на кого можно оформить дарственную, особых правил относительно дееспособности законодатель не предусмотрел. Одаряемыми могут быть как физические, так и юридические лица, отвечающие критериям, указанным в гл. 3 и 4 ГК.
Законодатель не рассматривает в качестве одаряемых объектов животных или организаций, не оформленных в качестве юридических лиц.
Желая оформить дарственную на внука или на внучку, нужно учитывать ограничения и требования относительно дееспособности малолетних, страдающих зависимостью или иными болезнями одаряемых. Например, дарственная на граждан, признанных судом недееспособными в силу психического расстройства, алкогольной или наркотической зависимости, оформляется исключительно через их законных представителей или опекунов.
Разрешается ли оформлять?
Для того чтобы подарить квартиру с зарегистрированными там гражданами, необходимо составить договор дарения и заверить его у нотариуса. При этом стоит понимать, что человек, на которого оформляется сделка, может отказаться от такого подарка.
Чтобы провести сделку в соответствии с законом РФ необходимо знать основные условия, которыми сопровождается дарение квартиры с прописанными в ней лицами:
- Самое важное – это законные основания, подарить квартиру сможет только ее реальный собственник по документам.
- Если в квартире прописаны дети несовершеннолетнего возраста, то сделка о передаче права собственности не будет иметь юридической силы.
- Если у квартиры несколько собственников, то при передаче прав владения частью имущества требуется согласие остальных ее собственников.
- Если лица, прописанные в квартире являются инвалидами, то подарить квартиру также не получится прежде, чем не выпишется зарегистрированный гражданин.
- Если вы хотите передать в дар часть квартиры или всю ее, но при этом оставить прописанными некоторых лиц, то это также возможно. Необходимо указать в договоре, что эти лица имеют право пользоваться подаренной квартирой.
- Подарить квартиру не сможет недееспособный гражданин и дети до 14 лет.
- Получить в дар квартиру по законодательству не имеет право государственный служащий.
- Одариваемой стороной не может выступать сотрудник организации, клиентом которой он является. Это касается образовательных и воспитательных учреждений, а также оздоровительных организаций.
Подарить квартиру можно, если в ней прописаны исключительно совершеннолетние граждане, вопрос о выписывании их с жилой площади можно решить потом на добровольных или принудительных основаниях. Но при этом также стоит понимать, что существует перечень категорий лиц, которые не могут быть сняты с регистрации даже в принудительном порядке. Рассмотрим их подробнее:
- Лица, которые проживают в квартире по договору ренты, то есть не приватизировали имущество.
- Если право собственности передается посредством договора ренты, то даритель не может быть выписан.
- Дети, лишенные родительской опеки.
Можно ли «дарить» за деньги?
Нередкий случай — когда пожилой человек дарит свою квартиру более молодому родственнику или другу. Очень часто на этой почве возникают конфликты — после «вручения» дара старики обижаются, рассчитывая на уход и внимание, они могут быть недовольны тем, что ничего не получили взамен. Начинаются судебные тяжбы…. Что здесь можно сказать в юридическом контексте?
Самое главное — договор дарения в правовом аспекте основан всегда на безвозмездной отдаче. Т.е. здесь нельзя требовать чего-то взамен — деньги, уход, заботу о здоровье, каких-то других услуг. При таком раскладе само дарение считается мнимой сделкой, ведь юридически это уже обмен на услуги или купля-продажа — если за деньги.
На нашем юридическом форуме один пользователь оставлял запрос: «как мне оформить дарственную, если дядя хочет подарить мне квартиру, но просит взамен немного денег. Совсем немного, тысяч сто или двести».
Наш ответ: а никак не оформить. По справедливости, за квартиру 100 тысяч — это правда, немного. Но оформить договор дарения между родственниками при таком условии невозможно — это уже договор купли-продажи, ведь нужна плата.
Важно: в дарственной юридически не может быть прописано каких-то поставленных условий или обязательств для одаряемого.
Да, можно, правда, оформить как дар, а деньги отдать так, за спиной у нотариуса, позже, на своей кухне за чаепитием — вы ведь родственники — но юристы отмечают опасность такой сделки.