подводные камни сдачи квартиры с детьми

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «подводные камни сдачи квартиры с детьми». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Нужен ли мне риелтор?

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Поверьте, в 9 случаях из 10 вам назовут именно эту причину. Ее вполне можно понять, ведь стены и обои могут быть размалеваны так, что исправить можно только ремонтом. Но есть ряд существенных НО.

С самого начала съемщик квартиры вносит депозит. Отгадайте для чего? В точку. На случай порчи имущества, в том числе обоев.

Причем ремонт можно сделать самим жителям квартиры. Либо же владелец жилья удерживает от первоначальной суммы траты на ремонт.

Но, запрещая семьям с детьми заезжать в квартиры из-за драгоценных обоев, арендодатели почему-то выкидывают из головы тот факт, что по невероятному стечению обстоятельств испортить стены могут и взрослые люди. Чай, кофе, краска и многое другое – все это может оказаться прямиком на стене, и дети здесь совершенно ни причем.

Есть такая особенность у малышей – стучать игрушками и колотушками по полу. Всякий ли пол выдержит такую нагрузку? Конечно, нет. Могут ли испортить взрослые пол без содействия детей? Вполне.

Упавшая кастрюля и сковородка, вылетевшая из руки гантеля и многое другое. Тут ситуация обрисовывается очень просто: если родители аккуратные и следят за детьми, то вероятность ЧП моментально снижается. А как узнать об аккуратности жильца при первом знакомстве? Да почти никак. Поэтому все сдающие квартиры граждане легко могут поселить в своей недвижимости неаккуратных взрослых, отказав аккуратной семье с детьми.

Было бы здорово, чтобы существовала какая-то база арендаторов, включающая систему рейтингов. Чтобы владельцам жилья можно было предоставить факт своего уровня добросовестности и чистоплотности.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор. И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний. Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг. Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют. Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты.

Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам.

Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг. Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника. Оплата происходит только после подписания договора найма.

Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер:

— Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб. После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь. Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий. Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд. Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.

Еще несколько категорий «плохих» квартиросъемщиков

Об интересных ситуациях на практике нам рассказал доктор экономических наук Александр Цыганов:

Например, был случай, когда «родные сестры» основного арендатора менялись несколько раз в течение года и каждый раз были попытки платить за одну комнату, а не за квартиру, а также пришлось пресекать попытки врезать замки в межкомнатные двери.

Александр Цыганов, доктор экономических наук.

То есть, когда вы сдаете квартиру людям, которые представляются родственниками, то стоит задуматься над тем, а реально ли они брат и сестра? В противном случае в квартире будут периодические ссоры, частичная оплата за жилье с доходов каждого «родственника». Не говоря уже о попытках разделить личное пространство межкомнатными замками.

Еще одна категория квартиросъемщиков, которым стоит сдавать квартиру с определенной тщательностью – это «сторонники» закона. Они могут пожаловаться в налоговую службу, что с ними не заключили договор найма. Это лишняя суматоха, минус 13% НДФЛ и, возможно, административный штраф.

Но даже адекватный квартиросъемщик может сделать что-то особенное. Такой пример также привел Александр Цыганов:

Одна женщина средних лет без декларируемых вредных привычек использовала кроватное покрывало в качестве дополнительной портьеры на окна, а прикрепила его к оконной раме большими гвоздями. После пришлось менять окна

Александр Цыганов, доктор экономических наук.

Но в данной ситуации почти невозможно предугадать действия квартиросъемщиков. Но когда вы решили сдавать жилье в аренду, стоит предусмотреть и такие варианты.

Стоит обратить внимание на то, что предварительно стоит оговорить с квартиросъемщиками все нюансы в сдаваемой квартире. Например, если в квартире старая электрическая проводка, то об этом стоит сразу оповестить. В противном случае новый жилец может включить удлинитель и сильно нагрузить проводку.

То же самое касается и других качеств квартиры:

• канализация и трубы;
• балкон и крыша;
• шумные соседи;
• проблемы с водой или частое отключение электроэнергии.

В противном случае могут возникнуть ситуации, что квартиросъемщик или затопит соседей, или съедет с квартиры раньше оговоренного срока. А может быть, еще и не заплатит.

В любом случае сдавать свое жилье чужим людям всегда тяжело. Особенно, если в него была вложена «частичка души». Поэтому перед тем, как сдать квартиру новому жильцу, стоит поговорить с ним лично. Но не стоит сразу распечатывать анкету, чтобы провести с ним «собеседование». Мало кому понравится жить в квартире, если арендодатели узнали всю его жизнь.

Но всегда можно деликатно поинтересоваться, почему человек подыскивает себе новое жилье, какие у него приоритеты в жизни и чем он занимается. Даже такие нюансы могут рассказать многое о человеке.

«Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»

«Двушка» на Преображенке досталась моим родителям по наследству от бабушки – они сдавали ее через знакомых и по объявлениям лет десять. За это время было много всякого – одни жильцы устроили потоп, другие регулярно скандалили с соседями, дебоширили и прокурили всю квартиру. Были и такие, что постоянно выдвигали претензии моим родителям как квартиросдатчикам – то шум из-за ремонта у соседей, то краской пахнет, то кран в ванной не нравится (хотя все работало хорошо), то машин слишком много во дворе паркуют – все для того чтобы снизить арендную плату. А со знакомыми вообще беда: милые люди, родственники маминой приятельницы, именно по причине хороших отношений считали, что вовремя платить совсем необязательно, вроде как свои люди, сочтемся. В результате – потеря денег и друзей.

Год назад бремя сдачи жилплощади передали мне. Думаю, ну я уж знаю людей – расписал квартиру в объявлении так, что пришло много желающих, устроил кастинг для арендаторов, пятерых отсеял, шестые понравились. Парень с девушкой – подмосковная прописка, он работает, а она учится в Москве, собирались пожениться. Несколько месяцев все было хорошо, но потом началось нытье и просьбы войти в положение: денег нет – или зарплату задерживают, или срочно нужно помочь родственнице, или друга коллекторы поставили на счетчик и т. д. А соседи говорят, парень вторую машину поменял, препирается с ними из-за парковки во дворе, его девушки вообще не видно, зато регулярно приходят разнообразные дамы – в подъезде мое жилье называют «веселая квартирка». Вот этого всего мне вообще не нужно! И с выселением тоже сложности – денег не платит, но вцепился в мою квартиру, как клещ, мне потребовалось два месяца требований и угроз.

Илья Стародубцев, 35 лет

Сторонам сделки необходимо прописать в договоре найма сумму арендной платы и срок ее внесения. В случае просрочки предусмотрены штрафные санкции – пени 0,1 процент от арендной ставки за каждый день. При несоблюдения пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор – выселен с выплатой полной суммы за проживание.

Надо сказать, при первых встречах стороны стараются понравиться друг другу – быть доброжелательными, проявить свои лучшие качества, и не всегда обращают внимание на нюансы. Участие специалиста по недвижимости в качестве посредника может уберечь от рискованной сделки. Однако нельзя 100-процентно положиться даже на опыт профессионального переговорщика, вам общаться со своим квартирантом долгое время, и вероятность возникновения разных ситуаций велика – всего не предусмотришь.

Именно для того чтобы обезопасить клиентов при аренде квартир, в нашей компании сделки курируют квалифицированные риэлторы и юристы – любые спорные вопросы аренды в течение всего срока действия договора найма могут быть урегулированы с их помощью.

Заключение: 5 правил сдачи квартиры в аренду

В качестве заключения хочу назвать основные правила арендодателя.

• Все договоренности с арендатором фиксируйте письменно.
• Обязательно запишите паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать в квартире вместе с ним.
• Составьте подробную опись передаваемого в аренду имущества и его состояния.
• Проверяйте квартиру – правилами предусмотрено наведываться раз в месяц, если в письменном соглашении не оговорено иное.
• При проведении ремонта силами квартирантов в счет оплаты проживания составьте смету и соглашение, контролируйте ход работ – жильцы теперь являются работниками, и спрос с них должен быть соответствующий, после завершения ремонта подписывается акт о его выполнении и отсутствии претензий.

На что еще обратить внимание

Приехав в первый раз, обратите внимание на инфраструктуру. Чтобы жить с комфортом весь сезон, желательно иметь под боком магазин, доступ к воде и иным коммуникациям. Если для вас важно иметь рядом водоем или развлекательные места (типа клуба, кинотеатра, и так далее), узнайте заранее, насколько удалены они от населенного пункта, где планируете жить.

Парковочные места для автомобилей могут иметь значение, особенно если вы планируете принимать гостей.

Знакомство с соседями – прозорливое решение, с этими людьми вам придется жить рядом несколько месяцев и лучше установить дружеские отношения.

Самая общая рекомендация: не жалеть времени и сил на то, чтобы получить как можно больше информации до того, как подписать договор. В этом случае вас не будут ждать неприятные сюрпризы, а отдых пройдет исключительно позитивно и радостно.

За аренду пяти квартир, в том случае если они все сданы, Дмитрий получает 90 тысяч рублей. Однако, часто бывают простои.

Из этой суммы отнимаем коммунальную плату за жилье, в котором живет Дмитрий. Он платит примерно 7 тысяч рублей, включая платежи за электричество и интернет. Еще 5 тысяч рублей — расходы на машину. 8 тысяч рублей мужчина тратит на уход за пожилым человеком. В результате остается 70 тысяч рублей. В соответствии с информацией, предоставленной Петростатом, это средняя заработная плата в Петербурге.

При этом недвижимость требует постоянных трат. На это уходит большая часть дохода. Остается небольшая сумма на еду, одежду, при необходимости на замену телефона и т.д. Откладывать деньги не получается.

Так как Дмитрий сам сдает квартиры, то покинуть город надолго он не может. Недавно он в первый раз за 15 лет провел отпуск не в Петербурге.

Советы тем, кто собирается заняться арендой квартир

1. Периодически проверяйте сдаваемую недвижимость на наличие поломок. Во всех договорах аренды упоминается о том, что владелец имеет право делать это раз в месяц, например, когда арендатор платит за квартиру.
2. Сотрудничайте только с одним риелтором, который будет владеть полной информацией о сдаваемой квартире и учитывать все ваши пожелания. Риелторы оказывают качественные услуги постоянным клиентам.
3. Если арендаторам нужен интернет, им самим следует заключить договор с провайдером на себя. Это является не очевидной, но необходимой предосторожностью.
4. Договоритесь с жильцами о том, что при всех поломках они связываются с вами, а не вызывают мастера самостоятельно. Благодаря этому вы сможете следить за ремонтом, чтобы мастера ничего не испортили и чтобы он не обошелся слишком дорого.
5. Коммунальная плата ни в коем случае не должна быть включена в оплату аренды. Это особенно актуально при наличии счетчиков. Однажды у арендатора резко вырос счет за электричество. Позже выяснилось, что он включал электронную музыкальную установку. Хорошо, что плата не была фиксированная. Сколько израсходовал — столько оплатил.

С помощью программы льготного финансирования молодые семьи с детьми могут получить ипотеку по льготной ставке до 6%. Кто может участвовать в программе льготного финансирования:

• Семьи, в которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился первый или последующий ребенок.
• Семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью, родившийся до 31 декабря 2022 года.
• Родители усыновленных детей также могут участвовать в программе льготного финансирования, если один из детей родился с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года.

Условия кредитования:

• Получение кредита по льготной ставке до 6% на срок до 30 лет (5% для семей на Дальнем Востоке).
• Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% стоимости квартиры.
• Стоимость кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области не может превышать 12 миллионов рублей. Для других регионов лимит 6 миллионов рублей.
• Жилье должно быть приобретено только у юридического лица.
• Программа позволяет оплатить взнос за счет материнского капитала.
• Жилищный кредит по льготной ставке можно получить на срок до 30 лет.

Материнский капитал — это государственная выплата, которую можно использовать для того, чтобы купить жилье или взять кредит. Также вы можете потратить его на строительство или реконструкцию дома. Кто может приобрести материнский капитал:

• Мама, родившая или усыновившая второго или последующего ребенка после 1 января 2007 года.
• Мама, родившая или усыновившая первого ребенка после 1 января 2020 года.
• Папа, если он является единственным усыновителем второго или последующего ребенка после 1 января 2007 года.
• Папа, если он является единственным усыновителем первого ребенка после 1 января 2020 года.

Выплаты:

• 483 882 рублей для семей, в которых первый ребенок родился после 1 января 2020 года. Либо если второй ребенок родился до 31 декабря 2019 года.
• 639 432 рублей для семей, в которых второй ребенок родился после 1 января 2020 года.

Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка

Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.

Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:

• Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
• Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
• Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.

Похожие записи:

• Поставить машину на учет в ГИБДД по новым правилам 2023 года
• Какое предусмотрено наказание за езду без прав на мотоцикле
• Как узнать свой ИНН в Беларуси 14 цифр